マンション経営のリスクとは？
土地所有者が土地を活用して不動産投資を検討し始めた際に、よく候補に挙がるのはアパート経営・マンション経営などの賃貸経営や駐車場経営などです。マンション経営を検討している人のなかには、「マンション経営って儲かるの？マンション経営はリスクが高いのでは？」と不安に思う方もいるのではないでしょうか？
マンション経営はミドルリスク・ミドルリターンで、人によって向き不向きがある土地活用方法です。この記事では、マンション経営で考えられるリスクや失敗例についてご紹介し、比較としてリスクが少なく手軽さが魅力の駐車場経営についても解説します。
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マンション経営のリスク７例
マンション経営とは、所有する土地にマンション1棟を新築し、入居者から賃料収入を得る土地活用方法です。マンション経営の代表的なリスクや注意点は以下の7点です。順番に解説していきましょう。
・初期費用が高額
・ランニングコスト・修繕費がかかる
・空室が埋まらない場合がある
・入居者対応に手間がかかる
・金利変動する恐れがある
・災害による思わぬ出費の可能性がある
・希望通り売却できない可能性がある
初期費用が高額
1棟マンション経営は、初期費用が高額になります。1棟マンションを新築する場合、建物の構造（鉄骨造や鉄筋コンクリート造など）や規模、仕様や設備によって大きく異なりますが、小さいものでも数千万円から億単位の費用がかかります。
また建築費以外にも、登記費用や不動産取得税、ローンを利用するならローン手数料などの諸費用が必要で、高い初期費用がかかるため、投資資金の回収までのリスクは高いといえるでしょう。
ランニングコスト・修繕費がかかる
分譲マンションと同じように、個人が所有する1棟マンションでも年数を経れば大規模修繕が必要です。マンションは、13～16年周期で大規模修繕が行われることが一般的です。外壁の補修や塗装、屋上防水、共用階段といった建物や、エレベーターやオートロックなどの設備の修繕が必要となり、1回の大規模修繕で数千万円かかることもあります。
またランニングコストとして、電気代や水道代、火災保険料、建物の固定資産税や都市計画税、給湯器やエアコンなど設備の交換といった費用が発生します。入居者が入れ替わるたびに、オーナーには、室内補修の負担が発生するでしょう。入居者が退去後の室内補修については、民法の改正によってオーナーが負担する部分が明確になり、以前より負担部分が増える傾向になっています。
そのほか、災害や老朽化により、突発的な修繕が発生する可能性もあります。これにより、思わぬ高額の出費がかかることもあるでしょう。特に災害を原因とする修繕や補修については、火災保険に加入していればある程度補うことができますが、全てが補償の対象になるとは限らないため、オーナーの負担が増える原因の1つとなります。
空室が埋まらない場合がある
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会のデータによれば、賃貸住宅での全国の平均居住期間は単身層が約3年、ファミリー層が約5年となっています。もちろん平均より長く住む入居者もありますが、一般的に賃貸住宅では、入居者はずっと住み続けるわけではなく、1棟のマンションであれば、必ずどこかの部屋では入退去があることに注意が必要です。
マンション経営では、退去後に入居者が入らずに空室が増えてしまい、期待している収入が入ってこないことがあります。そうなると、ローンを利用してマンションを建てた場合、家賃収入ではローンの返済ができず、オーナーの手持ち資金を充てなければなりません。
なお、マンション経営においては家賃滞納について心配する方もいるかもしれませんが、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会によれば、賃貸住宅において入居している戸数に対して2ヵ月以上家賃を滞納した戸数の割合は全国平均で0.3～0.4％程度です。そこまで心配する必要はないといえますが、家賃保証会社を利用するといった対策は必要です。
入居者対応に手間がかかる
マンション経営では、入居者からのクレームや修繕の依頼、退去時の修繕など管理会社は経由するものの、オーナーとして修繕の可否や修繕費用などの判断をしなければならない手間が発生します。また、入居時の申し込みに対する条件交渉や入居者の属性（どういった人か）確認といった手間もあるため、全てを管理会社に任せることができるわけではありません。
管理会社との管理委託の契約内容（サブリース契約）によっては、全てを管理会社に任せることもできますが、その分、管理費用が増えるため、収入が少なくなります。
金利変動の恐れがある
マンションを新築する際、不動産投資用のローン（アパートローン）を利用する場合には、金利変動のリスクもあります。不動産投資用ローンは、不動産を担保にできることから、金利が住宅ローン並みの1％未満から5％程度と幅があるものの、比較的低いことに加え、返済期間が長期のものとすることができる点が特徴です。ただし、ほとんどは変動金利型となります。そのため、金利が上昇する局面では返済額が増えることになり、ローンの借入額が大きい場合はマンション経営を圧迫するリスクがあります。
直近では、日銀が長期金利の上限を「1％」に厳格に抑えてきたこれまでの運用を改めて、上限を「1％をめど」とし、金融政策の運用をより柔軟化させています。長期的には金利変動リスクが高まる傾向にあるといえるでしょう。
災害による思わぬ出費の可能性がある
マンション経営をしていくなかで、火災や台風、豪雨など、さまざまな自然災害の発生によって、建物が被害を受けた場合、思わぬ修繕費用がかかることがあります。
被害が軽度であれば、それほど修繕にかかる費用は大きくありませんが、被害が甚大になると、修繕費の負担も大きくなります。もし、建物の建て替えまで必要な被害に遭ってしまうと、簡単には経営を立て直すこともできなくなります。そうした災害に備え、火災保険や地震保険などの損害保険に入っておくと安心でしょう。
希望通り売却できない可能性がある
不動産は、よほど条件の悪い物件でなければ売却すること自体は可能ですが、そのときの経済状況によっては、希望する価格や引渡しの条件などで売れない可能性もあります。
加えて、売却時点で購入時に利用しているローンの残債がある場合、売却した資金や自己資金でローンが完済できないと、売却できません。不動産を引渡す際、借りているローンの抵当権を抹消することが条件となるため、抵当権の抹消ができないと引渡し自体ができないことになるためです。
また、保有する1棟マンションを売却する場合、買い手は不動産投資家や相続などの理由で賃貸用の不動産を購入したい人など限られた人になるため、買い手の数（需要）が限られます。そのため、一般的な住宅に比べると売却に時間がかかる場合もあります。
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マンション経営は儲からない？失敗例もご紹介
ここまでマンション経営のリスクを解説してきました。経営がうまくいけば安定した家賃収入が得られ、節税の効果もあるなど、魅力的なメリットもありますが、ここではマンション経営でよくある失敗事例について紹介します。
利回りばかりを気にしてしまった
購入や新築の際、利回りを意識することは重要ですが、購入や新築の前の段階で見ている利回りは、あくまで空室がない・少ないことが前提条件であることに注意が必要です。特に、新築のマンションの場合は、賃料の想定が甘いと、家賃収入が計画通りにならず、想定している利回りにならないこともあります。
マンションの稼働率が下がれば賃貸収入も下がり、ローンを利用している場合は月々の返済額のほうが家賃収入より多くなってしまうこともあり得ます。マンション経営においては立地や周辺環境、設備などを踏まえて競合する賃貸住宅と比較して家賃を設定することが大切です。
運営中の入居状況だけでなく、家賃や費用も変動していき、相対的な利回りも変動していきます。従って、計画段階やその時点の利回りばかりを気にし過ぎるのはよくありません。また、家賃や利回りなど、数字だけを気にするのではなく、管理会社の対応といった実際に運営する実務も十分に考慮して総合的に判断しましょう。
高い節税効果を期待していた
マンション経営は、所得税や相続税に関して節税効果ばかりを期待して、ほかをおろそかにしてしまうと、失敗しかねません。確かに、マンション経営によって発生した赤字を損益通算することで所得税を節税することや、購入した不動産の評価額が市場価格と比べて低く見積もられることで相続税を抑えることは可能です。
しかし、節税できるとはいっても、実際の収益が赤字になってしまうのではマンション経営、ひいては不動産投資の意味がありません。節税効果が高いからという理由だけでマンション経営を始めるのではなく、収益性や節税効果などを総合的に判断することが必要です。
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マンション経営のリスクが不安なら駐車場経営も検討
お伝えしたように、マンション経営は相応のリスクがあるものの、投資の対象としてはミドルリスク・ミドルリターンな投資といわれています。しかし「リターンは少なくても少ないリスクで地道に利益を上げたい」と思う方もいるのではないでしょうか？そこでマンション投資と比べて手軽で、初期費用の安さが特徴的である、駐車場経営について紹介します。
マンション経営と比べたときの駐車場経営のメリットは以下の通りです。
・初期費用やランニングコストの安さ
・リスクの低さ
・土地活用の流動性・転用性
・収益の安定性
駐車場経営の最大の特徴は、初期費用や、管理費・維持費といったランニングコストなど総合的なコストの安さです。駐車場は、運営に必要な設備がマンションに比べて少ないため、初期投資の費用だけでなく、修繕費の負担も抑えられます。また、マンション経営のように特定の入居者が長期に滞在するものではないため、クレームの発生率が低く、運営中の手間も比較的少ないといえます。
加えて、駐車場の経営方式にもよりますが、一括借り上げ方式の場合、駐車場の稼働状況にかかわらず地代として毎月定額の収入を駐車場管理会社から支払ってもらえるため、安定した収入が得られます。
さらに、敷地内に設置する設備も少なく、解体に時間がかかる建物もないことから、施設や設備の撤去に時間がかかりません。そのため、短期間で営業を開始できるうえに、ほかの土地活用に切り替える場合の撤去もスムーズに行えます。
●駐車場経営にかかる初期費用について詳しくは
こちら●駐車場投資のメリットや成功のコツについて詳しくは
こちら
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駐車場経営の注意点・リスクについて
駐車場経営の注意点としては、アパートやマンション経営に比べて収益がそれほど見込めないケースが多いことと、税制上の優遇が受けられないことが挙げられます。アパートやマンションなど「住宅」が建っている「住宅用地」は、固定資産税や都市計画税の軽減措置の対象になりますが、駐車場の場合は対象から外れるためです。
また、アパートやマンション経営に比べて、少ない投資額かつ低リスクで始められることから、土地活用の手段として選ぶ人も多く、立地によっては周辺に競合が多いという特徴もあります。駐車場経営を検討する際は、保有している土地の周辺に競合がどの程度あるのか確認しましょう。
さらに、適切な駐車場料金の設定も大切といえるでしょう。専門の事業者に依頼すれば、周辺の相場や競合の状況、料金設定について、提案をしてもらえます。土地活用が初めてで、駐車場経営に興味があるものの、周辺状況の調べ方が分からないという方や、不安に感じる方、面倒だと感じる方などは、まず専門事業者に相談するのがおすすめです。
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マンション経営のリスクを踏まえて最適な土地活用を！
これまで、マンション経営のリスクや、駐車場経営のメリットや注意点について解説してきました。マンション経営は、比較的資金に余裕があり、節税の効果も期待しつつ、比較的高い収益を得たいという人におすすめといえます。
一方、少ない投資資金で、比較的リスクが低く安定した収益を得たい人や、賃貸住宅を建てるのはリスクがあると思っている人、その後の土地活用についてまだ決まっていない人などは駐車場経営がおすすめです。
先ほどご紹介した通り、駐車場経営の場合、たとえば一括借り上げ方式で依頼することで、プロに全て任せることができ、オーナーは駐車場経営のリスクや手間を負担することなく、安定した収入を得られます。三井のリパークでは、一括借り上げ方式の場合、設備の導入や運営にかかる費用を負担しているため、初期費用を抑えることが可能です。駐車場経営をしたいと考えている人は、ぜひ三井のリパークにご相談ください。
●駐車場経営や土地活用に関するお問い合わせは
こちら※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外溝、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
