駐車場経営とは？
土地活用にはさまざまな方法がありますが、そのなかでも人気のある活用方法の1つが駐車場経営です。駐車場経営とは、空いている土地に駐車場を作り、利用者に貸すことで収益を得る土地活用方法のことをいいます。
たとえば、相続した土地は自ら利用するあるいは他人へ貸し出すなど利活用せず、そのままにしておくだけでは、固定資産税や都市計画税などの税金ばかりでなく維持管理費など費用が出ていくだけの負の資産となってしまいます。所有する土地を収益が得られる資産にするためには、知識を身に付けて土地活用を行うことが大切です。
駐車場経営をしようか迷っている方のなかには、「何も知らないので不安」「でも、何を知っておけばよいのか分からない」という方もいることでしょう。そんな方に向けて、本記事では駐車場経営を成功に導くために必要な知識をご紹介します。
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駐車場経営の種類とは？
駐車場経営について知るうえで、まず知っておきたいのが経営する駐車場の種類です。駐車場経営には大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。以降詳しくそれぞれの特徴についてお伝えします。特徴を知ることで、どちらの種類が自分に合っているか判断する参考になるでしょう。
月極駐車場
月極駐車場とは、利用者と1ヵ月単位で駐車場利用契約（賃貸借契約）を結ぶ駐車場のことです。経営者は利用者から毎月利用料（賃料）を受け取ることで、収益を得られる仕組みとなっています。毎月決まった賃料を受け取れるため、利用者がいる限り、安定的な収入を得られることがメリットとして挙げられます。
月極駐車場は、平置きの駐車場であれば、初期費用がかかりにくいので始めやすいこともメリットといえます。また、賃貸借契約ではあるものの、借地借家法が適用されないため、利用者との解約がしやすく、経営をやめたいときも賃貸住宅と比べてスムーズです。駐車場管理を委託した場合、一定の管理費は必要になるものの、コインパーキングと比較すると、駐車料金を徴収する機械の導入にかかる費用が必要ないため、初期費用を抑えることができます。
一方、デメリットとして挙げられるのは、平置きの駐車場では、車の出入りを規制する設備がほぼないため、利用者が駐車していない間に第三者に不正駐車される恐れがある点です。防犯カメラを設置したり、チェーンやロープで簡易的な出入口の規制をしたり、不正駐車をした場合の罰則を書いた看板を立てたりといった対策はできますが、コストの面でも限界があります。特に、オーナー個人での管理するのは、何かあったときの対処を考えると手間もかかり、意外と難しいものです。そうした場合はプロの業者に任せてみるのもおすすめです。
三井のリパークでは、月極駐車場の管理・運営にかかわる全ての業務を代行しています。「月極駐車場を経営したいけれど、個人では少し不安…」と感じている方はぜひご相談ください。※1
コインパーキング
コインパーキングとは、利用契約（賃貸借契約）なしで誰でも利用することができる、時間貸し駐車場のことをいいます。1ヵ月の賃料と契約台数で収入が決まる月極駐車場とは違って、利用時間帯とトータルでどれくらい長い時間駐車されたかが収入につながるのが特徴です。
利用者の料金支払い用の機械を導入する初期費用はかかってしまいますが、商業施設や繁華街といった交通量が多い場所では、月極駐車場よりも効率よく収益を得られる可能性があります。また、誰でも利用できるため、月極駐車場よりも空車リスクを軽減できるというメリットも挙げられます。
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駐車場経営のメリットとデメリット
駐車場経営を成功させるには、メリットと同時にデメリットも知っておくことが大切です。あらかじめデメリットを知っておくことで、後悔なく駐車場経営を始めることができます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
メリット
まず、駐車場経営のメリットについてご紹介します。駐車場経営の主なメリットは以下の通りです。
少ない初期費用で始められる
ほかの土地活用方法に比べて、駐車場経営は準備するものが少ないため、初期費用も少なくて済みます。主な初期費用として挙げられるのは、平置きの月極駐車場であれば、土地の整備費程度です。
ただし、土地の整備と一口にいっても、どの程度の整備を行うかで費用は異なってきます。たとえば土地をアスファルト舗装する場合、かかる費用は、1㎡当たりおおよそ4,000～5,000円です。この表面の整備のほか、土地の形状によっては歩道の切り下げなど簡易的な造成が必要になることもあります。
また、コインパーキングにする場合は料金支払い機の導入費がかかり、その導入には電気配線や専用の車止め、フェンスなどが必要になります。土地の広さやどのような駐車場を経営するかによって初期費用は変わってくるため、資金計画を立てるときは見落としがないよう気を付けましょう。
三井のリパークでは、駐車場経営に必要な機器や設備の費用を負担しています。なるべく少ない初期費用で経営したいと考えている方はぜひ検討してみてはいかがでしょうか？※1
短期間の準備で始められる
駐車場経営は、平置きであれば、駐車場開設までの準備期間が短いこともメリットといえるでしょう。アパートやマンション経営では、建物の設計から建築申請・許可、建築、入居者募集など経営を行うまでに時間がかかってしまいます。既存のアパートやマンション経営を行う場合でも、物件探しや購入の手間、賃貸管理会社への委託が必要であるため、駐車場経営よりも時間を要します。
駐車場経営は建物を建てる必要はなく、土地の整備、比較的簡単な設備の導入などを行えばすぐに始められるため、早く土地活用を始めたいと考えている方におすすめです。
三井のリパークでは、ご提案から約2ヵ月で駐車場の開設が可能となっています。すぐに駐車場経営を始めたいと考えている方はぜひご相談ください。※1
修繕費がほとんどかからない
アパートやマンション経営では、敷地内の植栽の手入れや除草といった土地の管理のほか、築年が古くなるにしたがって、屋根や外壁などの建物の修繕、給湯器やエアコンなどの設備の修繕が発生します。一方、平置きの駐車場経営では、必要な設備が少ないため、修繕費はほとんどかかりません。コインパーキングの場合でも、設備が限られるので、やはり修繕費がかかるとしても限定的です。
修繕が必要になると、修繕費だけではなく、修繕の手間も必要になり、建物や設備の不具合は入居者からのクレームにもなります。駐車場経営では、こういった修繕にまつわる手間やクレームも発生しにくいという点もメリットといえます。
狭い土地でも経営できる
アパート経営やマンション経営に向かない狭い土地でも、駐車できる程度のスペースがあれば駐車場経営は可能です。特にコインパーキングは一時的な利用が多いため、交通量の多い場所であれば、駐車できる台数が少なくても安定した収入を得られる傾向にあります。
災害リスクが小さく済む
災害リスクが小さいことも駐車場経営のメリットの1つです。建物が建っていないため、立体駐車場を除けば、地震が起こっても何かが倒壊する心配がありません。仮に地震によって地面がひび割れたとしても、アスファルトやコンクリートで舗装をすれば、またすぐに運営できるため、災害の影響を受けにくいといえるでしょう。
別の業態にも切り替えられる
駐車場経営は、平置きの場合、土地を違う方法で活用したくなった、あるいは活用する必要に迫られた場合でも、すぐに切り替えることができます。月極駐車場の場合は、借地借家法が適用されないため、利用者との解約がしやすく、コインパーキングの場合は、管理または委託業者との解約によって経営をやめられます。駐車場は設備機器のみなので原状回復も早いのが特徴です。
デメリット
ここまで駐車場経営のメリットをご紹介してきましたが、ここからは駐車場経営をしようと考えている方にとって知っておくべきデメリットをお伝えします。主なデメリットは以下の通りです。
税金対策がしにくい
土地活用をする理由の1つとして固定資産税や都市計画税の対策が挙げられるのではないでしょうか。単純に更地のままだと課税される固定資産税や都市計画税が高いものになるため、その土地に自用や賃貸用の建物を建てることで節税につながります。しかし、駐車場には税制優遇制度がありません。駐車場は建物を建てることがないため、建物が建つ土地（建付地）に適用される固定資産税の軽減措置が受けられないのです。それに比べて、アパートやマンション投資の場合は建付地となるため、土地にかかる固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられます。
しかし、所得税や相続税は、駐車場によって節税できる場合もあります。駐車場が事業的規模である場合、最大65万円の「青色申告特別控除」が受けられるため、確定申告を行う際に書類を提出しましょう。※2事業的規模と認められるのは、おおよそ50台以上の駐車スペースを所有する駐車場です。また、設置した設備は内容に応じて償却資産税の対象にもなりますが、減価償却できるため、多少でも節税効果は期待することができます。
相続税対策は、駐車場設備を駐車場の利用者（賃借人）の費用で造ることを認めるような借地契約とした場合は、その土地の相続税評価額を下げることができ、相続税対策となります。
駐車場経営は税制優遇制度があまり活用できない一方で、アパートやマンション経営と比較すると初期費用の負担が少なく、比較的手間もかからないというメリットがあります。長期的な視点で支出を考え、どちらが自分に合った方法なのかを選びましょう。
土地を効率的に利用しにくい
駐車場には、土地を効率的に利用しにくいというデメリットもあります。アパートやマンションの場合は2階、3階と上階を造って土地を立体的に効率よく活用することができますが、平面駐車場では地上部分しか使えないためです。
しかし、アパート・マンション投資では初期費用が大きくかかることに加え、狭い土地では造作物や建物を設置・建築しにくいといったデメリットもあります。そのため、土地利用の効率性と運用の手間やコストなどを比較して、その時点で最適な運用方法を検討することが大切です。
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駐車場経営で成功するためには？
駐車場経営にあたっては、やはり高い収益性を確保して成功に導きたいものですね。ここからは、駐車場経営を成功させるためのポイントをお伝えします。
自分に合った経営方式を選ぶ
駐車場経営には、「自主管理方式」、「管理委託方式」、「一括借り上げ方式」という3つの経営方式があります。自分に合った経営方式を選択することで、満足のいく駐車場経営ができるでしょう。それぞれの特徴をお伝えします。
自主管理方式
自主管理方式とは、自分で駐車場の管理を行う方式です。土地の整備から運営管理まで自分で行う必要があるので、手間はかかってしまいますが、駐車場経営で得られる収益を調整でき、ほかの方式と比べて収益率が高くなるというメリットもあります。
自主管理方式では、月極として貸し出すことが多く、稼働率によって収益が変動することから、契約者を集めるために看板を設置したり、広告を出したり、あるいは不動産会社に募集を依頼したりするといった宣伝を行います。さらに、どのくらい利用されるか需要を見極めることや、適切な料金設定も重要となり、周囲環境や競合の調査も必要ですが、それらもほとんど自分で判断する必要があります。
管理委託方式
管理委託方式とは、駐車場の管理を駐車場運営会社や不動産会社など管理会社に委託する方式です。手数料となる管理委託料を駐車場運営会社や管理会社に支払う必要があるため、その分収益が減ってしまいます。
ただし、運営会社や管理会社からマーケティングや運営に関するアドバイスをもらえることに加え、委託の内容次第では駐車場の掃除や巡回まで依頼することができるといったメリットがあります。そのようなメリットから、自分で全て管理することは難しいだろうと考えている方におすすめの経営方式です。
一括借り上げ方式（サブリース）
一括借り上げ方式とは、土地を駐車場運営会社に貸し、運営会社から毎月土地の賃料を得る方式で、主にコインパーキングに採用されています。土地所有者にとっては、駐車場の稼働率に関係なく、毎月安定した収入を得られることがメリットです。この場合、駐車場経営は実質的に運営会社が行っており、借地による不動産収益となります。
一括借り上げ方式では、駐車場運営会社が機械設備代をはじめとする初期費用を負担してくれることが多く、その場合は初期費用を抑えることができます。ただし、契約条件はさまざまなので、契約内容をきちんと確認することが重要です。
また、駐車場運営会社は、駐車場経営に関する全ての業務を行います。駐車場経営をするうえで起きてしまうトラブルやクレームへの対応、また面倒な掃除や料金回収なども任せられるため、手間もなく安心して土地を活用できるでしょう。
「実質利回り」を考える
利回りとは、投資金額に対する1年間の収入または利益の割合のことです。利回りを見れば、その土地で駐車場を経営した場合、初期費用に対していくら収益が得られるのかおおよそを把握することができます。「この土地で駐車場経営しても損をしないか？」と判断に悩む場合は、利回りを1つの指標として考えるとよいでしょう。
利回りには表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りとは、初期費用に対してどれくらいの収入が得られるかという収益性を表した数値です。一方で、実質利回りとは、駐車場経営にかかる諸費用を収入から引いたうえで、初期費用に対してどれくらいの利益が得られるかを表した数値です。それぞれの計算式は以下の通りです。
・表面利回り = 年間の収入 ÷ 総投資額 × 100
・実質利回り = （年間の収入 － 諸費用） ÷ 総投資額 × 100
利回りを見るうえで注意しなければならないのが、計算に諸費用を含んだ実質利回りを重視することです。駐車場経営には方式の違いによって異なった経費が発生するため、表面利回りで考えてしまうと、現実的な収益をイメージすることができません。収益性は実質利回りで判断するということを覚えておきましょう。
立地を見極める
駐車場経営において、立地を見極めることは非常に大切です。駐車場に不向きな立地で駐車場経営を始めてしまうと思ったよりも収入を得られない可能性があるため、注意しておきましょう。
月極駐車場の場合は、定期的に利用されるような、住宅街やオフィス街に向いています。一方で、コインパーキングの場合は交通量が少ない場所や駐車場の一時利用が少ない場所には向いていないため、立地や周辺環境の調査が欠かせません。コインパーキングの場合、近くに商業施設や繁華街があるか、交通量は多いか、住宅街であっても一時利用の可能性はないかを確認しておくことが大切です。
適切な料金設定をする
駐車場経営を成功に導くうえで、適切な料金設定は重要です。周辺にある駐車場の料金相場を把握し、諸費用を考えたうえで料金を設定しましょう。コインパーキングの場合は、最低で何分単位とするか、その単位でいくらとするか、また最大料金の設定時間や金額も考える必要があります。
周辺の駐車場に比べて、極端に利用料金を安くしてしまうと、利用率のわりに思うような収入が得られず、高くし過ぎても稼働率が上がらず、やはり思った収入が得られなくなります。安定して収入が得られるように経営するためには、適切な料金を見極めることが大切です。
ただし、一括借り上げ方式の場合は、駐車場運営会社が料金設定を行います。利用料金の設定がよく分からないという方は、一括借り上げ方式を検討してみるのもよいかもしれません。
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駐車場経営を始めよう！
駐車場経営はほかの土地活用と比べて初期費用が少なく、短期間で始められるなどのメリットがあります。それを生かすためにも自分に合った経営方式を選ぶとよいでしょう。
また、駐車場経営では、初期費用がどのくらいかかるのか、立地の特性から適切な料金設定がいくらかを知ることが重要です。そのうえで、必要な経費がどのくらいかかるのかを確認、想定して実質利回りを計算します。ほかの土地活用と比較して、手間や投資資金の回収にかかる期間など総合的に見て納得のいくものかどうかで判断するようにしましょう。
駐車場経営には、簡単な土地の整備で始められる月極方式から機械を設置して行うコインパーキングまでさまざまな運営方法があります。また、利用条件や料金設定など駐車場経営に直接影響する条件設定は、マーケティングのノウハウも必要になります。そういった判断が難しいこともあるため、駐車場経営のプロに任せてみるのもおすすめです。
三井のリパークでは、月極駐車場の管理委託から時間貸しコインパーキングの一括運営まで土地所有者の方のご要望に合わせたさまざまな駐車場形態のメニューをご用意しており、専門スタッフが調査分析を行ったうえで、立地やスペースに合った駐車場プランのご提案をしております。
駐車場の機械や看板の設置費用から、管理や運営にかかる費用までを負担し、定期的な清掃も行っています。また、何かトラブルが起こった場合は、24時間365日コールセンターが対応します。「初期費用をできるだけ抑えたい」「自営は手間がかかりそうで面倒」という方は、無料相談も行っておりますので、駐車場経営に興味のある方はぜひお気軽に相談してみてください。※1
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「駐車場経営」に関するよくある質問
この記事では、駐車場経営について基本的な知識からメリットやデメリット、成功させるためのポイントについてご紹介してきました。最後に覚えておきたい大切なポイントを3つおさらいしていきましょう。
駐車場経営の初期費用はどれくらいかかる？
駐車場経営の初期費用は、駐車場の広さや経営方式によって異なります。ただし、平置きの駐車場や、月極駐車場の場合は、初期費用を抑えることができます。具体的には、土地をアスファルト舗装する整備費がかかり、その費用は、1㎡当たり約4,000～5,000円です。
駐車場経営の方法は？
経営方式には、「自主管理方式」、「管理委託方式」、「一括借り上げ方式」の3種類があります。なお、月極駐車場もしくは、コインパーキングにする場合でも、経営方式を選ぶことができます。
駐車場経営のコツは？
駐車場経営のコツは、初期費用に対してどのくらいの収益が得られるかの利回りを考慮し、立地や、料金設定を決めることです。
※1立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外溝、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
