駐車場経営は儲からない？
「駐車場経営は儲からない」という噂を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか？駐車場経営はアパートやマンションといった賃貸経営に比べて初期費用を抑えられ、短期間で始められるのが魅力です。しかし駐車場経営を行うにあたっては諸費用や税金も発生するため、収支のバランスが取れず、思うような収益が得られない可能性もあります。
駐車場経営で得られる年収は、運営方法によっても異なりますが、平均で200万～500万円程といわれており、立地・規模といった条件次第では、さらなる金額を期待できる場合もあります。たとえば、東京都内の好立地であれば15台で数千万円の収入になるケースもあるといった具合です。
また、収益によって、土地にかかる固定資産税や都市計画税の負担を賄えるため、駐車場経営は、相続した後そのままの状態の空き地や、余っている土地の活用におすすめです。
いくつかのポイントを押さえ、基礎知識を身に付けることで、駐車場経営が成功する可能性が高まります。そこで本記事では、土地活用の方法で悩んでいたり、駐車場を経営しようか迷っていたりする土地オーナーの方に向けて、駐車場経営の基礎知識から、経営を成功させるコツまでお伝えします。
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駐車場経営の基礎知識
駐車場経営が儲かるかどうかの前に、ここでは駐車場経営を行ううえで必要な基礎知識を解説します。駐車場経営の種類や経営方式、形式の違いについての理解を深め、自分に合ったものを選んで経営すると成功しやすくなります。
駐車場経営の種類
駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。それぞれの特徴とメリット、注意点について見ていきましょう。
月極駐車場
月極駐車場とは、利用者と1ヵ月単位で契約を結ぶ駐車場のことをいいます。利用者が賃料として毎月一定額を支払うため、その駐車場の収容台数によって月収の上限が決まるのが特徴です。利用者がいる限り、毎月安定した収入が得られることに加え、料金精算機・ロック板といった設備を購入しなくても始められるため、初期投資の費用が抑えられることがメリットとして挙げられます。
しかし、契約に空きが出てしまうと利用者を新しく募集しなければならないことに加え、稼働率によっては期待する収益を得られない場合もある点に注意が必要です。周辺地域の相場価格を見極め、高過ぎず低過ぎない価格設定を行うことが大切となります。
コインパーキング
コインパーキングとは、不特定多数の利用者に対し、駐車時間分の料金を支払ってもらう駐車場を指します。稼働率を上げるほど高い収益を上げられるため、交通量が多い場所や、駅、繁華街、商業施設の近くなどといった、多くの需要を期待できる場所に適しています。また、利用時間によって料金を変えることもできるため、料金設定を工夫してみると収益の増加につながるでしょう。
コインパーキングを始める際は、駐車場内に料金精算機やゲート機といった設備の導入・設置が必要となるため、月極駐車場と比べると初期費用がかかるという注意点もあります。しかし需要の高い立地であれば、多くの利用者が獲得できるため、初期費用分を超える収益が見込める可能性もあります。
経営方式
駐車場を経営するにあたり、「自主管理方式」、「管理委託方式」、「一括借り上げ方式」という3種類の経営方式があります。オーナーの管理に対する負担量や収入が異なるため、それぞれ詳しく見ていきましょう。
自主管理方式
1つ目の経営方式は、個人で駐車場の管理を全て行う方法です。機械の導入や清掃、集金といった業務をオーナー1人で行わなければならないため、手間がかかります。しかし駐車場運営会社に管理を頼まないため、手数料がかからず、得られた収入は全て自分のものになるというメリットがあります。
管理委託方式
管理委託方式とは、費用を支払う代わりに、駐車場運営会社や管理会社に管理業務を依頼する方法です。経営の全てを任せてしまうのではなく、依頼するのはあくまでも管理の作業や手続きのみであるというのがポイントです。毎月管理委託料がかかってしまいますが、遠方に駐車場がある方や、自分で駐車場を管理する時間がない方にとっては、管理をプロに任せられるため安心であるというメリットがあります。
しかし、駐車場の機械や設備にかかる建設費用はオーナーが負担しなければなりません。さらに収益を得られなかった場合でも、管理委託料を支払わなければならないため、空車リスクにより経営赤字に陥る可能性があることに気を付けましょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、土地を駐車場運営会社に貸し、運営会社から毎月賃料をもらう方法です。管理委託方式とは違って駐車場経営の収益に関係なく、借り上げ台数に応じた賃料を毎月受け取れるため、安定した収入を得られます。
一括借り上げ方式はコインパーキングに使われることが多く、管理会社が機械の導入や集金、管理業務を行ってくれるのが特徴です。また、不法駐車やごみの不法投棄といったトラブルにも対応してくれるため、労力がかからずに済みます。
三井のリパークでは、こちらの一括借り上げ方式で駐車場経営のサポートを行っています。駐車場の管理や運営にかかる費用は原則として全て当社が負担しているほか、定期的な清掃を実施しており、コールセンターでは24時間365日のご相談に対応しています。自分の土地をどう活用しようかと悩んでいる方、駐車場経営に興味がある方はぜひご相談ください。※1
駐車場の形式
駐車場経営の収益は「平面式駐車場」、「自走式駐車場」、「機械式駐車場」といった形式にも大きく影響されます。ここからはそれぞれの形式について詳しくご紹介します。
平面式駐車場
平面式駐車場とは、平面に確保された駐車場のことで、屋根が付いているかどうかにより、さらに細かく分類できます。どちらも必要な設備があまりないため、少ない費用で始められます。
月極駐車場の場合は機械の導入も必要なく、地面を1台ごとの駐車スペースに区分けできればすぐに始めることが可能です。コインパーキングの場合は、精算機やパークロックの導入が必要ですが、一括借り上げ方式であれば費用を駐車場運営会社が負担してくれる場合もあるため、気軽に始められます。
自走式駐車場
自走式駐車場とは、商業施設でよく見かけるような自動車を走行させて駐車する立体駐車場です。ゲートにて入出庫の管理や精算を行うタイプが多く、精算機が駐車スペースごとに設けられていないため、停めやすいといったメリットがあります。
機械式駐車場
機械式駐車場とは、車を台（パレット）に乗せ、立体的に車を格納し、機械を使って車の入出庫を行う立体駐車場です。限られたスペースでも、数段に重ねて駐車させることで平面式駐車場に比べて土地を有効に利用できます。注意点としては、機械を操作する必要があるため入出庫に時間がかかる点、機械が故障してしまうと車を停められなくなる点などが挙げられます。
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駐車場経営のメリット
それでは、土地活用を検討されている方にとって、駐車場経営のメリットとは、具体的にどのようなものでしょうか？駐車場経営のメリットとして、以下のポイントが挙げられます。
・少ない初期費用で始められる
・短い準備期間で始められる
・メンテナンス費用が抑えられる
・土地が狭くても始められる
・別の業態に切り替えやすい
順を追って見ていきましょう。
少ない初期費用で始められる
駐車場経営は、アパートのような建物を建築する必要がないため、賃貸経営に比べて少ない初期費用で始められるというメリットがあります。経営初期にかかる費用を抑えながら駐車場経営を始めることができるので、準備する資金の負担も大きくなく、リスクを抑えて収入を得られる土地活用方法です。
短い準備期間で始められる
駐車場経営には、短い準備期間で始められるというメリットもあります。賃貸経営は、新たに建物を建築する場合なら建物を建設するまでの時間が必要になり、手頃な物件を購入する場合であっても物件を探す時間が必要です。しかし、駐車場経営なら、土地の整備や必要な設備を導入すれば、すぐに始めることができます。
メンテナンス費用が抑えられる
メンテナンス費用が抑えられることも駐車場経営のメリットです。賃貸経営では、建物や設備のメンテナンス費用が日常的にかかることに加えて、住宅の築年数がたてばその分、修繕費がかさみます。一方、駐車場経営では大きな建物を建てないためメンテナンスを行う箇所が少なく、駐車場自体は年数がたってもメンテナンス費用がそれほど変わらないことから、維持管理にかかる経費やランニングコストを中長期的に抑えることができます。また、駐車場は災害時のリスクも建物に比べて低いと考えられます。
土地が狭くても始められる
駐車場経営は、土地が狭くても始められます。アパートやマンションなどを建てるには、適した土地の形状と広さが必要ですが、賃貸経営に向かないような狭小地や変形地でも、駐車スペースと出入り口が確保できる土地であれば、駐車場を経営できる可能性があります。
別の業態に切り替えやすい
転用性が高く、別の業態に切り替えやすいことも駐車場経営のメリットの1つです。たとえば、駐車場経営を始めた後、万が一、予定が変わり、別の土地活用方法や経営業態に変更したいと考えた場合や、数年先に別の土地活用方法の予定がある場合でも、前述のように、駐車場経営では大きな建物を建てないため、土地の原状回復や業態の切り替えにそれほど時間や費用がかかりません。
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駐車場経営が儲からないといわれる理由
駐車場経営は、費用やリスクを抑えて始めやすい土地活用方法ですが、儲からないといわれる一般的な理由として、以下の点が挙げられます。
・賃貸経営と比べて収益性が低い
・競合が現れる可能性が高い
・賃貸経営よりも税負担が大きい
順を追って見ていきましょう。
賃貸経営と比べて収益性が低い
駐車場経営が儲からないといわれる理由として、賃貸経営よりも収益性が低いことが挙げられます。アパート経営や賃貸マンション経営などの賃貸経営の場合は、2階建て、3階建てといったように上階を造ることで同じ面積の土地で得られる収益が数倍になる可能性がありますが、駐車場経営の場合は、機械式の立体駐車場を除けば、一般的に平面式の駐車場が多く、得られる収益は限られます。
競合が現れる可能性が高い
駐車場経営は、土地活用初心者でも始めやすいため、競合が現れやすいというリスクがあります。駐車場の稼働率が高くなればなるほど収益も上がりますが、駐車場のニーズが高い地域では競合の出現率も高くなり、競合する駐車場の出現によって利用者が分散して利益が下がってしまう可能性があります。そのため、利用者のニーズや周辺環境などを調査して、適切な料金設定や競合への対抗策を考えないと儲けられないケースもあるため、注意が必要です。
賃貸経営よりも税負担が大きい
駐車場経営が儲からないといわれる理由の1つに、賃貸経営と比べて税金の負担が大きいことも挙げられます。建物が建っている「住宅用地」の場合、固定資産税、都市計画税の軽減措置が受けられますが、駐車場経営では税金の軽減措置を受けることができないためです。
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儲からない駐車場経営にならないための注意点
ここからは、駐車場経営で失敗してしまわないように、始めるうえで押さえておきたい注意点とその対策を解説します。
料金設定
駐車場経営を始める際は、立地条件を踏まえ、適正な料金プランを設定する必要があります。高過ぎても利用者が集まらず、低過ぎても収益が得られないため、周辺の駐車場の料金相場を確認しておくことが大切です。
月極駐車場の場合は、周辺の相場を確認するとともに、周辺施設のチェックを行い、どの程度の需要を見込めるかをあらかじめ検討しておきましょう。利用者の多い施設が近くにある場合、相場よりある程度高い料金であっても、契約者が集まることもあるためです。
一方で、コインパーキングの場合は、立地による相場を調べる以外にも、料金の発生単位を30分間とするのか1時間とするのか、時間帯によって料金を変動させるかといったように、緻密な料金設定が求められます。そのため、利用者のニーズを把握し、平均的な駐車時間はどれくらいかを検討したうえで料金を設定しましょう。適切な料金設定は稼働率の上昇にもつながるため、非常に重要です。
舗装
駐車場は長期的な収益を考えると砂利敷きよりも舗装したほうがよいでしょう。砂利敷きの場合、雑草が生えたり、排水性が悪かったりするなどのデメリットが多いためです。アスファルト舗装にかかる費用は1㎡当たり4,000～5,000円となっています。地震が起こって地割れした場合でも、アスファルトやコンクリートで舗装を行えばすぐに運営を再開できるため、あらかじめ舗装しておくことがおすすめです。
周辺環境の変化
駐車場を始める前にはあった商業施設や飲食店が数年後にはなくなってしまうかもしれません。さらには、近隣に競合の駐車場ができるケースも考えられます。周辺施設がなくなってしまうと、駐車場の需要も変化する可能性があるため、駐車場経営において周辺環境の変化をチェックしておくことは非常に重要です。
環境変化のうち、都市開発といった大きなスケールのものについては、最寄りの役所にて都市計画を尋ねたり、不動産会社に開発計画をヒアリングしたりといった、比較的簡単な調査を通して知ることができます。なお、周辺環境の変化を受けてご自身の駐車場のニーズにも影響が生じた場合、需要によって料金設定を変更するのも手段の1つです。
市場調査や周辺環境の調査は自分自身でやろうとすると手間がかかり、なかなか難しいものですが、専門の事業者に調査を依頼するという選択肢もあります。時間と手間を省きたい方や、調査を行うことに不安を感じる方は、プロの力を借りて、適切なアドバイスをもらいましょう。
固定資産税の増加
住宅を取り壊して駐車場経営を始めたいと考えている方は、固定資産税の増加に注意が必要です。前述のように、土地の上に住宅が建っている場合は、「住宅用地の軽減措置」によって固定資産税が軽減されます。しかし更地にした場合、住宅用地の軽減措置は適用されなくなり、加えて解体費用もかかります。固定資産税の増加と諸費用を考えたうえで、駐車場経営の収益性を考えましょう。
また、駐車設備が総額150万円以上となる場合は、固定資産税の課税対象となる点も押さえておきましょう。固定資産税についての詳細は、以下のページ（総務省・東京都）をご覧ください。
●固定資産税と償却資産の扱いについては
こちら（参考：東京都）
消費税がかかる可能性
駐車場経営による年間売上高が1,000万円を超えた場合、消費税の納税義務が次年度以降で生じます。売り上げにかかる消費税については、以下の国税庁のページをご覧ください。
●個人事業主の売り上げと消費税に関する情報は
こちら（国税庁）
また、駐車場経営をやめ、その土地を売却する場面でも消費税が課される可能性があります。消費税が課されるのは、「土地を事業用目的で舗装し、売り上げを得ている」と見なされた場合です。具体的には、売却時から2年前の時点で課税売上高が1,000万円を超えているケースが相当します。課税売上高が1,000万円を超えそうなときには、対策としてその前に売却しておくと消費税が課されずに済みます。
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駐車場経営で儲けるためのコツ
ここからは駐車場経営を成功させ、収益を上げるためのコツを紹介します。
立地の需要を見極める
駐車場経営の収益は立地に影響されます。たとえば、繁華街やその近くで駐車場経営を始める場合は、周辺の交通量が多く、短時間での利用も見込まれるため、コインパーキングがおすすめです。反対に月極駐車場は、定期的な利用が見込まれるオフィス街や住宅街に向いています。安定的な収益を得られるようにするためにも立地に合った駐車場の種類を見極めることが大切です。
実質利回りを計算する
利回りを計算することで、初期費用に対していくらの収益が得られたか、割合を求められます。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。それぞれの計算式は以下の通りです。
・表面利回り = 年間の収入 ÷ 総投資額 × 100
・実質利回り = （年間の収入 ‐ 諸費用） ÷ 総投資額 × 100
実質利回りは駐車場経営で必要な維持費用や修繕費用といったランニングコストも含んだ利回りであり、実質的な収支を考えるうえでは表面利回りよりも適した指標であるといえます。そのため、駐車場経営において利回りを計算する際は、実質利回りを求めるとよいでしょう。
十分な駐車スペースが確保できるか確認する
狭い土地でも駐車場経営はできますが、駐車場では車の「停めやすさ」が大切です。利用者が車を停めにくいと集客できず、収益も得られない可能性があります。多くの駐車スペースを作りたいという視点ももちろん大事ですが、停めやすさを意識して収容数を考えましょう。実際に自分で車を停めて確認してみるのもよいかもしれません。
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「駐車場経営は儲からない」わけではない
ここまで駐車場経営の基礎知識から注意点、儲けるためのコツまでをお伝えしてきました。駐車場経営で収益を得るためには知識を身に付けて収支計画を立てることだけでなく、料金設定や自分に合った経営方式を選ぶことも大切です。
実際に駐車場経営を始める場合には、設備の導入や管理など、複数の手続きが発生します。駐車場を個人で経営するとなると、これら全てを1人で行わなければならず、難しい部分もあるため、プロに任せてみるのもよいでしょう。
三井のリパークでは、設備の導入や運営にかかる費用を負担しているため、少ない初期費用で土地活用を始められます。さらに定期的な清掃やトラブルへの対応も行っているため、安心して運営を任せられます。※1また、土地活用に関しても、三井不動産グループの総合力を生かしてお客さまに合った幅広い提案が可能です。駐車場経営をしたいと考えている方はぜひ三井のリパークにお任せください。
※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外溝、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
