駐車場経営は儲からない？
「駐車場経営は儲からない」という噂を聞いたことがあるかもしれませんが、一概に儲からないとはいい切れません。駐車場経営はアパートやマンションといった賃貸住宅経営に比べて初期費用を抑えられ、短期間で始められるのが魅力です。ただし、駐車場経営で収益を得るには、周辺の駐車需要を見極める必要があります。
国土交通省の資料によると、駐車場の量的整備が進む一方、自動車保有台数は近年横ばいで推移しています。（※1）こうした状況を踏まえ、駐車場経営では周辺の駐車需要や競合状況を確認し、需要が見込める立地を選ぶことが重要です。
さらに、駐車場経営では諸費用や税金などの負担も発生します。そのため、駐車需要が見込める土地であっても、支出を考慮すると思うような収益を得られないこともあります。駐車場経営を始める前に、初期費用や税金などの支出も踏まえて収支を確認し、事業計画を立てることが大切です。
そこで本記事では、土地活用の方法で悩んでいたり、駐車場を経営しようか迷っていたりする方に向けて、駐車場経営の基礎知識から、経営を成功させるコツまで詳しく解説します。
駐車場経営の基礎知識
駐車場経営で利益を出すためには、駐車場経営を行ううえで必要な基礎知識を身に付けておかなければなりません。具体的には、駐車場の経営方式や運営方式、形式の違いなどを理解し、自身に合った方法を選びましょう。
駐車場の経営方式
駐車場の経営方式には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。それぞれの特徴とメリット、注意点について見ていきましょう。
月極駐車場
利用者と1ヵ月単位で契約を結ぶ駐車場のことを月極駐車場といいます。利用者が賃料として毎月一定額を支払うため、その駐車場の収容台数によって月収の上限が決まります。利用者がいる限り、毎月安定した収入が得られることに加え、料金精算機・ロック板といった設備を購入しなくても始められるため、初期投資の費用が抑えられることが主なメリットです。
しかし、契約に空きが出てしまうと、新たに利用者を募集しなければなりません。また、周辺地域の相場価格を見極め、適切な価格設定を行うことも大切です。
コインパーキング
コインパーキングとは、不特定多数の利用者に対し、駐車時間に応じた料金を支払ってもらう駐車場を指します。稼働率を上げるほど高い収益を上げられるため、交通量が多い場所や、駅、繁華街、商業施設の近くなどといった、多くの需要を期待できる場所に適しています。また、利用時間によって料金を変えることもできるため、料金設定を工夫してみると収益の増加につながるでしょう。
コインパーキングを始める際は、駐車場内に料金精算機やゲート機といった設備の導入・設置が必要となるため、月極駐車場と比べると初期費用がかかるという注意点もあります。しかし需要の高い立地であれば、多くの利用者が獲得できるため、初期費用分を超える収益が見込める可能性もあります。
運営方式
駐車場の運営方式は、主に「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」という3種類の方法があります。オーナーの管理に対する負担量や収入が異なるため、それぞれ詳しく見ていきましょう。
自主管理方式
個人で駐車場の管理を全て行う方法が、自主管理方式です。機械の導入や清掃、集金といった業務をオーナー1人で行わなければならないため、手間がかかります。しかし駐車場運営会社に管理を頼まないため、手数料がかからず、得られた収入は全て自分のものになるというメリットがあります。
管理委託方式
管理委託方式とは、費用を支払う代わりに、駐車場運営会社や管理会社に管理業務を依頼する方法です。駐車場機器の購入などの初期費用をオーナーが負担し、管理業務を依頼するパターンと、舗装以外を事業者が負担し、管理委託契約を結ぶパターンがあります。
経営の全てを任せてしまうのではなく、依頼するのはあくまでも管理の作業や手続きのみである点がポイントです。毎月管理委託料がかかりますが、遠方に駐車場がある方や、自分で管理する時間がない方にとっては、管理をプロに任せられる安心感があります。
しかし、駐車場の機械や設備にかかる設置費用は基本的にはオーナーが負担しなければなりません。さらに収益を得られなかった場合でも、管理委託料を支払わなければならないため、空車リスクにより経営赤字に陥る可能性があることに気を付けましょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に土地を貸し、運営会社から毎月賃料をもらう方法です。管理委託方式とは違って駐車場経営の収益に関係なく、借り上げ台数に応じた賃料を毎月受け取れるため、安定した収入を得られます。
一括借り上げ方式はコインパーキングに使われることが多く、管理会社が機械の導入や集金、管理業務を行ってくれるのが特徴です。また、不法駐車やごみの不法投棄といったトラブルにも対応してくれるため、労力がかからずに済みます。
三井のリパークでも、一括借り上げ方式での駐車場経営をサポートしています。駐車場の管理や運営にかかる費用は原則として全て当社が負担しているほか、定期的な清掃を実施しており、コールセンターでは24時間365日のご相談に対応しています。自分の土地をどう活用しようかと悩んでいる方、駐車場経営に興味がある方はぜひご相談ください。（※2）
駐車場の形式
駐車場経営の収益は「平面式駐車場」「自走式駐車場」「機械式駐車場」といった形式にも大きく影響されます。ここからはそれぞれの形式について詳しくご紹介します。
平面式駐車場
平面式駐車場とは、平面に確保された駐車場のことです。どちらも必要な設備があまりないため、少ない費用で始められます。
月極駐車場の場合は機械の導入も必要なく、地面を1台ごとの駐車スペースに区分けできればすぐに始めることが可能です。コインパーキングは精算機やロック板、入出庫時間を管理するカメラ等の導入が必要ですが、一括借り上げ方式では、その費用を駐車場運営会社が負担してくれる場合もあるため、気軽に始められます。
自走式駐車場
自走式駐車場とは、商業施設でよく見かけるような自動車を走行させて駐車する立体駐車場です。ゲートで入出庫管理や精算できるケースが多く、ロック板がないため停めやすいといったメリットがあります。
機械式駐車場
機械式駐車場とは、車を台（パレット）に乗せ、立体的に車を格納し、機械を使って車の入出庫を行う立体駐車場です。限られたスペースでも、数段に重ねて駐車させることで平面式駐車場に比べて土地を有効に利用できます。注意点としては、機械を操作する必要があるため入出庫に時間がかかる点、機械が故障してしまうと車を停められなくなる点などが挙げられます。
駐車場経営のメリット
駐車場経営のメリットには「費用面」と「運用面」の2つの側面があります。費用面では、初期費用や維持費が抑えられることが挙げられます。一方、運用面では、準備を短期間で行えることや、土地の転用がしやすいことなどが挙げられます。
駐車場経営の具体的なメリットとして、以下の5つがあります。
・少ない初期費用で始められる
・短い準備期間で始められる
・メンテナンス費用が抑えられる
・土地が狭くても始められる
・別の業態に切り替えやすい
順を追って見ていきましょう。
少ない初期費用で始められる
駐車場経営は、アパートのような建物を建築する必要がないため、賃貸住宅経営に比べて少ない初期費用で始められるというメリットがあります。経営初期にかかる費用を抑えながら駐車場経営を始められるため、準備する資金の負担も小さく、リスクを抑えて収入を得られる土地活用方法です。
短い準備期間で始められる
駐車場経営には、短い準備期間で始められるというメリットがあります。賃貸住宅経営は、新たに建物を建築する場合なら建物を建設するまでの時間がかかります。また、手頃な物件を購入する場合であっても物件を探す時間が必要です。しかし、駐車場経営なら、土地の整備や必要な設備を導入すれば、すぐに始めることができます。
メンテナンス費用が抑えられる
メンテナンス費用が抑えられることも駐車場経営のメリットです。賃貸住宅経営では、建物や設備のメンテナンス費用が日常的にかかることに加えて、住宅の築年数がたてばその分、修繕費がかさみます。一方、駐車場経営では大きな建物を建てないためメンテナンスを行う箇所が少なく、駐車場自体は年数がたってもメンテナンス費用がそれほど変わりません。そのため、維持管理にかかる経費やランニングコストを中長期的に抑えることができます。また、駐車場は災害時のリスクも建物に比べて低いと考えられます。
土地が狭くても始められる
駐車場経営は、土地が狭くても始められます。アパートやマンションなどを建てるには、適した土地の形状と広さが必要です。しかし、賃貸住宅経営に向かないような狭小地や変形地でも、駐車スペースと出入り口が確保できる土地であれば、駐車場を経営できる可能性があります。
別の業態に切り替えやすい
転用性が高く、別の業態に切り替えやすいことも駐車場経営のメリットの1つです。たとえば、駐車場経営を始めた後、予定が変わり、別の土地活用方法や経営方式に変更したいと考えることがあるかもしれません。また、数年先に別の土地活用方法の予定がある方もいるでしょう。そのような場合でも、駐車場経営では大きな建物を建てないため、土地の原状回復や業態の切り替えにそれほど時間や費用がかかりません。
駐車場経営が儲からないといわれる理由
駐車場経営は、費用やリスクを抑えて始めやすい土地活用方法でありながら、一方で儲からないといわれる一般的な理由として「金銭的な理由」と「経営環境的な理由」が挙げられます。金銭的な理由としては、収益性の低さや税負担の軽減措置が受けにくいことが挙げられます。また、経営環境的な理由として、競合の現れやすさが挙げられます。具体的には、以下の3つです。
・賃貸住宅経営と比べて収益性が低い
・賃貸住宅経営で適用される税負担の軽減措置を受けられない場合がある
・競合が現れる可能性が高い
ただし、知識や経験の豊富な駐車場運営会社に管理を依頼することで、収益性や競合など、経営上のリスクを軽減できる場合があります。一方、固定資産税などの税金はオーナーが納める必要があるため、駐車場経営を始める前に税負担も含めて収益性を検討することが大切です。
三井のリパークでは、「停めやすい」駐車場レイアウト、カーナビゲーションシステムへの対応や、各種ポイントサービスとの連携などを行い、個人では難しい告知・集客を積極的に行っています。「近隣に競合が多く、うまく集客できるか不安」という方は、ぜひ一度、三井のリパークにご相談ください。
賃貸住宅経営と比べて収益性が低い
駐車場経営が儲からないといわれる理由として、賃貸住宅経営よりも収益性が低いことが挙げられます。アパート・賃貸マンションなど賃貸住宅を経営する場合は、2階建て、3階建てといったように上階を造ることで同じ面積の土地で得られる収益が数倍になる可能性があります。しかし、駐車場経営の場合は、機械式の立体駐車場を除けば、一般的に平面式の駐車場が多く、得られる収益は限られます。
賃貸住宅経営よりも税負担が大きい
駐車場経営が儲からないといわれる理由の1つに、賃貸住宅経営と比べて税金の負担が大きいことも挙げられます。建物が建っている「住宅用地」の場合、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられる場合がありますが、駐車場のような住宅が建っていない土地では適用されないからです。
競合が現れる可能性が高い
土地活用初心者でも始めやすいため、競合が現れやすいのも、駐車場経営が儲からないといわれる理由の1つです。駐車場の稼働率が高くなればなるほど収益も上がりますが、駐車場のニーズが高い地域では競合の出現率も高くなり、競合によって利用者が分散して利益が下がってしまう可能性があります。そのため、利用者のニーズや周辺環境などを調査して、適切な料金設定や競合への対抗策を考えないと想定している収益を得られないケースもあるでしょう。
儲からない駐車場経営にならないための注意点
儲からない駐車場経営にならないために、事前準備に加えて税金回りの知識を得ておきましょう。具体的に注意すべきポイントとして「料金設定」「舗装」「周辺環境の変化」「固定資産税の増加」「消費税がかかる可能性」が挙げられます。これらのポイントを理解し対策しておくことで、駐車場の稼働率上昇や、税金による予想外の出費が防げる可能性があります。
料金設定
駐車場経営で儲けを出すために、料金設定はよく検討して行いましょう。始める際は、立地条件を踏まえ、適正な料金プランを設定する必要があります。高過ぎても利用者が集まらず、低過ぎても収益が得られないため、周辺の駐車場の料金相場を確認しておくことが大切です。
月極駐車場の場合は、周辺の相場を確認するとともに、周辺施設のチェックを行い、どの程度の需要を見込めるかをあらかじめ検討しておきましょう。利用者の多い施設が近くにある場合、相場よりある程度高い料金であっても、契約者が集まることもあるためです。
一方で、コインパーキングの場合は、立地による相場を調べる以外にも、料金の発生単位を30分単位とするのか1時間単位とするのか、時間帯によって料金を変動させるかといったように、緻密な料金設定が求められます。そのため、利用者のニーズを把握し、平均的な駐車時間はどれくらいかを検討したうえで料金を設定しましょう。適切な料金設定は稼働率の上昇にもつながるため、非常に重要です。
舗装
駐車場は長期的な収益を考えると、砂利敷きよりも舗装したほうがよいでしょう。砂利敷きの場合、雑草が生えたり、排水性が悪かったりするなどのデメリットが多いためです。アスファルト舗装にかかる費用の目安は1㎡当たり3,000円～1万円となっています。地震が起こって地割れした場合でも、アスファルトやコンクリートで舗装を行えばすぐに運営を再開できるため、あらかじめ舗装しておくことがおすすめです。一方、初期費用を抑えたい場合や短期間の土地活用では、砂利敷きが選ばれることもあります。
周辺環境の変化
徐々に儲からなくなってきたといった事態にならないように、周辺環境の変化にも注意しましょう。駐車場を始める前にはあった商業施設や飲食店が数年後にはなくなってしまうかもしれません。さらには、近隣に競合の駐車場ができるケースも考えられます。周辺施設がなくなってしまうと、駐車場の需要も変化する可能性があるため、駐車場経営において周辺環境の変化をチェックしておくことは非常に重要です。
環境変化のうち、都市開発といった大きなスケールのものについては、最寄りの役所にて都市計画を尋ねたり、不動産会社に開発計画をヒアリングしたりといった、比較的簡単な調査を通して知ることができます。なお、周辺環境の変化を受けて自身の駐車場のニーズにも影響が生じた場合、需要によって料金設定を変更するのも手段の1つです。
市場調査や周辺環境の調査は自分自身で行う場合は手間がかかり、なかなか難しいものですが、専門の事業者に調査を依頼するという選択肢もあります。時間と手間を省きたい方や、調査を行うことに不安を感じる方は、プロの力を借りて、適切なアドバイスをもらいましょう。
固定資産税の増加
住宅を取り壊して駐車場経営を始めたいと考えている方は、固定資産税の増加に注意が必要です。前述のように、土地の上に住宅が建っている場合は、「住宅用地の特例措置」によって固定資産税が軽減されます。しかし更地にした場合、住宅用地の軽減措置は適用されなくなり、加えて解体費用もかかります。固定資産税の増加と諸費用の負担と併せて、駐車場経営の収益性を考えましょう。
また、駐車設備などの償却資産の課税標準額の合計が150万円以上の場合は、償却資産税の課税対象となる点も押さえておきましょう。償却資産税とは固定資産税の一種であり、駐車場経営の場合はアスファルトやフェンス、精算機などが対象となります。固定資産税と償却資産税についての詳細は、以下のページ（総務省・東京都）をご覧ください。
消費税がかかる可能性
消費税は、状況によって課税される場合と非課税となる場合があります。基本的に、駐車場経営は「土地を事業用目的で舗装し、売り上げを得ている」と見なされ、課税されることが一般的です。非課税となる場合として、土地の整備がされていない駐車場や貸し付けでの土地の賃料収入は課税されません。そのほか、一括借り上げ方式でもオーナーが駐車場設備を設けず、土地のみを駐車場運営会社に貸し付ける場合は、原則として非課税となります。
駐車場経営で儲けるためのコツ
駐車場経営で儲けるためのコツとして「立地の需要を見極める」「実質利回りを計算する」「十分な駐車スペースが確保できるか確認する」の3つが挙げられます。事前に、これらのポイントを押さえておくことで、具体的な稼働率の予想や資金計画を立てられます。
立地の需要を見極める
駐車場経営の収益は立地に影響されます。たとえば、繁華街やその近くで駐車場経営を始める場合は、周辺の交通量が多く、短時間での利用が見込まれるため、コインパーキングがおすすめです。反対に月極駐車場は、定期的な利用が見込まれるオフィス街や住宅街に向いています。安定的な収益を得られるようにするためにも、立地に合った駐車場の経営方式を選択することが大切です。
実質利回りを計算する
利回りを計算することで、初期費用に対していくらの収益が得られたか、割合を求められます。利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。それぞれの計算式は以下の通りです。
・表面利回り＝年間の収入÷土地価格×100
・実質利回り＝（年間の収入－諸費用）÷（初期費用＋土地価格）×100
実質利回りは駐車場経営で必要な維持費用や修繕費用といったランニングコストも含んだ利回りであり、実質的な収支を考えるうえでは表面利回りよりも適した指標であるといえます。そのため、駐車場経営において利回りを計算する際は、実質利回りを求めるとよいでしょう。
十分な駐車スペースが確保できるか確認する
狭い土地でも駐車場経営は可能ですが、駐車場では車の「停めやすさ」が大切です。利用者が車を停めにくいと集客が難しく、収益も得られない可能性があります。多くの駐車スペースを作りたいという視点も大切ですが、停めやすさを意識することも欠かせません。実際に自分で車を停めて確認してみるとよいでしょう。
駐車場経営にかかる税金
駐車場にかかる税金は、主に「固定資産税」「都市計画税」「消費税」「個人事業税」「所得税」の5つです。各税金の税率および課税の有無は、経営する駐車場や所得などによって大きく異なります。それぞれの税金の詳細を以下の一覧表にまとめました。
| 税金の種類 |
内容 |
| 固定資産税 |
・土地や建物などの不動産や、アスファルト舗装や看板などの償却資産に対してかかる |
| 都市計画税 |
・土地が市街化区域にある場合に課税される |
| 消費税 |
・駐車場の売り上げに課せられる
・課税される場合とされない場合がある |
| 個人事業税 |
・駐車場経営が一定規模以上の場合に課税される |
| 所得税 |
・駐車場経営で所得が出た場合に課税される
・累進課税制度が採用され、所得が高くなるほど税率も高くなる |
消費税に関しては、全ての駐車場経営が課税対象となるわけではありません。土地の整備の有無や経営形態などが判断基準となります。具体的には、土地の整備がされていない駐車場や貸し付けでの土地の賃料収入は課税されません。そのほか、一括借り上げ方式でも土地のみを駐車場運営会社に貸し付ける場合は、原則として非課税となります。
駐車場経営を成功させるには、事前に課税対象となる税金を把握し、予期せぬ出費の発生を防ぐことが大切です。そのほかにも、自分にあった運営方式を選ぶことで安定した収益につながります。三井のリパークでは、一括借り上げ方式にすることで、毎月安定した収入が得られることに加え、設備費や設置費、運用管理費も0円です。無料相談も承っていますので、駐車場経営をご検討中の方はぜひご相談ください。（※2）
よくある質問
駐車場経営について、初期費用はどのくらいか、どのようなトラブルが発生するか、立地がよくても儲からない場合があるのかといった質問があります。それらの質問に対して詳しく回答していきます。
駐車場経営の初期費用はどのくらい？
駐車場経営の初期費用の目安は、月極駐車場やコインパーキングといった駐車場の経営方式によって大きく異なります。これは、経営方式によって必要な設備が異なるためです。駐車場経営で利益を得るためにも、事前に初期費用がどの程度かかるのか確認しましょう。
月極駐車場の初期費用の目安は、50万円～150万円程度です。土地の整備や舗装、区画線の設置にかかる費用が中心となるため、月極駐車場で初期費用を抑えたい場合は、土地の舗装費を抑えることがおすすめです。具体的な方法としては、砂利敷きや簡易舗装が挙げられます。
コインパーキングの初期費用の目安は、規模によって異なりますが200万円～500万円程度が一般的です。精算機やロック板、照明などの設備が必要であり、コインパーキングにかかる初期費用は月極駐車場と比べて高い傾向があります。コインパーキング経営で初期費用を抑えたい場合は、設備費等を負担してくれる駐車場運営会社による一括借り上げ方式がおすすめです。
三井のリパークでも、一括借り上げ方式での駐車場運営を行っています。設備費や設置費、運営管理費が0円になるため、駐車場経営に必要な設備の設置や運営管理にかかる費用もかからず、初期費用を抑えて始められます。（※2）興味のある方はぜひご利用ください。
駐車場経営で起こるトラブルって？
駐車場経営で起こるトラブルは、主に以下の3つが挙げられます。
・近隣住民に関するトラブル
・料金に関するトラブル
・駐車場内での事故に関するトラブル
近隣住民から寄せられる苦情としては、騒音や排気ガスをはじめ、たばこの吸い殻やごみの放置なども挙げられます。上記のようなトラブルに対処するためには、管理体制が万全な駐車場運営会社に管理を依頼することがおすすめです。一括借り上げ方式なら、運営会社が駐車場の管理やトラブルへの対応を行うため、オーナー自身の負担を抑えながら駐車場経営を行えます。
駐車場経営の年収はどのくらい？
駐車場経営で得られる年収は、運営方式や立地によって大きく異なります。立地条件や稼働状況によっては高い収益を期待できる一方、必ずしも安定した収入を得られるとは限らないため、事前に収益性を検討することが大切です。また、駐車場経営による収益を、土地にかかる固定資産税や都市計画税の支払いに充てられる場合もあります。そのため、駐車場経営は相続した後そのままになっている空き地や、余っている土地の活用におすすめです。
立地がよくても儲からない場合はある？
繁華街の周辺や観光エリアといった、駐車場の需要が高い場所で駐車場経営を行っても、思うような収入が得られない場合もあります。その理由として、周辺に競合が多いことが挙げられます。そこで、料金設定を工夫したり、駐車場をきれいに保ったりすることで、集客につながる可能性が高くなります。
「料金設定に関する知識がない」「忙しくてこまめに管理を行えない」という方は、駐車場運営会社に依頼することがおすすめです。三井のリパークでは、管理委託方式や一括借り上げ方式による、駐車場の運営管理業務を行っています。定期的な清掃はもちろん、「停めやすい」駐車場レイアウト、カーナビゲーションシステムへの対応や、各種ポイントサービスとの連携などを行い告知・集客を積極的に行っています。ぜひ一度、三井のリパークにご相談ください。
「駐車場経営は儲からない」わけではない
ここまで駐車場経営の基礎知識から注意点、儲けるためのコツまでをお伝えしてきました。駐車場経営で収益を得るためには知識を身に付けて収支計画を立てることだけでなく、料金設定や自分に合った運営方式を選ぶことも大切です。
実際に駐車場経営を始める場合には、設備の導入や管理など、複数の手続きが発生します。駐車場を個人で経営するとなると、これら全てを1人で行わなければならず、難しい部分もあるため、プロに任せてみるのもよいでしょう。
三井のリパークでは、設備の導入や運営にかかる費用を負担しているため、少ない初期費用で土地活用を始められます。さらに定期的な清掃やトラブルへの対応も行っているため、安心して運営を任せられます。（※2）また、土地活用に関しても、三井不動産グループの総合力を生かしてお客さまに合った幅広い提案が可能です。駐車場経営をしたいと考えている方はぜひ三井のリパークにお任せください。
※1出典：まちづくりにおける駐車場政策のあり方検討会とりまとめ、国土交通省
https://www.mlit.go.jp/toshi/content/001890146.pdf
（最終確認：2026年9月30日）
※2：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
