資材置き場とは？
資材置き場とは、建築会社や土木会社が工事に使う砂利や木材、運搬器具などの資材を一時的に保管する場所のことを指します。資材置き場は郊外の土地でも需要があり、むしろ、商業地や住宅地での土地活用としては不向きな活用方法です。ある程度の広さがある土地のほうが需要はありますが、広さは借り手によるので、そこまで広くなくても問題ありません。
資材置き場は、基本的に借地契約として貸すことになります。更地として貸し出すことが多くなりますが、契約の際、その土地への建物の建設や設置可能な工作物・搬入物等については、利用制限を設ける必要があるため注意が必要です。
資材置き場として土地を活用するメリット
資材置き場のメリットは、ほかの土地活用方法と比較して、幅広い立地で可能なことです。市街化調整区域のような建物の建てられない地域、賃貸住宅や駐車場の需要が期待できない立地でも活用できます。
また、形状の悪い不整形地でも、搬入路が確保できる立地であれば資材置き場として活用できます。そのほかの具体的なメリットは以下の通りです。
・建物を建てられない地域でも可能
・土地の形状を問わない
・初期費用を抑えられる
・管理の手間と費用がほとんどかからない
・ほかの土地活用に転用しやすい
それぞれについて、以下で詳しく見ていきましょう。
建物が建てられない地域でも可能
資材置き場の最大のメリットは、建物が建てられない地域や住宅、駐車場としての需要が期待できない郊外エリアでも可能なことです。市街化調整区域、周辺にほとんど人の往来がない地域に向いた土地活用方法といえます。建物は建てられませんが、簡易的な屋根やフェンス、物置は設置できるため、資材置き場としては十分な設備を整えられます。
土地の形状を問わない
資材置き場として活用できる土地はそれほど形状を問わないため、資材が置ける広さがあれば、不整形地でもほぼ問題なく活用できます。一方、資材置き場は工事用や運搬用の大型車両が出入りすることも多いため、前面道路の幅員が必要です。さらに大きめの車両が入りやすいように土地の間口が6.0m以上あると、利用者が見つかりやすいでしょう。
このように、ある程度の広さ、前面道路の幅員、間口があれば、通常の土地活用ではネックとなりやすい土地の形状でも活用できるのが、資材置き場のよさといえます。
初期費用を抑えられる
資材置き場は、更地であればその土地をそのまま貸すだけでよいため、初期費用を抑えられるのもメリットです。整地や舗装などは借主が必要に応じて自ら行う（貸主＝土地所有者の許可のもと）ため、土地の所有者は初期費用をかけて準備する手間もかかりません。このように、初期費用を抑えて土地活用できるのが資材置き場の土地活用の特徴です。
管理の手間と費用がほとんどかからない
資材置き場の土地活用は、管理の手間と費用がほとんどかからないのもメリットの1つです。土地を活用せず放置していると、雑草が生えたり不法投棄されたりなど、後日、より高額な費用が必要になることもあります。そのため、定期的な見回りや除草などの管理が欠かせません。
一方、資材置き場として土地活用することで、その土地の管理は借主側が自ら行います。土地所有者の管理の手間や費用がほとんどかからないことは、資材置き場の土地活用のメリットといえるでしょう。
ほかの土地活用に転用しやすい
資材置き場の土地活用のメリットとして、ほかの土地活用に転用しやすいことも挙げられます。資材置き場は、建物を建設する必要がない土地の利用方法です。
借地（契約）期間が満了した際、更地で返還する契約が一般的であるため、ほかの土地活用に転用しやすいという特徴があります。また、建物を建てない土地利用なので、借地借家法の適用がなく、途中の解約も比較的柔軟に行えます。
資材置き場として土地を活用するデメリット
資材置き場で土地活用を行うデメリットは以下の5つです。
・利用者を見つけにくい
・収益性が低い
・節税効果が薄い
・近隣トラブルが発生することもある
・長期契約になるとは限らない
それぞれについて以下で詳しく見ていきましょう。
利用者を見つけにくい
土木工事会社や建設会社など資材置き場の借り手は限定的です。さらに、その借り手が資材置き場として希望している立地や広さ、周辺状況、接道、賃料条件などに合わないと借りてもらえません。
また、資材置き場として競合が多い地域や、長期的に考えて土地を借りるより買ってしまったほうがよい地域では、なおさら借り手を見つけにくいといえます。貸し出したい土地の条件は決まっているため差別化ができず、競合がある場合、賃料でしか差をつけることができません。
借り手が見つかりにくい場合は、三井のリパークにご相談ください。豊富な実績と知識がある担当者が、あなたの土地に適した土地活用方法を考えます。特に、一括借り上げ方式の駐車場経営であれば、初期費用0円で土地活用ができるため、負担も少なく始められます。
収益性が低い
資材置き場としての土地活用は、収益が低いのがデメリットです。もともと建物の建たない地域や、賃貸住宅などの需要が少ない地域は、借地の地代も安くなります。アパート経営やマンション経営、駐車場経営などと比べると初期費用がかからず、管理の手間や費用が抑えられる分、賃料収入も低くなります。
また、資材置き場を探している借主は、そもそも賃料が安い土地を探す傾向があります。そのため、賃料が高いと借り手が見つかりにくくなります。さらに、競合がある地域だと賃料での競争となるため、さらに賃料が下がり収益性も下がるでしょう。
節税効果が薄い
資材置き場としての土地活用には、節税効果が期待できません。たとえば、住居用の建物がある土地であれば、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や特定の地域でかかる都市計画税は最大6分の1まで軽減されます。しかし、資材置き場として土地を活用する場合は、土地を更地のまま活用することになり、土地にかかる固定資産税などの節税効果は得られないためです。
また、同様の理由で小規模宅地等の特例が適用されないため、相続税も軽減されません。そのため、土地活用で土地にかかる税金も軽減したいと考えている場合、資材置き場はおすすめできません。
近隣トラブルが発生することもある
近隣トラブルが発生することがあるのも、資材置き場としての土地活用のデメリットです。資材置き場は、工事用や運搬用の大型車両が朝早い時間から頻繁に出入りすることがあります。そのため、周辺に住宅がある場合、近隣から振動や騒音でクレームが入る可能性が高い点に注意が必要です。
また、トラックの出入りと通勤・通学の時間が重なって交通事故の可能性が高まったり、砂や砂利などの粉じんが舞ったりといったリスクもあります。行政によって、地域や道路ごとにダンプやトラックなどの大型車両の交通量は規制されている場合もあるので、注意が必要です。こうした近隣トラブルが発生する可能性がある点は、資材置き場として土地を活用するうえで認識しておくとよいでしょう。
長期契約になるとは限らない
資材置き場の契約期間は、長期契約になるとは限りません。なぜなら、土木工事や建築工事には工事期間があり、その期間だけ一時的に資材置き場が必要となるケースが多いためです。つまり、資材置き場は現場ごとに短期的に借りるという契約になるため、契約が満了してしまえば、また次の借り手を探さなくてはなりません。
資材置き場として土地活用を行う注意点
資材置き場として土地活用を行う際は、以下の2つに注意しましょう。
・土地の条件を確認する
・農地転用許可が必要になる場合がある
以下でそれぞれ詳しく解説します。
土地の条件を確認する
活用しようとしている土地がそもそも資材置き場にできるのか、土地の条件を確認することが必要です。基本的に建設・土木で扱う資材は面を取るものが多く、大型トラックの出入りも頻繁になる可能性があります。そのため、ある程度の広さがあり、大型車両の通行できる道路に面する土地でないと、資材置き場として十分な活用ができないこともあります。
なお、資材置き場として短期で利用する場合、幅の広い道路に面している必要はありますが、大型車両が入らない立地でも資材置き場として活用できることがあります。最低限の条件として、一定幅以上の道路に6ｍ以上の間口があり、近隣に住宅や商業施設が少ないこと、トラックなどの通行規制がないことなどを確認しましょう。
土地活用に対する知識や経験が浅い場合は、土地活用の専門家に相談するという方法もあります。資材置き場が土地活用として適切なのかを確認するだけでなく、土地の条件から資材置き場以外の土地活用方法を提案してくれる可能性もあります。
農地転用許可が必要になる場合がある
所有する土地が農地として利用されていた場合、資材置き場として利用するには、農地転用が必要です。
農地転用とは、農地を農地以外の用途に転用することを指します。この場合、農地法にもとづく農地転用許可が必要になりますが、場合によっては、農地転用ができない農地もあるので注意が必要です。そのため、農地から資材置き場への転用を考えている場合は、まず所有している農地が転用可能かどうかを確認し、そのうえで農地転用許可を得なければなりません。
資材置き場に向いている土地の特徴
資材置き場に向いている土地の特徴とその理由を、以下の一覧表にまとめました。
| 向いている土地の特徴 |
理由 |
| 条件的にほかの土地活用が不利な土地 |
資材置き場は面積や形状を問わないため |
建物が建てられない土地
（市街化調整区域や工業専用地域など） |
建物を建てることが禁じられているため |
人のアクセスや日当たりが悪い
ただし、車でのアクセスは比較的しやすい
|
マンション経営等のほかの土地活用では需要が低く運用が難しいが、資材置き場は人のアクセスが必要ないため |
| 大型車両などが通行できる幅の広い道路に一定以上の間口で接している |
資材の搬出入に大型車両が使用されることが多いため |
資材置き場は、土地の広さ（面積）や形状をあまり問わないため、条件の悪い土地でも資材置き場として活用できる可能性があります。建物が建てられない土地とは、市街化調整区域や農地などのことを指し、建物を建てることが禁じられているため、資材置き場のような建物を必要としない活用が現実的です。農地の場合は農地転用許可が必要になりますが、資材置き場なら、一時転用許可が得られることもあります。
人のアクセスや日当たりが悪いなど、一般的な土地活用では避けられる土地も、資材置き場に向いているといえます。理由としては、人が居住したり、往来の多いところでは、粉じんや騒音などにより苦情が発生する可能性があるためです。そのため、人のアクセスが悪く、往来が少ない地域の土地を所有している場合は、資材置き場としての土地活用も選択肢の1つでしょう。
また、土地としては大型車両などが通行できる道路に、一定以上の間口で接している土地が適しています。とはいえ、大型車両を使用せずに資材の搬出入を行うケースもあるため一概にはいえません。資材の内容や量によっては、大型車両が通行できたほうが効率的であるため、借り手も付きやすくなります。
よくある質問
ここでは、資材置き場としての土地活用に関するよくある質問に答えていきます。
土地を資材置き場にして活用する場合に規制はある？
資材置き場としての土地活用には、いくつか規制があります。代表的なものとしては以下の2つです。
・農地法
・都市計画法
農地法は、農地を守るための法律で、農地を農地以外の土地に転用する場合には、この法律にもとづく許可が必要です。農地の種類によっては転用できないため、農地を資材置き場とする場合は、まず行政で転用可能か確認しましょう。
都市計画法は、都市の発展や土地利用を計画的に進めるための法律です。都市化を推奨する市街化区域と、都市化を抑制する市街化調整区域、その中間となるいずれの区域指定もされていない区域（通称「非線引き区域」）に分けられています。市街化調整区域でも一定以上の広さの土地を造成・舗装して資材置き場にする場合、開発許可が必要になることもあります。
なお、造成工事とは、盛土・切土・排水路の設置などの工事、舗装工事とは、砂利敷きやアスファルト舗装などを指します。市町村によって異なるため、各自治体での確認をおすすめします。
資材置き場でよくあるトラブルは？
資材置き場でよくあるトラブルとして、騒音や粉じんを原因とした近隣トラブルが挙げられます。また、借主の管理が行き届かない場合は、不法投棄や盗難といったトラブルも考えられます。こうしたトラブルの対策として、騒音対策や粉じん対策、防犯カメラや不法投棄防止対策を貸し出しの契約条件にすることも1つの方法です。
土地活用に迷ったら駐車場経営がおすすめ
資材置き場としての土地活用は、初期費用を抑えられ、建物の建てられない土地でも収入を得られるなどのメリットがあります。一方で、収益性や節税対策としてはあまりメリットがありません。
特に、アクセスなど条件がよい土地を所有している場合、資材置き場は周辺環境との関係でクレームが発生する可能性が高く、収益性が低いため、あまり現実的ではないといえるでしょう。
そのため、人の往来など立地条件のよい土地で初期費用を抑えた土地活用をしたい場合は、駐車場経営がおすすめです。駐車場経営は、初期費用を抑えられ、車がアクセスできる土地であれば形状はあまり関係ありません。管理の手間を抑えられるといった資材置き場と同じようなメリットがある一方で、資材置き場よりも収益性が高い土地活用といえます。
特に、三井のリパークの一括借り上げ方式であれば、初期費用0円で駐車場経営を始められます。（※1）また、メンテナンスも三井のリパークで行うため、土地のオーナーさまの負担もほとんどありません。土地活用で迷っている方は、ぜひ一度、三井のリパークにご相談ください。
※1：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
