土地活用のメリット
土地活用の大きなメリットは、活用方法にもよりますが、長期的に継続して収入を得ることも可能ということです。また、土地活用方法によっては、収入を得るだけでなく節税対策にもなるため、未利用の土地は積極的に活用するのがおすすめです。土地活用のメリットには、主に以下の4つがあります。
・収入が得られる
・活用方法によっては節税対策になる
・未利用地対策や空き家対策になる
・暮らしの安定やゆとりを生む
それぞれについて詳しく見ていきます。
収入が得られる
立地や形状など土地の条件にもよりますが、土地活用は収益を生み出してくれることが大きなメリットで、活用方法によっては長期的に収益を得ることができます。ただし、マンション・アパート経営やコインランドリー経営などの活用方法では、高額な初期費用のほか、定期的なメンテナンスや日常的な管理が必要です。
土地活用の方法によっては節税対策になる
土地活用の方法によっては、毎年課税される固定資産税や都市計画税（市街化区域内の場合）のほか、相続税、所得税の節税対策になります。
固定資産税・都市計画税が軽減される
土地にマンションやアパートなどの住宅を建てると、その土地は「住宅用地」となり、更地や住宅以外の建物が建つ土地に比べて、土地に課税される固定資産税や都市計画税を軽減できます。
相続税も軽減される
土地や建物の相続や贈与に伴う税金を算出する際に用いるのは、土地や建物の時価ではなく、「相続税評価額」や「固定資産税評価額」です。土地は相続税評価額、建物は固定資産税評価額で評価されて税額が計算されます。地域によって異なりますが、それぞれ時価よりも低く評価されることが多くなります。
また、所有する土地に住宅（マンションやアパートなど）を建て、他人に貸している場合、その土地は「貸家建付地」となり、更地に比べて相続税評価額が低くなります。
さらに、住宅用地の場合には「小規模宅地等の特例」があります。被相続人（亡くなった人）が住んでいた土地や事業、または賃貸用として使っていた土地を相続する際に、一定の要件を満たす土地に対して、相続税評価額が50％から最大80％減額されます。
所得税を軽減できる
アパートやマンション、駐車場、コインランドリー経営などで使用する設備については、減価償却費として計上できます。また、運営上の維持管理費やローンの一部の利息についても経費として計上でき、所得税を節税することが可能です。
未利用地や空き家対策になる
未利用地や空き家となっている土地を活用することで、空き地や空き家を放置することによる近隣住民からのクレームや、トラブルへの発展を避けられることから、未利用地の放置問題や空き家対策にも効果的です。空き地や空き家は、放置すると、ごみの不法投棄や雑草が生えるなど、衛生面での問題が生じる可能性があります。それだけでなく、放火をはじめとした犯罪の原因となる恐れもあるため対策が必要です。
土地活用の中でも、駐車場やトランクルーム経営は、アパートやマンション経営と比べて資金や手間があまりかからない土地活用であり、資金に余裕がない人でも比較的手軽に始められます。なかでも、駐車場経営の一括借り上げ方式は、設備費用がかからず、運用管理の手間も省けるためおすすめです。
暮らしの安定やゆとりを生む
土地を活用することによって収益が発生し、納める税金も節税できれば、暮らしの安定につながりゆとりが生まれます。たとえば、利用していない空き地や空き家は、所有しているだけで、維持管理のために固定資産税等の税金や除草などの支出があります。土地を活用することで収入が入り、かつ節税できれば、維持費などの支出を補うばかりでなく利益を生み出すことにもなり、結果的に暮らしの安定やゆとりにつながります。
土地活用で収益が期待できるなら、特に収入の減る定年後の生活資金の強い味方にもなります。アパートやマンション経営、コインランドリー経営などローンを活用して行う土地活用の場合、収入の多い現役時代に取り組んだほうがローンを借りやすく、土地活用を始めやすいでしょう。未利用の土地や空き家を所有しているなら、なるべく早く土地活用を検討することが得策です。
土地活用のデメリット
土地活用にはメリットだけでなく、デメリットもあります。たとえば、マンションやアパート経営、コインランドリー経営の場合、建物を建築しなければならないため初期費用が高く、建物や設備を維持・管理するランニングコストもかかります。土地活用の主なデメリットとして挙げられるのは、以下の3つです。
・活用方法によっては初期費用が高い
・収益が得られない場合がある
・計画通りにいかない可能性がある
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
活用方法によっては初期費用が高い
建物を建築する必要がある土地活用の場合、初期費用が高くなる可能性が高いことはデメリットの1つです。特に、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションやオフィスビルを建てると、高額の建築費がかかります。コインランドリー経営でも最低限の建物と設備が必要なので、相応の初期費用はかかるでしょう。
既存の建物がある場合は、その建物をほぼそのまま活用できるなら初期費用は少なくなりますが、既存建物を解体したり、改修したりする場合には、それなりの初期費用が必要です。土地活用をする場合、初期費用に対して見合う収益が得られないと経営が続かないため、初期費用が高い土地活用は、事前の事業計画が重要になります。
収益が得られない場合がある
土地のある地域のニーズを検討せずに土地活用を始めてしまうと、思ったような収益が得られない可能性があります。たとえば、所有している土地が駅から近く、周辺が住宅地である場合などは、賃貸住宅経営や駐車場経営に向いており、収益が見込める可能性が高くなります。しかし、人の往来が少ない、あるいは住宅がほとんどない地域や建物を建てられない地域などにある土地では、賃貸住宅経営や駐車場経営による収益は得にくく、こうした土地活用は向いていないといえます。土地活用をする際には、土地の立地条件や周辺環境で期待できるニーズを把握したうえで、土地活用を検討しましょう。
計画通りにいかない可能性がある
土地活用を始める前には、通常、周辺のニーズを調べ、期待できる利用者・収入・必要な経費などを見積もり、計画を立てます。ここで立てる計画の見通しが甘いと、途中で経営が困難になることもあるため、注意が必要です。計画をしっかり立てても、予期せぬ事態が起こる可能性もあります。たとえば、自然災害や事故、周辺環境の変化、ローンを利用していた場合の金利上昇などが、経営計画に影響を及ぼします。
特に、変動金利のローンを利用して土地活用を始めた場合、将来、金利が上昇することに注意しなければなりません。そこで、将来の金利上昇に耐えられるように、借り過ぎないことや途中で繰り上げ償還することなどを計画に盛り込むとよいでしょう。また、自然災害や事故については、損害保険（火災保険や地震保険）に加入して備えておくと安心です。
土地活用をするには上記のようなデメリットがありますが、単純に土地を貸す借地や駐車場経営であれば、初期費用を抑えることができ、リスクを軽減できます。いずれも建物を建てることなく、初期費用の負担が少ないのがポイントです。たとえば、土地を駐車場運営会社に貸すことで、実際の利用者が少なくても毎月安定した収益が得られます。さらに、一括借り上げ方式と呼ばれる駐車場経営では、初期設備にかかる費用も駐車場運営会社が負担するため、気軽に始められます。土地活用に悩んでいる方は、駐車場経営を検討してみてはいかがでしょうか。
土地活用方法別メリットとデメリット
ここでは、土地活用方法ごとにそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。以下の一覧表を参考に、所有する土地の条件やご自身の希望に合う活用方法を選びましょう。
| 活用方法 |
メリット |
デメリット |
パート・マンション・一戸建て
（賃貸住宅） |
・安定して比較的高い収益が見込まれる
・人の往来がある地域であれば、一定の需要が見込まれる
・ローンが借りやすい
・節税効果が期待できる
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・初期費用が高い
・空室リスクがある
・建物の修繕リスクがある
・変動金利でローン利用の場合、金利上昇のリスクがある
・賃料は経年で下がるリスクがある
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| コインランドリー |
・賃貸住宅経営よりも初期費用は抑えられる
・賃貸住宅よりも手間がかからず、管理しやすい
・需要にマッチしていれば、比較的収益性が高い
・賃貸住宅よりクレーム等が少ない
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・建物が必要で、更地の場合初期費用が高い
・ローンは利用しにくい
・競合があると収益が落ちやすい
・設備の維持と更新に費用がかかる
・節税効果が低い
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| トランクルーム |
・住宅に適さない土地でも運営できる
・賃貸住宅経営よりも初期費用は抑えられる
・維持管理費用が比較的安い
・住宅よりクレーム等が少ない
・転用性は高い
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・更地の場合、立地によってはトランクルームを設置できない
・立地によって収益性は低い
・災害や盗難などへの高度な対応が必要
・ローンは利用しにくい
・節税効果は期待できない
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| 駐車場 |
・初期費用が少ない（契約内容によっては初期費用がかからない）
・転用性が高い
・狭小地や変形地も活用できる
・災害のリスクは少ない
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・賃貸住宅経営などより、収益性が低い
・節税効果は期待できない
・競合が多い
・迷惑駐車や放置車両といった独自のリスクがある
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| 貸地 |
・更地なら、初期費用がかからない
・修繕費用などがかからない
・管理の手間がかからない
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・借地の目的、契約形態によっては半永久的に土地が利用できない
・収益性が低い
・土地の条件によっては借り手が見つかりにくい
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土地活用を成功させるためのポイント
土地活用を成功させるためには、自身や家族の状況、土地の条件に適した活用方法を選ぶことが大事です。以下にまとめたポイントをしっかり押さえて土地活用を成功させましょう。
・土地の条件に適した活用方法を選ぶ
・自身や家族の状況に適した土地活用方法を選ぶ
・長期的な視点で計画を立てる
・信頼できるパートナーを選ぶ
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
土地の条件に適した活用方法を選ぶ
所有する土地の条件に合った活用方法を選ぶことが、土地活用を成功させる大切なポイントです。立地や周辺環境、土地の面積や形状、接道状況などのほか、その土地にかかる建築基準法や都市計画法、条例等法令の規制など、土地にはそれぞれの条件があります。その土地に合った活用方法を採用することが、土地活用を成功させ、収益性を高めることにもつながります。ただし、立地や周辺環境から期待できるニーズがあっても、その活用方法が実施できるとは限りません。
たとえば、賃貸住宅需要の期待できる住宅街にある狭小地だった場合を考えてみましょう。このケースでは、賃貸住宅を建てたいと思っても各種規制で2室しか貸室が造れない場合、建物の建築費の回収だけでも10年以上かかってしまうことがあります。そのような場合は、初期費用のかからない駐車場経営のほうがすぐに収益が得られ、適しているということになります。その土地で可能な活用方法の費用や収入を具体的に算出して、検討することが大切です。
自身や家族の状況に適した土地活用方法を選ぶ
自身や家族に合った活用方法を選ぶことも重要です。たとえば、用意できる予算には限りがあり、リスクの許容度も人それぞれ異なります。予算を超えた初期投資はできませんし、リスクの許容度を超えてしまうと運営を続けることが精神的につらくなってしまうこともあるでしょう。将来相続が想定されるなら、その活用方法に対して家族の理解も必要です。
また、自ら経営するのか、管理会社に依頼するのかなど、経営方法もよく検討することが大切です。自ら経営する場合は、管理会社に手数料を支払う必要がなく収益性は上がるものの、手間がかかってしまいます。運営にあたって家族の協力が必要になることもあります。一方、管理会社に任せると、費用はかかりますが、手間がかからないうえに適切な管理・運用が期待できるでしょう。
建物や設備の寿命は管理方法によっても左右され、管理の質はどのような活用方法であっても稼働率に影響します。そのため、自身や家族だけで管理することに不安がある人はプロに任せるのがおすすめです。
長期的な視点で計画を立てる
土地活用を行ううえで大切なのは、長期的に見て期待される収益性があるか、相続対策として適しているかなど、目的を明確にし、その達成を意識して計画を立てることです。たとえば、賃貸住宅経営のように建物や設備のある土地活用は、相続対策や節税対策に適しています。しかし、必要に応じて維持管理に費用を投じたり、需要に合わせて建物や設備を維持したりして、長期にわたり収益が得られるようにしていくことが重要です。
また、建物や設備は時間とともに劣化していくため、収支計画を立てるにあたっては修繕費用も見積もっておく必要があります。建物や設備の劣化をそのままにしておくと、入居者や利用者が集まりにくくなり、想定している収入が得られなくなってしまう恐れがあります。
なお、今は短期的な土地利用を計画している場合でも、その後の土地活用に支障のない契約にするなど、やはり長期を見据えた視点を持つことが欠かせません。
信頼できるパートナーを選ぶ
土地活用を成功させるためには、その活用方法に精通したパートナーを選ぶことが大切です。そのためには、相談や見積もりの段階で信頼できる相手か見極めることが重要です。たとえば、アパートやマンション経営なら、建物を設計、建築する建築会社や管理を任せる不動産会社を、駐車場経営なら、駐車場専門の設備業者や管理会社を選ぶ必要があります。土地活用は自分だけで準備、運営管理できるものではなく、専門的な部分はどうしても専門家の手助けが必要です。
信頼できるパートナーを見極めるポイントとしては、まずは質問に対する答えや説明の内容が分かりやすく丁寧か、回答は迅速かなどビジネスの基本的な対応がきちんとできるかを確認します。
そのうえで、土地活用の提案内容に具体性があり、資金計画や収支計画に無理がなく、信頼に値するかがポイントです。従って、その土地活用方法についての知識が十分にあり、実績や経験が豊富であるパートナーを見つけることが土地活用成功への第一歩となります。
「土地活用」に関するよくある質問
土地活用の方法のよくある質問としては、以下の2つがよく問われます。
・お金のかからない土地活用方法は？
・土地活用について相談は誰にする？
ぜひチェックしておきましょう。
お金のかからない土地活用方法は？
貸地、駐車場経営、貸倉庫・トランクルーム経営などは少ない費用でできる土地活用方法といわれています。貸地は土地をそのまま貸すため、整地されている土地であればほとんど費用は発生しません。駐車場や貸倉庫・トランクルームは、施設や設備に応じた初期費用がかかりますが、アパート・マンション経営のように建物を建てる活用方法と比べて、初期費用を抑えることができるのが特徴です。
特に、駐車場や貸倉庫・トランクルームでは、契約方法が一括借り上げ方式であれば、実質的に貸地であり、初期費用はほとんどかからず収益を得られます。また、将来、土地の転用を考えている方は、転用時に解体が必要になる建物などが不要で、初期費用が少なく、かつ容易に利用者との契約が解除できる活用方法を検討するとよいでしょう。
土地活用方法についての相談は誰にする？
土地活用方法にはさまざまな種類があり、どういった活用方法が適しているかを知るには、土地活用方法を具体的に比較する必要があります。アパート・マンション経営なら不動産会社、駐車場経営なら駐車場事業者、貸倉庫・トランクルーム経営なら貸倉庫・トランクルーム事業者のように、複数の専門事業者へ相談しましょう。
自身で、それぞれ専門の事業者に相談するのもよいですが、手間と時間がかかります。そこでおすすめなのが、不動産の活用方法に関して総合的に提案できるネットワークを持った不動産会社への相談です。手間と時間を節約しながら、自身の所有する土地に適した活用方法を提案してもらえるでしょう。
三井のリパークでは、ご要望に応じてプランを選ぶことができます。特に一括借り上げ方式の場合、駐車場経営に必要な設備費用や運営費用を負担するため、初期費用が抑えられます。（※1）駐車場経営以外の土地活用をしたい場合は、売却や転用をお考えの方も、三井不動産グループの総合力を生かしたサポートを受けられます。土地活用の方法にお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
土地活用でお悩みの方は三井のリパークへ！
ここまで、土地活用のメリットやデメリット、土地活用を成功させるポイントまで説明してきました。土地活用方法にはさまざまな種類があり、所有している土地の条件や自身に合った方法を選ぶには、土地活用それぞれについて比較検討することが必要です。また、維持管理を含む運用を全て1人で行うのは難しい場合もあります。そこで、土地活用に興味がある方は、土地活用の準備から運営まで、経験豊富なプロに一度相談してみることをおすすめします。
土地活用方法に悩んでいる方は三井のリパークにご相談ください。まずは、初期費用も少なく転用性の高い駐車場経営で安定した収入を確保しつつ、将来の活用について検討を進めてみてはいかがでしょうか。
三井のリパークでは、それぞれの土地に合った最適な駐車場経営を提案させていただいており、一括借り上げであれば、安定した収入に加え、駐車場開設に向けた機器や看板などの設置費用も負担します。（※1）また、駐車場を閉鎖する場合も撤去費用を負担しています。さらに、閉鎖後の土地活用についても三井不動産グループのネットワークを駆使して最適な土地活用をご提案することが可能です。
※1：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
