駐車場管理とは？
駐車場管理とは、駐車場経営における集金や清掃、設備点検といった管理のことをいいます。駐車場経営は初期費用が抑えられ、短期間の準備で始められるといったメリットがあるため人気のある土地活用法の1つです。管理は個人で行うことも可能ではありますが、手間がかかってしまうため、専門業者に任せたほうが経営しやすいでしょう。
本記事では、駐車場管理の業務内容や注意点、よくあるトラブルについても解説します。この記事を読むことで、どのような管理を行えばよいのか、駐車場管理をするうえで注意すべきことは何かを知ることができます。駐車場管理にまつわる知識を身に付けて、駐車場経営を成功させましょう。
駐車場管理の業務内容
ここからは駐車場管理の業務内容についてお伝えします。自分で管理を行う場合も、業者に管理を任せる場合も、どちらでも業務内容を把握しておくことは、駐車場経営を行ううえで大切です。駐車場の規模によって管理の手間は変わってくるため、これから解説する業務内容について理解し、所有する駐車場を自分で管理するのか、業者に管理を任せるのか考えてみるのもよいでしょう。
利用料金の集金
駐車場管理の業務内容の1つとして利用料金の集金があり、集金方法は駐車場の種類によってそれぞれ違います。コインパーキングの場合は、駐車場運営会社に任せることが多いですが、自分で行う場合は、定期的に精算機のお金を回収する必要があります。なお、コインパーキングとは、不特定多数の利用者に対して時間単位で貸し出す駐車場のことをいいます。つり銭金やレシートの補充も行いましょう。
利用者と1ヵ月単位で駐車場賃貸契約を結ぶ月極駐車場の場合は、利用者からの入金漏れがないか確認します。自分の口座に直接賃料を振り込んでもらうと集金しやすく、入金漏れがないかのチェックもしやすいでしょう。滞納者がいる場合は催促状の送付も対策の1つです。滞納が長引くとその分損失も大きくなってしまうため、なるべく早めに対処するようにしましょう。
清掃
使っているとごみが落ちていたり、設備が汚れていたりといったことがあるため定期的な清掃が必要です。また、駐車場内の定期的な清掃・巡回を行うことで、放置車両や無断駐車などのトラブルを防止することにもつながります。
設備の点検・修繕
駐車場内の設備にトラブルがないか点検を行いましょう。定期的な点検と必要に応じた修繕を行うことで設備の耐久性が上がるため、設備の買い替えに必要な費用を節約できます。月極駐車場の場合は、精算機やパークロックといった設備はありません。ただしフェンスや照明を設置している場合は、フェンスの点検や電球の交換が必要であるため、定期的な点検・修繕は大切です。
コインパーキングの場合は、月極駐車場よりも設備が多いため、個人で管理するとなると、手間も修繕費用もかかってしまいます。駐車場運営会社に管理委託料を払って、管理を任せれば、メンテナンスの手間も費用もかかりません。駐車場経営をするにあたって、費用や手間をかけたくないという方は管理を任せることをおすすめします。
トラブル対応
駐車場管理では、駐車場内で起きた事故や利用者からの問い合わせ・クレームなどのトラブルにも対応しなければなりません。24時間営業の駐車場では夜間対応も必要です。個人で対応するのは難しく、精神的ストレスになってしまうこともあるため、駐車場運営会社に管理を任せてみるとよいでしょう。
決算・確定申告
駐車場経営で得た収益は確定申告を行う必要があります。確定申告とは、1年間の所得とそれに対する所得税を計算し、申告することです。費用はかかってしまいますが、税理士に依頼することも可能なため、「難しそうで不安…」と思っている方は任せてみるのもよいでしょう。
駐車場が事業的規模である場合は、「青色申告特別控除」を受けられます。ここでいう事業的規模とは、駐車台数が50台ほどの駐車場を指します。最大65万円を所得から控除できるため、課税対象所得を減らせる仕組みとなっています。※1青色申告特別控除は、確定申告時に書類を提出することで受けられるため、対象の駐車場を所有している方は忘れずに提出しましょう。
ここまで管理業務についてお伝えしてきましたが、駐車場運営を始めるうえで準備として土地の舗装や設備の設置、料金設定、オープン告知を行う必要があります。管理会社に管理を任せる場合は、事前準備を代行してくれる場合もあるため、何を自分で行う必要があるのか事前に確認しておきましょう。
駐車場の経営方式
ここまで清掃や修繕、トラブル対応といった駐車場管理の主な業務内容についてお伝えしてきました。ここからは駐車場の経営方式について解説します。経営方式は「自主管理方式」、「管理委託方式」、「一括借り上げ方式」の3つがあります。それぞれ経営者が管理を行う範囲が変わってくるため、この記事を参考に、自分に合った経営方式を選びましょう。
自主管理方式
自主管理方式とは、駐車場の管理を全て自分で行う方式です。月極駐車場で選ばれることが多く、利用者の募集や看板の設置、賃料設定も全て経営者が行います。そのため、駐車場経営に時間が確保できる方におすすめです。
専門の駐車場運営会社や管理会社に依頼しないため、手数料がかからず、駐車場の賃料が全て収益になるというメリットがあります。しかし、管理を全て行う必要があるため、時間も手間もかかってしまいます。さらに業者からの駐車場運営に関するアドバイスももらえません。
立地のよい駐車場であれば、利用者が集まりやすく、高い収益が見込めますが、長期間運営を行うと設備の劣化によって修繕費用がかかります。ほかの方式とは違って運営会社が費用を負担してくれないため、長期的な視点で収支計画を立てて経営を行うことが大切です。
管理委託方式
管理委託方式とは、駐車場の管理を駐車場運営会社や管理会社に委託する方式です。賃料から管理会社に対して手数料を支払います。業者との契約内容によってどこまで管理を委託するかが決められるため、自分も駐車場経営にかかわりつつ、管理に関する業務は業者に任せたいという方におすすめです。
業者から駐車場経営に関するアドバイスを受けられるのに加え、契約内容によっては、掃除や巡回などの管理業務も行ってもらえることがメリットといえます。しかし管理委託料がかかってしまうことに注意が必要です。管理委託料の相場は収益の約5～10％となります。資金計画を立てたうえで、経営方式を選ぶとよいでしょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、土地を駐車場運営会社に貸し出し、毎月運営会社から賃料を得る方式です。駐車場の稼働率や収益に関係なく、毎月賃料が得られるため、駐車場経営で安定的に収入を得たいと考えている方におすすめです。一括借り上げ方式は一般的にコインパーキングで選ばれる経営方式になります。
この方式の場合、駐車場の管理や運営は全て駐車場運営会社に任せられることが一番のメリットといえるでしょう。一括借り上げ方式であれば、駐車場経営で運営や管理に対して不安を抱えている方や、専門的な知識を持ち合わせていない方でも安心して駐車場経営が可能です。
また、一括借り上げ方式では初期費用や設備費用を負担してくれる会社が多いため、初期費用が抑えられることもメリットです。さらに毎月決まった賃料が得られるため、収支計画が立てやすいという特長もあります。
三井のリパークでは、駐車場の設備費用から管理や運営にかかる費用まで負担し、駐車場経営に関するさまざまなサービスを行っています。駐車場経営を考えている方はぜひ三井のリパークにお任せください。※2
駐車場管理の注意点
駐車場運営会社に管理を依頼する管理委託方式または一括借り上げ方式で経営する際は、信頼のおける駐車場運営会社を選ぶことが重要です。契約時には契約内容をしっかり把握し、選ぶうえでの1つの指標として口コミも確認しておきましょう。何かトラブルが起きたときに速やかかつ真摯に対応してくれるかも大切です。
三井のリパークでは、豊富な実績と技術をもとに所有している土地に応じた最適な駐車場プランを提案します。駐車場経営をしようか迷われている方、管理を任せようか悩んでいる方は一度ご相談してみてはいかがでしょうか？※2
駐車場管理のよくあるトラブル
最後に駐車場経営をするうえで知っておきたい、よくあるトラブルについてお伝えします。ここで解説するトラブルについて把握し、未然に防ぐことで駐車場管理を成功させましょう。
料金のトラブル
賃料や料金設定のトラブルはよく起こってしまうので注意が必要です。月極駐車場の場合は賃料滞納がトラブルに挙げられます。未然に防ぐには、契約者の審査を厳格に行うこと。そして、保証人を求めることも未然防止の効果へつながります。
コインパーキングの場合は、料金の看板が見にくいといった苦情が発生することもあります。なるべく看板には分かりやすく料金を記載し、誰にでも分かるように、複雑な料金設定にしないといった対策を取りましょう。
清掃のトラブル
駐車場にごみが捨てられることでトラブルにつながることもあります。汚い駐車場はたまり場になったり、不法駐車されたりすることもあるため、注意が必要です。ごみがたまっているような駐車場では利用者が集まりにくく、思ったほど収益が上がらないこともあるため、定期的な清掃を心がけましょう。
騒音のトラブル
騒音のトラブルとして、近隣住民から騒音の苦情が来ることもあります。注意を呼びかける看板を設置する、監視カメラの設置を行うといった対策を取りましょう。さらに駐車場経営を始める際に近隣住民にご挨拶し、よい対応を心がけることも大切です。
駐車場運営会社に管理を任せれば、看板の設置から苦情への対応まで行ってくれるため、トラブルに巻き込まれたくないという方は管理の依頼をおすすめします。
不正利用・無断駐車のトラブル
不正利用・無断駐車はオーナーだけでなく、利用者も迷惑となるトラブルです。月極駐車場の場合、無断駐車されてしまうと利用者が駐車することができず、駐車場としての利用を妨げられてしまいます。監視カメラや看板の設置、定期的な巡回を行うなどの対策を取りましょう。個人間での解決は難しい場合もあるため、専門家または警察に相談するのも対処法の1つです。
駐車場管理はプロに任せよう！
ここまで駐車場管理の業務内容や注意点、よくあるトラブルまで紹介してきました。駐車場管理はさまざまな業務を行う必要があり、個人では難しいこともあります。管理委託方式または一括借り上げ方式を採用して駐車場運営会社に任せると、手間もかからずに済むためおすすめです。
特に、先ほど紹介したトラブルに巻き込まれるようなことがあっても、駐車場運営会社に管理業務をお願いしていれば、トラブルへの対応も行ってもらえる可能性が高いです。
三井のリパークでは、豊富な実績をもとに土地に合ったプランを提供し、管理や運営にかかわる業務を全て代行しています。さらに一括借り上げ方式を採用しているため、収益にかかわらず毎月一定の賃料を得ることができるのに加え、初期費用や運営費用は三井のリパークが負担します。駐車場経営や運営会社選びで悩んでいる方はぜひご相談ください。※2
「駐車場管理」に関するよくある質問
今回は、駐車場管理の業務内容や注意点、トラブルについてご紹介してきました。最後におさらいとして覚えておきたいポイントを3つ確認していきましょう。
駐車場管理の業務内容って？
駐車場管理における業務内容は、賃料集金や清掃、設備の点検・修繕などさまざまです。駐車場管理を運営会社に任せるか否かによっても業務内容は変わります。
駐車場管理の注意点とは？
駐車場管理を駐車場運営会社に任せる場合は、信頼できる運営会社を選ぶことが重要です。契約内容や口コミを確認し、対応がよいかどうかを見極めて判断しましょう。
駐車場管理のよくあるトラブルって？
賃料滞納といった料金トラブルや、清掃トラブル、近隣住民との騒音トラブル、不正利用・無断駐車のトラブルなどがあります。監視カメラの設置や定期的な清掃などの対策を立てて未然に防ぎましょう。
※2立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外装、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
