土地活用はどこに相談したらいい？
土地活用の相談先は目的に応じて適切に選ぶ必要があります。なぜなら、土地活用と一言でいっても賃貸住宅経営や駐車場経営などさまざまあり、その内容によって相談先が異なるためです。土地活用の相談先には、主に以下が挙げられます。
・不動産事業者（ハウスメーカー・工務店・駐車場等の専門運営会社・不動産会社・デベロッパーなど）
・ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）
・税理士
・金融機関
・弁護士
・司法書士
目的に合わせた相談先を選ぶことで、最適な結果を得られるでしょう。
まずは不動産事業者への相談がおすすめ
土地活用の相談をする際は、まず不動産事業者へ相談することがおすすめです。不動産事業者は土地活用のプロフェッショナルであるため、最適な答えを提示してくれるでしょう。
また、不動産事業者にもハウスメーカーや不動産会社、工務店、デベロッパーなどさまざまな種類があります。それぞれに強みがあるため、自身の目的に合わせて相談先を検討するのがおすすめです。以下に不動産事業者の種類別に強みと相談すべき土地活用について一覧表でまとめました。
| 不動産事業者の種類 |
強み |
相談すべき土地活用 |
| ハウスメーカー |
メーカーによっては設計・施工・販売・メンテナンスまで任せられる |
賃貸住宅経営 |
| 工務店 |
設計・施工について柔軟に対応できる |
賃貸住宅経営 |
| 駐車場等の専門運営会社 |
専門的な知識と経験がある |
駐車場経営・トランクルーム経営など |
| 不動産会社 |
仲介だけでなく、売買やコンサルティングなど幅広い業務を行い、豊富な実績とノウハウがある |
土地活用全般 |
| デベロッパー |
豊富な実績とノウハウを生かすことができる |
大規模ビル・マンション建設 |
以下でそれぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
ハウスメーカー
ハウスメーカーは一戸建てやアパート、マンションなどの建設を手がけています。そのため、アパートやマンションなどの賃貸住宅経営を行いたい方におすすめの相談先です。ハウスメーカーでは、賃貸住宅経営の資金計画や建築プランを一緒に立てられるため、実際の経営イメージがしやすくなります。
また、ハウスメーカーでは商品が規格化されていることが多く、そのなかから自分の土地に合った物件を見つけられます。建てる物件のモデルが確立していると、価格もある程度決められているため、資金計画を立てやすいのもメリットといえるでしょう。
さらに、ハウスメーカーはグループ内に不動産の仲介部門や管理部門を持っていることが多いため、物件の設計、施工だけでなく、建築後の管理や仲介まで任せられることも多くあります。総合的に依頼できるので、手間をかけたくないという方にもおすすめです。
三井不動産リアルティは、三井不動産グループの総合力を生かし、不動産に関する最適なご提案をさせていただきます。不動産の取得から運営まで、幅広い土地活用を考えている方は、ぜひ一度無料相談をご検討ください。
工務店
工務店もハウスメーカーと同様、所有する土地で賃貸住宅経営をしたい場合の相談先です。ただし工務店ではハウスメーカーと違い、商品が規格化されていないことが多く、自分好みの物件を建てられます。そのため、物件のデザインや構造などにこだわりがある方におすすめです。
さらに自由設計であることから、狭小地・変形地にも物件を建てられるという特長もあります。相続で得たり、余っていたりする狭小地や変形地で土地活用を考えている方は、工務店に相談してみるのもよいでしょう。
しかし、物件を一から設計するため、時間がかかるというデメリットがあります。工務店で物件を建てる際には、あらかじめ工期に加え、設計にかかる時間を考慮しておくとよいでしょう。
駐車場等の専門運営会社
建物を建設せずに土地活用を行いたい場合は、それぞれの専門運営会社に相談するとよいでしょう。建物を建てずに行う土地活用には、駐車場経営やトランクルーム経営などがあります。これらの土地活用は、建物を建てる必要がないため初期費用が少なく済むだけでなく、別の土地活用に転用する際にも手間やコストが少ないといったメリットがあります。
特に駐車場経営は、通常の土地活用が難しい、狭い土地や不整形地でも始めることが可能です。三井のリパークでは、初期費用0円で駐車場経営を始められ、豊富な実績をもとにお客さまのご要望に合わせて最適なご提案をさせていただきます。ぜひ一度無料相談をご検討くださいへお越しください。
不動産会社
不動産会社には土地活用全般の相談ができますが、なかでも土地を売却または貸し出したい場合は、特に向いているでしょう。
土地を売却するとまとまったお金が手に入るのに加え、土地にかかる固定資産税や都市計画税（市街化区域内のみ）、維持費用もかからなくなるといったメリットがあります。
しかし、土地を売却するかどうかは慎重に判断したほうがよいでしょう。なぜなら、一度売却した土地を取り戻すのは非常に難しいからです。所有している土地の収益性の有無を確認し、売却前に土地活用をよく検討してみましょう。
デベロッパー
デベロッパーは、鉄筋コンクリートで造られた大規模なビルやマンションなどを建てたいと考えている方にも向いている相談先です。豊富な実績とノウハウがあるため、安心して土地活用を任せられます。広い土地の場合は、デベロッパーが建築費用を負担して物件を建て、物件と土地を等価交換する方法もあります。
なお、所有する土地を借地として活用する場合は注意が必要です。建物の所有を目的に土地を借りる権利を借地権といいます。借地権には、契約期間の満了後も更新が可能な借地契約（通称「普通借地権」）と、契約期間の満了で借地関係が終了する「定期借地権」の2つの形態があり、借地借家法にもとづいて運用されます。
普通借地権は、借地上に建物がある限り、借主は半永久的に利用することができるため、貸主は正当事由がない限り、契約を終わらせることができません。そのため、普通借地権は最初の契約で定められた期間よりも長引くことが多く、貸主は土地の利用に制限がかかってしまうため、慎重に検討する必要があります。
定期借地権は契約の更新ができず、最初に定められた期間が終了すると同時に契約も満了します。定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つがあり、それぞれ存続期間が「50年以上」「30年以上」「10年以上50年未満」です。事業用定期借地権以外は、存続期間が長期にわたるため、契約期間が長く続くことを想定しておきましょう。
資金計画や税金はお金の専門家に相談
資金計画や税金については、ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）や税理士といった専門家に相談するのがよいでしょう。ここからはそれぞれの専門家について詳しくご紹介します。
ＦＰ（ファイナンシャルプランナー）
ファイナンシャルプランナーとは、税金、保険、金融、年金といった幅広い知識を持ってライフプランの設計を行う専門家です。資産全体に対して、幅広い知識にもとづくアドバイスをもらえます。土地活用の資金計画についても相談できるので、計画が現実的であるかどうかを聞いてみるのもよいでしょう。ファイナンシャルプランナーは、ハウスメーカーにも在籍していることもあるため、土地活用の相談を行うのと同時に資金計画について話してみるのもよいかもしれません。
税理士
土地に関する税金について知りたい方は税理士に相談するとよいでしょう。税理士とは、国によって認められた税務の専門家です。税金に関することを自分1人で調べるのはなかなか難しいため、専門家に頼ってみることをおすすめします。
土地活用によってどれくらい節税できるか、相続税はどれくらいかかるかなど、土地活用を行ううえで発生する税金の問題を聞いてみましょう。ほかの相談先でも土地活用の節税効果について聞くことはできますが、税理士に相談することでより詳しい情報を得られます。
金融機関
金融機関は、土地活用のコンサルティングや融資の相談を行っています。銀行によっては、不動産部門があったり、グループ内に不動産関連会社を持っていたりする場合があります。また、土地活用についての関連企業を紹介してくれることもあるため、銀行の窓口で相談してみるとよいでしょう。後に融資の相談がしやすくなるというメリットもあります。
法的な問題は弁護士や司法書士へ相談
法的な問題は弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。土地活用を始めるにあたって、土地の権利や建築法規の問題などが障壁となることもあるでしょう。こうした法律上の問題に対応するためには、専門的な知識を持った弁護士や司法書士に相談するのが最適です。弁護士や司法書士によって強み・弱みが異なるため、不動産分野に強い方を探して相談するとよいでしょう。
土地活用の目的別おすすめの相談先
土地活用は、目的に合わせて相談先を変えることがおすすめです。以下に一覧表で目的別のおすすめ相談先をまとめました。
| 土地活用目的 |
おすすめ相談先 |
| マンション・アパート経営 |
ハウスメーカー・工務店・不動産流通事業者・デベロッパー |
| 駐車場経営 |
不動産会社・専門運営会社 |
| 高齢者施設 |
不動産流通事業者 |
| 借地・売却 |
不動産流通事業者 |
| トランクルーム |
不動産流通事業者・専門運営会社 |
ここでは、土地活用の目的別におすすめの相談先と目的に合った土地の特徴を解説します。以下で詳しく見ていきましょう。
マンション・アパート経営
マンション・アパート経営はハウスメーカーや工務店などに相談するのがおすすめです。大規模な土地でマンション・アパート経営を考えている場合は、デベロッパーに相談するのがおすすめですが、小規模な土地での経営を考えている場合は、ハウスメーカーや工務店へ相談するほうがよいでしょう。また、マンション・アパート経営を考えている場合は、周辺環境や立地から、その土地が賃貸住宅経営に適しているかどうかあらかじめ調べておくことをおすすめします。
駐車場経営
駐車場経営を考えている場合は、不動産会社や専門運営会社に相談するとよいでしょう。駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、どちらも駐車場運営事業を行っている不動産会社であれば相談できます。駐車場経営は、狭い土地でも始めることができ、初期費用も少なく抑えられる土地活用です。活用を始めるハードルが低いだけでなく、ほかの土地活用への転用も容易な点が駐車場経営の魅力といえるでしょう。
三井のリパークでは、初期費用0円で駐車場経営を始めることが可能です。駐車場経営を始めたいもののどこに相談すればよいか迷っているという方は、三井のリパークへお気軽にご相談ください。（※1）
高齢者施設
高齢者施設への土地活用を考えている場合も、不動産会社への相談がおすすめです。日本は少子高齢化が進んでおり、高齢者施設の需要が高まっています。
また、高齢者施設の開業に際して、地方自治体から助成金や補助金を受け取ることも可能なので、土地活用を始めるハードルが低いといえるでしょう。一方で、高齢者施設を建設する際には、特殊な設備や法規をクリアしなければなりません。そのため、過去に高齢者施設を建設した実績のある会社を選ぶと、スムーズに始められるでしょう。
借地・売却
土地の借地や売却を考えている場合は不動産会社への相談をおすすめします。賃貸から売却まで幅広く手がけている大手の不動産会社であれば、より相談しやすいでしょう。また、過去の実績や経験から不動産に関する専門知識・ノウハウを有しているため、土地の貸し出しや売却については、不動産会社への相談が最適といえます。
トランクルーム
トランクルームの土地活用を考えている場合は、不動産会社または専門運営会社へ相談するのがおすすめです。トランクルームの土地活用とは、土地を荷物を預けるスペースに転用し、その利用料で収益を得る方法です。トランクルームのコンテナの購入費や、コンテナを土地に固定するための基礎工事が必要になるため、初期費用はやや高くなります。
●トランクルーム経営が儲からないのかについては
こちら
相談する際の注意点
土地活用について相談する際は、相談先の特徴を押さえておく、土地について詳細に説明するといった点に注意しなければなりません。ここからは相談する際の注意点についてお伝えします。
相談先の特徴を押さえておく
相談先の特徴や得意分野を知っておくことで、活用方法に適した相談先を賢く選べます。たとえば賃貸住宅経営1つを取っても、マンションやアパート、一戸建てなどさまざまであるため、それに応じて相談先も変わってきます。また、税金や資金計画について相談したい場合も当該分野に詳しい専門家に頼るほうがよいでしょう。
それぞれの相談先に得意分野があるため、複数の相談先に相談して、適切な方法を考えることをおすすめします。
土地について詳細に説明する
土地の活用方法を提案してもらい、アドバイスを受ける場合、土地の詳細な説明が必要になります。周辺地域や土地の広さ、地形についても調べ、所有している土地の情報を収集しておきましょう。必要な書類も用意しておくとスムーズに相談ができます。必要な書類は主に以下の通りです。
・権利書（登記識別情報）
・測量図
・登記簿謄本
相談先によって依頼される書類も変わるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
要望を正確に伝える
土地活用の目的は何か、きちんと説明できるようにしておきましょう。税金対策がしたい、収益性が高いものがよいなど、要望や目的を正確に伝えることで自分に合った提案をしてもらえます。要望を自分のなかで整理し、優先順位まで考えておくことも重要です。全ての要望に当てはまる活用方法を探すのは難しいため、あらかじめ優先順位を付けておくことで、より希望に近い活用方法を提示してくれるでしょう。
土地活用に悩んだら資金面から考える
どの活用方法にするか悩んだ場合は、資金面から検討することで、選択肢を狭めることができるかもしれません。資金面から検討したい場合は、各土地活用の相談先に問い合わせた後に、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するとよいでしょう。各土地活用の相談先から提案された結果を持っていけば、資金面も併せて考えられた最適な活用方法を選ぶことができます。ただし、土地活用の相談先とは違い、税理士やファイナンシャルプランナーへの相談には料金が発生することを想定しておきましょう。
相談先を選ぶポイント
土地活用の相談先を選ぶ際は、企業の実績や企業規模、口コミなど、さまざまな観点から比較・検討することが大切です。ここからは相談先を選ぶポイントについて解説します。
実績
相談先を選ぶうえで実績は1つの指標となります。実績が豊富であると、過去の前例にもとづいた提案を行ってくれます。自分が所有している土地と似たような土地を過去に扱ったという前例があると、土地活用の方法が具体的にイメージしやすいでしょう。
企業規模
企業規模も相談先を選ぶうえで確認しておくとよいでしょう。賃貸住宅経営の場合は、企業規模が大きいと建設後のアフターフォローも手厚いというメリットがあります。土地活用は長期間にわたって行われるため、実績のある大規模な企業であれば安心して任せられるでしょう。
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提案されたプラン
提案されたプランを確認し、現実的で具体的な計画を選ぶようにしましょう。自分が立てた資金計画や要望に沿ったものであるか、賃貸住宅経営の場合は諸費用がどれくらいかかるのかも確認しておくとよいでしょう。
口コミ・評判
土地活用の相談先を選ぶ際は口コミも参考にしておきましょう。トラブルや土地活用中の収支状況などといったリアルな利用者の評判が分かります。
三井のリパークでは、これまでの駐車場経営の事例を紹介しています。三井のリパークを利用したお客さまの声を参考にしてみてください。
営業担当者の対応
営業担当者の対応も相談先を選ぶうえで重要なポイントです。上記でもお伝えしたように、土地活用は長期にわたるため、担当者との相性が悪いと失敗してしまう可能性もあります。対応が手厚く、信頼できる担当者であれば、土地活用後の管理も安心して任せられるでしょう。また、提案されたプランの説明に対して納得できるかどうかも大切です。疑問がある場合はすぐに聞き、納得がいくまで説明を受けるようにしましょう。
よくある質問
ここからは、土地活用の相談先についてのよくある質問を見ていきましょう。
土地の相談を市役所にするのは？
土地に関する相談を市役所にするのもおすすめです。市役所に相談する際は、まず各自治体のホームページを確認しましょう。市役所での土地に関する相談は日程や場所が決まっており、申請すれば司法書士や土地家屋調査士といった専門家に相談できることもあります。こうした相談は無料かつ予約不要の場合もありますが、時間が限られていることも多いため、注意が必要です。市役所への相談はコストを抑えられるため、土地に関する相談のファーストステップとして捉えてもよいでしょう。
土地の相談を法務局にしたい場合は？
法務局で土地に関する相談をしたい場合は、相談内容によって窓口が異なることに注意しなければなりません。具体的には、相続土地国庫帰属制度に関する相談は承認申請をする土地がある都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門（登記部門）へ相談するなどです。法務局への相談は事前申請が必要で、法務局の支局や出張所では土地に関する相談を受け付けていない場合もあるため、注意しましょう。法務局は法律の専門家であるため、土地に関する法律の問題を相談したい場合は、おすすめの相談先といえます。
土地活用の相談先選びは慎重に！
ここまで目的に合わせた土地活用の相談先や、相談時の注意点、選び方について解説してきました。相談先は目的によってさまざまで、提案できるプランも異なってくるため、最適な相談先を見極めるようにしましょう。
相談する際は、所有している土地について詳細に説明し、要望もしっかり伝えることが大切です。また、土地活用は長期間行うものであるため、相談先は慎重に選ぶ必要があります。提案されたプランのほか、実績や口コミなどもチェックして納得のいく相談先を選びましょう。
三井のリパークでは、それぞれの土地に合わせた駐車場経営をサポートしています。駐車場箇所数1万6,000ヵ所を超える実績をもとにした、あなたの土地に最適なご提案が可能です。
ご提案から2ヵ月で開設でき、駐車場の運営管理も三井のリパークが代行するため、土地活用に時間や手間をかけたくないという方におすすめです。駐車場経営はほかの土地の活用方法への移行もスムーズであるため、活用方法を考えながら暫定的に駐車場経営を行ってみてはいかがでしょうか？
土地活用の不安や駐車場経営に関するご相談などにも無料で対応しています。駐車場経営に興味がある方はぜひご相談ください。（※1）
※1：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
