駐車場経営はなぜ人気？
駐車場経営は、さまざまな土地活用・不動産投資のなかでも手軽で始めやすい方法として人気です。その理由には、ほかの土地活用と比べて少ない初期費用で始められること、狭い土地・いびつな形の土地でも経営可能なこと、また始めるのもやめるのも比較的簡単なことなどが挙げられます。
そもそも、駐車場経営者の年収には、月極駐車場か、コインパーキングかという「駐車場の種類」が大きく影響します。
月極駐車場とは、利用者と1ヵ月単位で賃貸契約する駐車場のことをいいます。収入は、全台数に対して何台契約があるかによって決まります。対してコインパーキングは、賃貸契約なしで利用時間分の駐車場料金を支払う、時間貸し駐車場のことです。こちらの収入は、24時間のうち何時間利用されるかによって決まります。この記事では、駐車場経営の年収は実際にどのくらいなのか、さまざまな視点から解説していきます。
三井のリパークは、「初期費用を抑えたい」「狭小地を活用したい」など、ご自身の土地に合わせた最適な駐車場経営プランをご提案します。駐車場経営を考えている方は、三井のリパークにぜひお気軽にご相談ください。
駐車場経営者の年収はどのくらい？
駐車場経営を行ったときの年収は、立地や駐車台数、稼働率などの条件によって大きく異なります。また、月極駐車場の場合とコインパーキングでは収益構造が異なるため、それぞれどの程度の年収が見込めるのかを見ていきましょう。なお、ここで紹介する年収の目安は、駐車場を自主管理で経営した場合を前提にしています。
月極駐車場の場合
月極駐車場は1ヵ月単位で契約を結ぶ契約形態であるため、売上の目安は賃料×台数×12ヵ月分で求めることができます。たとえば、10台分の駐車場を、1台につき月3万円の賃料で貸し出した場合、月間の売上は3万円×10台で30万円となります。よって年間の売上は、30万円×12ヵ月（1年）で360万円です。（※1）上記の売上から、土地にかかる固定資産税、維持費、土地購入ローンの利息、消費税などの経費を差し引いたものが、オーナーの年収となります。
コインパーキングの場合
コインパーキングの場合は、通常料金や時間帯最大料金（その時間帯のみ、一定の金額以上は課金されないという料金設定）といったように、駐車料金が一定していません。そのためここでは簡易的に、10台分の駐車場を、1台につき1時間200円で8時間稼働させた場合で試算してみましょう。この場合、月間の売上は200円×8時間×10台×30日で48万円となります。よって年間の売上は、48万円×1年（12ヵ月）で576万円です。（※1）
ここから月極駐車場の場合と同様に維持費や税金などを引いたものが年収になります。ただし、試算はあくまで目安であり、賃料はエリアによって幅があります。また、駐車場の稼働率は常に100％とは限らない点にも注意しましょう。
月極とコインパーキングの特徴を比較
月極駐車場経営による収入は、契約台数に左右されます。一方、コインパーキング経営は、稼働状況によっては高い収入を期待できるものの、設備導入のための初期費用がかかる点が特徴です。収益性で比較すると、それぞれにメリットもデメリットもあるため、まずは両方を把握しておきましょう。
月極駐車場のメリットとデメリット
月極駐車場を収益性で見た場合のメリットは、利用契約者がいれば安定した収入を見込める点です。また、コインパーキングのように料金精算機を設置する必要がないため、その分の初期費用を抑えられます。
一方のデメリットは、空き車室が続くと収入が大きく下がってしまう点です。空き車室になることを防ぐには、利用契約者を募集する広告・宣伝活動が必要になるでしょう。また、エリアによって料金相場があり、相場以上での貸し出しは難しい点にも注意が必要です。そのため、周辺の競合駐車場が料金をいくらに設定しているか、事前の情報収集は必須となります。
コインパーキングのメリットとデメリット
コインパーキングを収益性で見た場合のメリットは、月極駐車場よりも柔軟に料金設定できる点です。深夜料金や時間帯最大料金などを立地のニーズに合わせて設定すれば、月極駐車場より高い収入が見込める可能性もあります。
一方のデメリットは、初期費用として設備導入のためのコストが発生する点です。コインパーキングには、料金精算機やロック板などを設置する必要があります。ただし、運営方式を駐車場運営会社による一括借り上げ方式にすれば、設備導入費はもちろん、その後の維持費も運営会社に負担してもらえることが多いです。（※2）
このように一長一短ある月極駐車場とコインパーキングですが、どちらを選んだほうが有利かは立地の需要によります。たとえば、駐車スペースの少ない住宅地の中、またオフィスがある地域では月極駐車場の需要が高いでしょう。一方、駅前や繁華街、商業施設や病院などの近くはコインパーキングの需要が高いというのが一般的です。
その土地の需要に合った種類の駐車場であれば、稼働率を維持しやすく、安定した収入を見込める可能性は高くなります。
三井のリパークの一括借り上げ方式では、精算機や看板などの設備や機械の設置だけでなく、運営管理費もかかりません（※2）。また、駐車場の管理・運営、トラブル対応も一括して三井のリパークが対応いたします。駐車場経営を考えている方はぜひご相談ください。
【運営方式別】駐車場経営の年収をシミュレーションするのに必要な考え方
駐車場経営の年収をシミュレーションする際は、自主管理、管理委託、一括借り上げの3種類の運営方式で区別して考えましょう。収益性の高さやリスクの低さ、ブランド力など、何を重視するかによって、運営方式や年収が変わります。それぞれの運営方式について以下の表でまとめました。
| 運営方式 |
特徴 |
| 自主管理 |
駐車場経営に関する一切を自分で行う運営方式 |
| 管理委託 |
手数料を支払い、駐車場運営会社や不動産会社など管理会社に委託する方式 |
| 一括借り上げ |
駐車場運営会社が土地を借り上げ、オーナーは運営会社から賃料（借地料）を受け取る方式 |
自主管理の場合は収入が全て自分のものになるのに対して、管理委託の場合の手数料は一般的に収入の5％～10％とされています。
運営方式の違いは駐車場経営の年収に影響するため、どの運営方式を選ぶかは重要です。以下、運営方式を選ぶ際の考え方について詳しく見ていきます。
収益性から考える
収益性を重視する場合、3つの方式のなかでは自主管理がもっとも手元に残る金額が多くなります。自主管理は土地の整備や運営管理を全て自分で行う必要がある代わりに、得た収入はそのまま自分のものになるため、うまく経営できれば高い年収を期待できます。
ブランド力から考える
管理委託や一括借り上げの場合、依頼した駐車場運営会社の設備や看板を利用することが一般的です。街でよく見るような大手の会社に依頼すれば、会社のブランド力で周囲の駐車場より選ばれやすくなることも考えられます。
また、管理委託では経営のアドバイスがもらえるほか、一括借り上げなら会社のノウハウを活かした経営を行ってもらえる点も強みです。
三井のリパークでは、お客さまのご要望に合わせて管理委託方式と一括借り上げ方式の2つのプランをご用意しております。これまでの豊富な駐車場経営の実績をもとに、ご所有の土地に合わせた最適な活用プランをご提案します。駐車場経営をご検討中の方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
リスクの低さから考える
経営の安定性を重視する場合、一括借り上げでの駐車場経営が最適といえます。というのも、一括借り上げは土地を駐車場運営会社に貸してその賃料を毎月受け取るという方式なので、駐車場の稼働率や収益の変動によらず一定の収益が得られるからです。
そのため、「副業なので手間はかけたくない」「経営リスクを抑えたい」という人にとっては、自主管理より一括借り上げのほうが適しているといえるでしょう。
収益性や年収だけで決めない！ほかの土地活用との比較
土地活用には、駐車場経営のほかにも、賃貸住宅経営やトランクルーム経営、資材置き場としての活用などさまざまありますが、収益性や年収だけで選ぶのではなく、安定性や転用の難しさなども考慮して判断しましょう。
それぞれの土地活用について、比較したものを以下の表にまとめました。
| 土地活用方法 |
収益性 |
経営の安定性 |
転用性 |
| 駐車場経営 |
中 |
高 |
高 |
| 賃貸住宅経営（※3） |
高 |
中 |
低 |
| トランクルーム経営（※3） |
中 |
中 |
高 |
| 資材置き場などの借地（※3） |
低 |
中 |
高 |
駐車場経営と比較して、どんな人が向いているのか詳しく見ていきます。
賃貸住宅経営との比較
賃貸住宅経営は土地を効率的に使えるため、駐車場経営より収益性が高いといえます。マンションやアパートは2階建て、3階建てと上階を造ることができるため、同じ土地面積の平面駐車場より収益性が高くなりやすいのです。また、マンションやアパートが建っている土地は「住宅用地」として固定資産税の減税措置を受けられるという、税制上のメリットもあります。
一方で賃貸住宅経営は建物を建てる初期費用が大きくかかるほか、建物の維持管理費（修繕費）もかかること、また建物を建てるので事業開始までの準備期間が長くかかることも考慮しなければなりません。
従って、収益性の高さより、安定性や転用のしやすさを重視する場合は駐車場経営がおすすめです。また、土地が狭かったり、形がいびつだったりする場合は賃貸住宅経営自体が現実的ではないため、駐車場経営がよいでしょう。
トランクルーム経営との比較
トランクルーム経営は駅から離れたエリアや郊外の土地でも需要が生まれやすく、駐車場経営よりも立地の影響を受けにくいというメリットがあります。一方で、収益性は駐車場経営よりもやや低いことに加え、契約・解約の入れ替わりが比較的激しく、安定性も駐車場経営ほどとはいえないでしょう。
資材置き場としての利用との比較
資材置き場は、更地のまま資材や重機の保管場所として貸し出し可能なため、転用性に加えて初期費用や維持費の観点では駐車場経営より優れているといえます。一方で、需要が少ないことから、収益性や安定性の面では、駐車場経営のほうが優れているといえるでしょう。そのため、明確に資材置き場としての需要がある場合以外は、駐車場経営のほうがおすすめです。
収益性だけでなく、撤退のしやすさやリスクの大きさ、立地環境などの視点から、どの土地活用が自分の土地に合っているのか判断しましょう。
駐車場経営の年収を下げ得るリスク
ローリスクといわれる駐車場経営でも、年収が想定を下回る可能性があります。代表的なリスクとして、節税効果を得にくいことと、利用者が想定より少なく収入が伸びないことが挙げられます。また、駐車場経営は初期費用を抑えやすいのが特長ですが、それでもかかる費用はあります。具体的な初期費用としては、土地を所有していない場合は土地購入費、必要に応じて土地整備費（アスファルト舗装や道路の切り下げ工事など）、設備費（看板やフェンスなど）が挙げられます。ほかに、設備の維持費、管理を委託する場合は管理委託料といったランニングコストも必要です。
また、駐車場経営には「節税になりにくい」というデメリットがあります。土地には固定資産税、さらに該当地域には都市計画税もかかりますが、住宅用地ではない駐車場は、原則として住宅用地の特例措置による軽減を受けられず、通常の税額を負担することになります。
さらに、駐車場には「思ったより利用者が少ない」というリスクもあります。事前に収入を高く見積もり過ぎると、いざ経営が始まってから収支計画が狂ってしまい後悔することにもなりかねません。
駐車場経営の年収を上げるにはどうすればいい？
駐車場経営の年収アップを目指すには、余計な費用を減らし、その駐車場に合った運用方法かどうかを見直すことが大切です。具体的な方法は以下の4つが挙げられます。
・初期費用を抑える
・税金対策を講ずる
・立地と需要を見極める
・実質利回りで判断する
それぞれ詳しく解説していきます。
初期費用を抑える
まず行いたいのは、初期費用を抑える工夫です。土地を舗装する代わりに、砂利を敷いて区画ロープを張れば初期費用をかなり抑えることができます。駐車場経営を始めるうえで土地の整備が必要な場合は、複数の工事会社から見積もりを取って費用を比較するようにしましょう。
税金対策を講ずる
駐車場経営には税制上のメリットが少ないのですが、アパートやマンションの入居者用駐車場など、住宅の敷地として利用されている場合は、減税措置を受けられる可能性があります。また、事業規模によっては、確定申告の際に青色申告を選んで最大65万円の特別控除を受けることもできます。（※4）初めての確定申告の際は、税理士に相談してどうするのがよいかアドバイスをもらうと安心でしょう。
立地と需要を見極める
駐車場経営においては、立地や需要の観点から、コインパーキングと月極駐車場のどちらにするべきかや、料金をいくらにするかなどを見極めることが重要です。駅や病院が近くコインパーキング向きなのか、住宅地の中や集合住宅のそばで月極駐車場向きなのか、交通量はどのくらいか、土地の駐車ニーズを観察してみましょう。また、周囲に競合の駐車場はどのくらいあるか、駐車料金はいくらなのか相場を把握することが料金設定の判断において大切になります。
実質利回りで判断する
「利回り」とは、土地の取得費用に対して1年間の収益がどのくらいの割合になるかを示したものです。利回りの数字が高いほど、初期費用の回収が早いということになります。
この利回りのうち、コストの発生を考慮せずに年間の収益割合のみを示したものが「表面利回り」、表面利回りからコストを差し引いたものが「実質利回り」と呼ばれます。投資においては、より現実的な数字である実質利回りを重視することが大切です。そのため、維持費や管理委託費用がどのくらいかかるのか事前にできるだけ把握しておくとよいでしょう。
実質利回りには、想定されるコストをなるべく細かく算入するほか、駐車場の稼働率を70％〜80％と低めに抑えて計算すると、より現実的な判断がしやすくなります。
三井のリパークの駐車場経営ならランニングコストなし！
駐車場経営は、賃貸住宅経営と比較すると収益性は低いものの、初期費用が少なくローリスクで始められる点がメリットです。経営開始のハードルは低いのですが、その後の稼働率が安定するかどうかが成功の鍵といえるでしょう。
「土地活用はしたいけれど、稼働率の見通しが立てられるか不安…」という方には、駐車場運営会社による一括借り上げがおすすめです。三井のリパークは一括借り上げ方式による駐車場運営のサポートも行っています。一括借り上げなので、稼働状況にかかわらず安定収入を得られます。
また、看板や料金精算機などの設備費用、運営管理費も0円なので、初期費用やランニングコストに悩むことなく駐車場経営を行えるのが魅力です。（※2）
お問い合わせは、Web上のフォームから24時間受付中！初めての土地活用は、ぜひ三井のリパークへお気軽にご相談ください。
「駐車場経営の年収」に関するよくある質問
「駐車場経営はローリスク」といわれますが、もちろんリスクが全くないわけではありません。駐車場経営で納得のいく収入を得るには、以下でご説明するリスクについて事前に把握し、対策も講じておくことが大切です。
駐車場経営で得られる年収は？
賃料×台数×12ヵ月分の売上から、諸経費を差し引いたものが年収となります。ただし、賃料や稼働率は変動する点に注意が必要です。
駐車場経営は賃貸住宅経営に比べて本当に儲かる？
賃貸住宅経営に比べると収益性は低いものの、土地の広さや形状など稼働率が上がる条件がそろっていれば、駐車場経営のほうが収益が上がる可能性もあります。
駐車場経営のリスクは？
税制上のメリットが少ないこと、立地によっては稼働率が低いことなどが挙げられます。リスクを抑えるには、事前の対策が必要です。
※1：表記の金額は一例です。
※2：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
※3：三井のリパークでは、所有地における駐車場経営全てをお任せいただく「一括借り上げシステム」、または所有駐車場の運営・管理業務を代行する「管理受託システム」のご提案が可能です。
