仮換地とは？売買のタイミング、おすすめの土地活用も分かりやすく解説

仮換地（かりかんち）とは、土地区画整理事業中に、宅地の所有者や借地権者が換地処分（区画整理の完了）までの間、工事で使えなくなるもとの土地（従前地）の代わりに、使用収益できる土地のことです。仮換地指定された土地がそのまま「換地」となることが多く、換地処分後、正式に従前地の権利が換地へ移行（登記簿が変更）されます。

仮換地は多くの場合、減歩（土地面積の減少）されます。土地区画整理事業では、区画整理地内の道路拡幅や公園などの公共施設を作るほか、事業の財源確保のために保留地を作るため、従前の宅地から少しずつ面積を分けることになるからです。減歩されても、土地区画整理事業によって土地の価値が上昇するため、面積が減っても資産価値としては維持されます。まずは、仮換地について詳しくご説明します。

土地区画整理事業では、仮換地と似た言葉に「保留地」があります。どちらも、区画整理を行うことで新たに区分された土地を指しますが、保留地は仮換地と違い、従前地と切り離して新たに区画された土地を指します。

従前地は、事業地内の道路拡幅や公共施設用の土地確保と併せて、保留地を確保するために少しずつ面積が減らされる（減歩される）ケースが多くなります。新たに区画された保留地は、土地区画整理事業完了後に売却されて事業費に充てられるため、土地区画整理事業にとって財源となる非常に大切な土地です。

仮換地は、あくまでも換地処分までの間、仮に使用収益を認められた土地です。そのため、仮換地には使用収益権はあるものの所有権はありません。土地区画整理事業の換地処分まで、所有権は従前地にあり、換地処分が完了すると所有権も換地に移ります。

また、土地区画整理事業の進め方には、仮換地の使用開始日を定める場合と定めない場合があります。使用開始日を定めない場合は、仮換地の効力発生日まで、従前の土地を使用収益でき、効力発生日から換地処分まで仮換地を使用収益できます。換地処分の公告の翌日からは換地を使用収益できるようになります。

一方、使用開始日を定める場合は、仮換地の効力発生日から使用開始日までの間、従前の土地も仮換地の土地も使用収益することができなくなります。その場合、施行者によって使用収益できない期間の損失は補償されます。

土地区画整理事業の流れをおおまかに分けると、土地の調査、計画決定、換地設計、仮換地指定、施工、換地計画決定、換地処分、登記・清算といったステップで進んでいきます。以下は図で、土地区画整理事業の流れを分かりやすくまとめたものです。

土地区画整理事業を始める際、まずは対象となる土地の調査や地元住民の意見の収集を行い、どのようなまちづくりを目指すのかを定めて都市計画を決定します。次に、設計の概要や施行期間、資金計画など詳細な事業計画を作り、その事業計画をもとに個々の宅地に関して換地設計を行い、仮換地の位置を指定します。

仮換地の位置が決まると工事が始まり、公共施設の整備や建物の移転・補償が行われます。また、区画整理後の換地の場所や地積（面積）について、住民からの意見を募り、換地の位置や地積・清算金の額に関して最終的な換地計画を決定します。決定された換地計画に従って換地処分を行うことで、宅地の所有権が換地に移行し清算金が確定します。

最後に、宅地の登記が施行者によって行われ、清算金の徴収・交付が行われることで区画整理が完了するという流れです。

仮換地は、使用収益が開始できる日から、売却と購入のいずれも可能です。仮換地の売買では、使用収益権と仮換地処分を受ける権利を売買することになります。なお、換地処分が完了するまでは、所有権は従前地にあります。そのため、売買契約を結ぶ際の書類には従前地の情報が記載され、所有権移転に伴う登記は、従前地の登記上で行われます。換地処分の公告の翌日をもって換地の所有権を取得することになります。

仮換地の売買時には、自治体の窓口で「仮換地指定証明」を入手します。仮換地指定証明は、仮換地指定された日以降に交付され、案内図、仮換地明細図、仮換地位置図といった書類が添付されます。売買時には、こうした書類を事前に用意して、買主に仮換地の情報を適切に伝えるようにしましょう。

また、区画整理の進行状況によって、仮換地（換地）の売買価格は変わることがあります。土地区画整理事業が決定し仮換地が決まる前は、将来所有することになる換地についての情報が分からないため、購入する人が少なく売買価格も上がりにくいものです。

一方、仮換地が指定された後であれば、土地区画整理事業完了後、その土地の価値が上がることを買主にアピールできるため売却しやすくなります。ただし、土地区画整理事業の完了後のイメージは、書面でしか分からないため、事業完了後よりは、売買価格が安くなる傾向があります。土地区画整理事業が完了し、換地された後であれば、区画整理地全体の地価が上がっていることが多いため、基本的に土地の評価がさらに高くなっているという傾向があります。

よって、土地区画整理事業が予定されている土地を売る場合は、事業の状況によって売却時期を検討することが大切です。事業計画が決定し、仮換地指定された土地が売却できるようになるのは、仮換地の使用収益開始後ですが、仮換地の段階でも従前地より高く売れる可能性があります。ただし、実際には区画整理後の土地が分かる土地区画整理事業完了後がおすすめです。

仮換地は、効力発生日または使用開始日以降に使用収益権が発生します。そのため、すぐに売却するのではなく、仮換地を土地活用して中長期的な利益を得るのもおすすめです。仮換地には固定資産税などの税金（仮換地課税）が発生しますが、土地活用を行っていれば「持っているだけで負担になる」状況を軽減できます。

土地活用としては、賃貸住宅の経営やトランクルーム経営など、さまざまな方法が考えられます。ただし、特に仮換地の場合、売却が容易になる換地処分までの間など、期限を決めた土地活用が有効なので、駐車場経営がおすすめといえるでしょう。

駐車場経営は、ほかの土地活用方法と比べて撤退が容易です。区画整理が完了した後に土地を売却したい人や建物を建てたい人にとっても、一時的な土地利用として最適だといえるでしょう。三井のリパークの一括借り上げ方式による駐車場経営なら、管理の負担がほとんどなく、簡単に安定した収入を受け取れます。（※1）ぜひお気軽にお問い合わせください。

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ここからは、仮換地に関するよくある質問をご紹介します。

仮換地指定を受けた場合でも、換地処分が完了するまでは、従前地に所有権があります。そのため、仮換地の登記簿は存在しません。権利移転などがある場合は、仮換地指定後も、従前地の登記簿を使用することになります。特に登記簿の記載に変更がない場合は、何も変更する必要はありません。なお、仮換地に対する抵当権の設定に関しても、換地処分の公告の翌日までは従前地に設定されます。

仮換地を購入して住宅を建てる場合でも、ほとんどの場合、住宅ローンを利用することができます。住宅ローンを申し込む際は、仮換地指定証明や仮換地明細図、区画整理の全体図といった書類が必要になるので、事前に必要書類を調べて用意しておきましょう。また、従前地に抵当権を設定しておく必要があるかなど、金融機関の指定する条件を満たしているかどうかを確認しておくとスムーズです。

土地区画整理事業における清算金とは、換地処分によって、換地と従前地との面積差や土地の資産価値に不均衡が生じた場合に、それを是正するために徴収や交付されるお金のことです。区画整理によって従前地と比べて減歩（面積減）されても、土地の価値は、一般的に上昇する傾向があります。その場合、価値上昇分は清算金として徴収され、逆に価値が下がった場合は清算金が交付されます。清算金は換地処分の完了時に確定し、その後、徴収・交付されます。

ここまで、仮換地の流れや売却のタイミング、おすすめの土地活用などをご紹介しました。土地区画整理事業は、以前は10年～20年以上かかっていました。しかし、近年は5年～10年（※2）と以前より期間は短くなっているものの、長い期間をかけて実行されるものです。事業期間中、仮換地は売却もできますが、土地活用によって換地処分までの中長期的な収入を得るのもおすすめです。特に駐車場経営であれば、初期費用が少なく転用も簡単なので、仮換地に向いているといえるでしょう。

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