コインパーキング事業の基礎知識
コインパーキングとは管理人が不在の時間貸し駐車場のことです。月極駐車場とは異なり、契約なしで誰でも自由に利用できるという特徴があります。住む予定のない土地や、空き家を解体した更地などの活用方法としても注目されており、初期費用を抑えて始めやすいことから、初心者にも人気の土地活用方法とされています。今回は、所有する土地の扱いに悩んでいる方に向けて、コインパーキング事業の方法やメリットなどを分かりやすくご紹介します。
なお、三井のリパークでは駐車場数約16,000ヵ所（※1）の豊富な実績を活かし、さまざまな土地やニーズに対応しております。土地活用にお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。
コインパーキング事業にかかる初期費用
コインパーキングを含む駐車場事業には、初期費用が安いという特長があります。理由は、アパート事業やマンション事業のように建物の建設費がかからないためです。コインパーキング事業にかかる主な初期費用には、土地整備費と設備費が挙げられます。具体的には、アスファルト舗装（5,000円～7,000円/㎡程度）、料金精算機（50万円～100万円程度）、車両を認証するためのカメラ、場合によってはロック板（1台10万円程度）、ほか監視を目的とするカメラや看板などです。ただし、実際の費用は土地の状態や駐車台数、導入する設備の仕様によって異なります。
コインパーキングの初期費用は、賃貸住宅事業に比べると安いですが、月極駐車場と比較すると設備費が高いことに注意しましょう。たとえば、コインパーキングでは料金精算機やロック板などの設備が必要になる場合が多く、設備同士をつなぐための電気配線なども要することがあります。費用や手間を省くため、コインパーキング事業は一括借り上げ方式で駐車場運営会社に土地を貸すのが一般的です。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式を採用しており、設備費の負担を抑えてコインパーキング事業を始められます。（※2）
コインパーキング事業を始める際の前提知識
コインパーキング事業を始めるには、まず「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」のなかから、自分に適した運営方法を選ぶ必要があります。コインパーキング事業を始めるからといって、必ずしも駐車場の管理運営を全て自分で担う必要はありません。それぞれのメリットと、コストや収益性を把握したうえで、自分に適した運営方法を選ぶことが大切です。
自主管理方式
自主管理方式とは、駐車場の運営に関する一切の業務を土地オーナー（土地所有者）自身で行う運営方法です。設備の導入、維持管理、さらに駐車場内で起きたトラブルの対処などを個人で行う必要がありますが、委託料がかからない分、手元に残る収益が高くなりやすいことがメリットです。
ただし、コインパーキング事業は、稼働率によって収益が変動するリスクがあります。事業を安定させるには、その立地がコインパーキング向きかを見極める、利回りを計算する、駐車料金をリサーチする、看板設置や広告などを通じて積極的に宣伝を行うといった事前準備が必須です。これら全てを自分で行う余裕がある方に向いている運営方法といえるでしょう。
管理委託方式
管理委託方式とは、駐車場運営会社や管理会社に、駐車場の管理業務を委託する運営方法です。初期費用を管理会社が負担する場合もありますが、土地の整備や必要な機械の導入などはオーナーが行い、稼働後の管理業務は専門会社に任せる方法が一般的です。運営にかかわる経費のほか、駐車場運営会社への委託料がかかりますが、残りの収入はオーナーの手に入ります。
一括借り上げ方式と大きく異なるのは、事業主体がオーナー自身であり、稼働率によって収入が変動する点です。そのため「管理業務は任せたいが、立地がよいので一括借り上げより高い収入を得たい」という方におすすめの運営方法といえます。
一括借り上げ方式（サブリース）
一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に所有する土地を貸し、運営会社から毎月賃料（借地料）をもらう運営方法です。専門知識なしで土地活用が気軽にできるうえ、稼働率に関係なく毎月安定した収入を得られるのがメリットです。また、コインパーキングに必要な設備の導入や運営管理は代行してもらえるため、オーナーの管理負担や運営費用を抑えやすいこともメリットです。
「相続した土地が離れた場所にあるので自分で管理できない」という方や、「初心者だからリスクも費用も抑えたい」という方には、おすすめの運営方式です。
コインパーキング事業の収益をシミュレーションしたい場合は？
コインパーキング事業を行った場合の収益は、料金、稼働時間、稼働率、駐車台数を仮に決めると計算できます。それぞれのおおよその数値を決めたら、以下の式に当てはめてみましょう。
月間売上＝1台あたりの1日の平均売上×駐車台数×30日（※3）
なお、1台あたりの1日の平均売上は以下の式で算出できます。稼働率とは、一定期間のうち駐車スペースが利用されていた割合を示すものです。1日を基準にする場合は、駐車されていた時間を24時間で割って算出します。
1台あたりの1日の平均売上＝駐車料金×稼働時間×稼働率
しかし、シミュレーションから得られる数値はあくまでも指標であり、実際の収益は立地や駐車台数、季節などによって大きく変動するため、参考程度に考えるようにしましょう。
一般的に収益の割合が高くなりやすいのは自主管理方式ですが、集客状況によって稼働率は変わるほか、メンテナンスやトラブル対応に手間がかかることがあります。さらに、初期費用がかなり必要で、回収できる保証はありません。一方で、一括借り上げ方式は、収益の割合は少ないものの、初期費用や手間がかからない点が魅力です。さらに、一括借り上げ方式なら稼働率に左右されることなく安定した収入が得られるため、「事業リスクを抑えたい」「管理の手間を省きたい」という方には一括借り上げ方式がおすすめです。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式を採用しており、駐車場のプラン設計から管理、運営まで行っております。設備費用や管理・運営費用は当社が負担し、オーナーさまには毎月一定の賃料をお支払いします。（※2）無料の見積もりからぜひご利用ください。
コインパーキング事業のメリット
コインパーキング事業は、建物を建てる土地活用と比べて、比較的始めやすいことが大きなメリットです。その理由として、土地の条件がゆるやかで、ほかの土地活用事業と比較してリスクもコストも低いこと、また専門的な知識が必要ないことなどが挙げられます。
狭小地や変形地でも事業が可能
コインパーキング事業には、土地の広さや形の制限を受けにくいというメリットがあります。駐車スペースが1台～2台分もあれば事業は十分可能なので、狭小地や変形地でも活用を検討できる場合があります。
すぐ始められて撤退も簡単
コインパーキング事業は、準備期間が短い点もメリットの1つです。賃貸住宅事業のように建物を建てる必要がないので、オープンまで半月～1ヵ月ほどと、スムーズに事業を開始できます。
また、事業から撤退する際も、建物がないので解体の手間がかからず、ほかの用途にも転用しやすいです。駐車場運営会社と契約している場合は、2ヵ月前を目安（詳細な解約申し込み期限については契約書の内容をご確認ください）に運営会社へ解約申し込みをしましょう。
三井のリパークでは、ご契約後は1日でも早くオープンできるよう、看板や機器等の設置工事を行います。また、通常は3年契約ですが、解約は2ヵ月前に知らせていただければ可能です。さらに、万全の運営管理体制も整い、コールセンターが24時間年中無休でトラブル発生時のお問い合わせを受け付けています。
一括借り上げ方式なら知識がなくても始められる
「土地活用に興味はあるものの、事業に関する知識がないので不安」という方も、コインパーキング事業なら一括借り上げ方式があるので安心です。駐車場運営会社が土地を一括借り上げするため、事業リスクを抑えながら安定した賃料収入を得られます。
コインパーキング事業のデメリット
コインパーキング事業のデメリットとして、節税効果が見込めない点が挙げられます。また、ほかの土地活用方法と比較して、面積効率がよくない場合もあるため、コインパーキング事業を検討している際は注意しましょう。
税金の軽減措置が適用されない
コインパーキング事業には、節税効果を期待できないという注意点があります。その土地にアパートや一戸建てなどの住宅が建っていれば、「住宅用地」として固定資産税や都市計画税が軽減されますが、コインパーキングは住宅用地に含まれません。空き家を解体して土地活用しようと考えている方は、この点も踏まえて慎重に検討しましょう。
面積効率がよくない場合がある
コインパーキング事業は、ほかの土地活用の方法と比べると、面積効率が劣る場合があります。たとえば賃貸住宅事業の場合、2階、3階と上階を造れますが、コインパーキングは一般的に平面駐車場であるためです。立体駐車場にすることもできますが、その場合は初期費用が大きくかかります。
デメリットを抑えるには、コインパーキングの稼働率を高く安定させるように集客活動に力を入れたり、安定的に収益を得られる一括借り上げで運営したりといった対策をしましょう。
コインパーキング事業に向いている土地
コインパーキング事業に向いている土地の特徴は、具体的には以下の通りです。
・繁華街や商業施設に近い
・道路の幅が5m以上ある
・道路との高低差がない
コインパーキング事業は、車や人の出入りが多く、駐車場が不足しやすいエリアに向いています。繁華街や、商業施設・病院の近く、駅から遠い観光地などはその一例です。また、前面道路の幅が広く、土地と道路に高低差がない立地のほうが駐車しやすいでしょう。道路幅の目安としては、5m以上が理想です。傾斜や凹凸などの高低差がある場合は、スロープ工事を行うか段差スロープを設置して、駐車しやすいように整えましょう。
コインパーキング事業の成功は、立地にかかっているといっても過言ではありません。三井のリパークでは、狭小地や変形地でも、これまでの運営実績にもとづいた知見と技術を駆使して収益性の高い駐車場経営をサポートします。ご所有の土地の活用法にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
コインパーキング事業を成功させるためのポイント
コインパーキング事業を成功させるためには、立地以外にもマーケティング力と適切な駐車場運営会社選びが重要です。
需要やターゲットを分析する
コインパーキング事業を成功させるためのポイントの1つとして、市場調査を実施し、そのエリアの需要やターゲットの分析を行うことが挙げられます。
立地に関しては、人の出入りが多く、短時間駐車の需要が高いエリアを選択することがおすすめです。しかし、周辺に競合駐車場が多く飽和状態になっている場合は、売り上げが伸びない可能性があるため注意が必要です。また、周辺の相場も分析し、時間や曜日ごとの需要に応じた適切な料金設定を心がけましょう。シーズンやイベントによって需要が変わる場合は、それも考慮して設定しましょう。
集客に力を入れる
コインパーキング事業を成功させるためには、目立ちやすく出入りがしやすい駐車場にすることも重要なポイントとなります。なぜなら、立地や料金設定が適切でも、利用者に見つからなかったり、入りにくかったりすると、集客が困難になるためです。
集客の具体的な方法として、運転者に分かりやすいよう、目立った看板を設置することが挙げられます。特に、大手の駐車場運営管理会社の看板は分かりやすく、信頼性も高まるため、おすすめです。また、出入りしやすいよう出入り口を広く設計することもコツとなります。
適切な運営会社選びをする
コインパーキング事業を成功させるためのポイントとして、適切な駐車場運営会社選びを行うことも挙げられます。信頼できる運営会社に依頼することで、さまざまなリスクを抑えながら、円滑なコインパーキング事業が展開できるでしょう。会社を選ぶ際に重視すべき点としては、長年の実績があり、そのエリアでの運営経験が豊富で、かつ拠点数も多いことなどが挙げられます。また、トラブルがあった際に迅速な対処ができるサービスがあるか、メンテナンスが徹底されているかも確認することがおすすめです。
三井のリパークには、豊富な実績とノウハウがあることが魅力です。三井不動産グループのネットワークを活かし、お客さまのニーズに合わせて最適なプランをご提案します。ぜひお気軽にご相談ください。
「コインパーキング事業」に関するよくある質問
ここでは、コインパーキング事業に関するよくある質問に答えていきます。
よくある失敗例は？
コインパーキング事業でよくある失敗例には、立地や料金設定が適切でなかったこと、経費の誤算、パーキング内でのトラブル発生などが挙げられます。
需要のないエリアや、周辺に競合の駐車場が多い場合は、経営失敗のリスクがあります。そのため、需要やターゲット、周辺の相場をしっかりと分析し、最適なエリアで需要に見合った価格設定を行うことが重要です。なお、コインパーキング事業にかかる税金は軽減措置対象外であり、撤退にも費用がかかることも念頭に置いておきましょう。
なお、パーキング内で予期せぬ事態が起こった際には、迅速かつ適切な対応が必要です。そのため、「管理が手厚い」「トラブルに早急に対応できる」といった運営会社に委託することがおすすめです。
三井のリパークでは、専門スタッフが調査を行い、最適なコインパーキングの運営プランを提案します。また利用者の事故や苦情が発生した際には、迅速かつ適切な対応をいたします。コインパーキング事業に興味のある方は、ぜひご相談ください。
どんな人におすすめ？
コインパーキング事業は、初期費用や手間をかけずに土地活用をしたい方や、将来土地の転用を考えている人におすすめです。なぜなら、コインパーキングは建物を建てる必要がなく、撤退も容易だからです。特に、繁華街や商業施設周辺など、短時間駐車の需要が多いエリアを所有する方に適しています。また、所有する土地が狭い土地や変形地で、ほかの土地活用方法が困難な場合にも、コインパーキング事業は推奨されます。
コインパーキング事業を始めよう
コインパーキング事業は、少ない初期費用と短い準備期間で始められる土地活用方法です。また、事業方式を一括借り上げ方式にすれば、初心者にとって不安な管理や事業も、駐車場運営会社に全て任せられます。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式でのコインパーキング事業のご相談を受付中です。設備費用から運営管理費まで全て負担し（※2）、定期的な清掃のほか、万が一のトラブルには24時間365日コールセンターが対応します。
さらに、ご相談に合わせて柔軟にプランを提案できる点も、三井のリパークの強みです。「建物を建てるまでの数年間だけ土地を活用したい」「月極駐車場の空き部分を活用したい」など、さまざまなご要望にお応えします。長期の契約も可能なので、安定した土地活用をお望みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください！
※1 2026年3月末時点
※2 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
※3 30日は例のため、計算したい月の日数をご確認ください。
