土地を売却するには？
初めて土地売却を行う場合、「何から始めればよいのか」「税金はどのくらいかかるのか」と不安に思う方は多いでしょう。土地売却を成功させるには、売却の手順はもちろん、費用や注意点などについて把握しておくことが大切です。
何も知らないと、思うように売却が進まなかったり、損をしてしまったりすることがあります。この記事を参考に、土地売却についての情報を集め、売却を成功させましょう。
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土地を売却する際の流れ
まずは、土地売却の流れについて把握しましょう。売却の流れは以下の7ステップに分けられます。
[ 1 ] 土地を測量する
[ 2 ] 不動産会社に査定を行ってもらう
[ 3 ] 不動産会社と媒介契約を結ぶ
[ 4 ] 売り出し価格を決める
[ 5 ] 売却活動を行う
[ 6 ] 売買契約を結ぶ
[ 7 ] 確定申告を行う
ここではそれぞれのステップについて詳しく解説します。
[ 1 ] 土地を測量する
土地を売却する際、売主は買主に対して、その土地の面積や境界線を明示する義務があります。境界が曖昧なまま売却に進むと、売却後に買主や隣地所有者とトラブルが起きてしまう恐れがあるからです。
土地売却を検討し始めたら、まずは「測量図」があるかどうかを確認しましょう。コンクリート杭や石杭を用いた境界標により、目視で境界線を確認することも可能です。しかし、測量図には古くて情報が不十分なものも存在します。
そのため、フェンスや塀などではっきりと区切られていない土地や、最後の測量から長い月日がたっている土地などは、測量を行うことをおすすめします。その際は土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者立ち会いのもと測量してもらいましょう。
[ 2 ] 不動産会社に査定を行ってもらう
土地の現況が把握できたら、不動産会社に土地の推定売却価格を査定してもらいましょう。
国土交通省がサイト上に公開している「公示地価」や、各都道府県が発表する「基準地価」などの指標を参考にすれば、自分でもおおよその市場価値を調べることはできます。しかし、不動産会社は取引実績に基づくデータを持っており、市況にも詳しいため、不動産会社による査定を受けることはより適正な売り出し価格を決める参考になるでしょう。
不動産会社による土地査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類があります。簡易査定は、物件の基本的なデータをもとに不動産会社がおおよその査定価格を算出するものです。一方訪問査定は、不動産会社の担当者が実際にその土地へ向かい、土地の形状や立地などを加味して査定するもので、精度の高い査定結果を得ることができます。不動産会社による査定は基本的に無料で行うことができます。土地を売却する意思が固まっている方は、訪問査定を受けて詳細な査定をしてもらうとよいでしょう。
[ 3 ] 不動産会社と媒介契約を結ぶ
次に、土地売却のサポートを行ってもらう不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。契約の種類によって、自分で買主を見つける「自己発見取引」ができるか、同時に複数社と契約できるかといった条件が異なるため、自分に合った契約方法を選ぶようにしましょう。
[ 4 ] 売り出し価格を決める
不動産会社の査定で提示された査定価格を参考に、売り出し価格を決定します。売り出し価格は売主が自由に決められますが、相場より高過ぎると売れ残り、逆に相場より安過ぎると損をするなど、失敗につながる恐れもあるので慎重に検討しましょう。
[ 5 ] 売却活動を行う
売り出し価格を決めたら、実際に売却活動を開始します。広告を出したり、チラシを配ったりといった宣伝は不動産会社が行ってくれます。そのため、売主は土地の清掃を定期的に行うほか、購入検討者が現れたら価格・条件の交渉に対応しましょう。
[ 6 ] 売買契約を結ぶ
買主が決まったら、買主と売主で売買契約を結び、土地の引渡しと名義変更を行います。引渡しの際に必要となる「売買契約書」「重要事項説明書」などの書類は不動産会社が作成し、買主に対して説明を行います。売主は事前に契約内容を確認し、疑問や不明点があれば不動産会社に確認しましょう。
[ 7 ] 確定申告を行う
売買契約が成立し、土地を売却できたら、翌年にその旨を確定申告しましょう。売却による利益（譲渡所得）が生じている場合は、必ず確定申告を行わなければいけません。なお、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 成約価格 – （取得費 + 譲渡費用）
また、譲渡所得ではなく、譲渡によって損益が生じてしまったケースでも、確定申告を行うことで税金が控除される可能性があります。そのため、土地の売却が成立したら、忘れずに確定申告を行うようにしましょう。税金の控除についてはこちらで詳しく解説しています。
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土地売却にかかる費用
土地売却には、どれくらいお金がかかるのか気になる方も多いでしょう。ここでは、土地売却の際に、売主にかかる費用や税金について解説します。売却の資金計画を立てる際にはぜひご活用ください。
費用
土地売却にかかる費用項目と、一般的な費用の目安は以下の通りです。
| 費用 |
金額の目安 |
概要 |
| 仲介手数料（上限） |
・成約価格が400万円超：「成約価格（税抜） × 3％ + 6万円 」 + 消費税
・成約価格が200万円超～400万円以下：「成約価格（税抜） × 4％ + 2万円」 + 消費税
・成約価格が200万円以下：「成約価格（税抜） × 5％」 + 消費税
|
不動産会社に支払う報酬（売買が成立したときのみ） |
| 土地測量費 |
40万～50万円程度 |
土地家屋調査士に支払う報酬 |
| 地盤調査費用 |
5万～25万円程度 |
ハウスメーカーに依頼
地盤の安全性を調査することで、高く売却できたり、売却後のトラブルを防いだりできる
|
| 解体費用 |
建物の構造や広さ、立地などによって異なる |
売却したい土地に建っている建物の解体費用 |
| 住宅ローン返済手数料 |
0～3万3,000円程度
※金融機関によって異なる
|
残っているローンを一括で完済する際の手数料 |
税金
土地売却には以下の税金がかかります。
|
|
|
| 所得税・住民税 |
・所有期間が5年以下の場合：合計の税率39.63％
・所有期間が5年を超えている場合：合計の税率20.315％
|
譲渡所得にかかる税金
税率は所有期間によって異なる |
| 印紙税 |
1,000～6万円程度
契約書に記載された契約 50万円を超え1億円以下のもの
※契約金額によって変動する
|
売買契約書に貼り付けて納税
2027（令和9）年3月31日まで軽減措置の対象 |
| 抵当権抹消の登録免許税 |
不動産1件につき1,000円 |
ローンを完済し、土地に設定された抵当権を抹消するときに支払う税金 |
上記の表を参考にしながら、土地売却にかかる費用を計算し、計画的に売却を行いましょう。
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土地売却の税金負担を軽くする方法
上記でご紹介したように、土地を売却するにはさまざまな種類の費用や税金がかかります。少しでも手元に残るお金を増やすために、ここでは節税項目をご紹介します。要件に当てはまれば税負担を大きく減らせる可能性があるので、事前に確認しておきましょう。
3,000万円特別控除
「3,000万円特別控除」とは、不動産を売却した譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度のことです。譲渡所得にかかる所得税・住民税の節税に役立ち、譲渡所得が3,000万円以下なら譲渡所得にかかる税金は0円になります。特例を受けるためには一定の要件を満たしている必要があるため、確認しておきましょう。
●マイホームの3,000万円特別控除について詳しくは
こちらまた、控除制度を利用するには確定申告が必須となるため、忘れずに行いましょう。なお、複数の書類も必要になるため、不動産会社や最寄りの税務署に問い合わせて早めに準備しておくのがおすすめです。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を解体して土地を売却する場合にも、上記のような3,000万円特別控除が適用されます。ただし、「亡くなる直前まで被相続人以外の者は住んでいなかったこと」「その土地に建っていた建物が1981（昭和56）年5月31日以前に建築された家屋であること」といった要件があります。売る予定の土地が特定の条件に当てはまるか確認しておきましょう。
●相続空き家の3,000万円特別控除について詳しくは
こちら
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土地売却をする際の注意点
土地売却を成功させるために、特に注意したいポイントは次の3つです。
・相場を把握しておく
・確定申告を忘れずに行う
・契約不適合責任は売主が負う
ここではそれぞれのポイントについて詳しく解説します。
相場を把握しておく
不動産会社の査定結果が妥当か判断したり、適正な売り出し価格を設定したりするのに必要なため、土地の相場価格を把握しておくことが大切です。
相場を把握するには、先述した公示地価や基準地価のほか、市区町村から送付されてくる納税書に記載の「固定資産税評価額」、また国土交通省が公表している「路線価」も参考になります。複数の指標を活用して相場価格を把握しておきましょう。
確定申告を忘れずに行う
土地売却での譲渡所得発生の有無にかかわらず、確定申告は行いましょう。行わないと、所得税や住民税などの課税額に大きな差が出る可能性があります。申告には添付が必要な書類があるため、スケジュールに余裕を持って準備を進めると安心です。
契約不適合責任は売主が負う
契約不適合責任とは、引渡し後の物件に契約書とは異なる部分が見つかった場合に売主が負う責任を指します。たとえば、土地売却後に土壌汚染や地下埋設物などが発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われることがあります。
このようなトラブルを防ぐため、土地の瑕疵は事前に伝える、隣の土地との境界線を明確にしておくといった誠実な対応を心がける必要があります。土地を売却に出す際は思いがけない瑕疵を発見するために、地盤調査も行っておくと安心です。
また、個人間で取引を行うと後からトラブルが起こることも多いため、不動産売却は不動産会社を通して行うことをおすすめします。
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土地をうまく活用して資産計画を立てよう
今回は、土地売却の流れや費用、注意点などについて解説しました。事前にこれらを一通り把握しておくことで、土地売却をスムーズに進められます。
一方、土地を売らずに活用するという選択肢もあります。土地売却は今すぐにまとまった資金が必要な方に向いている方法ですが、長期的かつ安定的に所得を得たい方には土地活用がおすすめです。土地活用にはさまざまな方法がありますが、駐車場経営は初期費用が抑えられるので初心者にも人気の活用方法です。
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