介護施設とは？
介護施設とは、介護や生活援助などのサービスを提供する高齢者向けの施設です。土地活用として介護施設の経営を検討している方は、まず基本的な知識を身に付けましょう。
介護施設には主に以下の種類があります。
| 介護施設 |
| 民間施設 |
有料老人ホーム |
| サービス付き高齢者向け住宅 |
| グループホーム |
| 公的施設 |
特別養護老人ホーム |
| 養護老人ホーム |
| 介護老人保健施設 |
| 介護医療院 |
| ケアハウス |
介護施設は、施設の種類の違いから、民間施設と公的施設の2つに分けられます。たとえば、介護老人保健施設（老健）やケアハウスなどは医療法人や社会福祉法人、各地域の自治体などが運営しているため、公的施設に該当します。
土地活用として建てられるのは民間の介護施設となり、対象となる主な施設は以下の通りです。
・有料老人ホーム
・サービス付き高齢者向け住宅
・グループホーム
それぞれ詳しく見ていきましょう。
有料老人ホーム
有料老人ホームは比較的大規模な施設で、多くの入居者を受け入れることができます。介護付きと住宅型、健康型の3種類があり、各タイプによって24時間の生活支援や食事の提供といったサービス内容がそれぞれ異なります。入居一時金や月額費用によって安定した収入が見込める一方で、初期投資も大きいのが特徴です。
サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅は、有料老人ホームよりも自由度が高く、個別の生活空間を重視した施設です。規模はさまざまですが、比較的初期費用が低く、入居者が必要なサービスを選択できる柔軟な運営ができます。
グループホーム
グループホームは、認知症と診断された高齢者を対象とした小規模な施設です。自治体からの給付金や補助金が主な収入源となり、比較的安定した収益が見込めます。
土地活用としての介護施設の主な経営方式は3つ
土地活用として介護施設を経営する方式には、主に以下の3つがあります。
・定期借地権方式
・リースバック方式
・建設費を自分で負担して貸し出す方式
定期借地権方式とは、老人ホーム等の居住を目的とする介護施設の場合は一般定期借地権、居住を目的としない通所介護（デイサービス）のような施設の場合は事業用定期借地権を設定して土地を貸し出す方式です。土地の所有者は賃料として地代を受け取るのみで、初期投資が不要なため、リスクが低い特徴を持ちます。
リースバック方式とは、土地の所有者が介護事業者から建設資金を受け取り、その資金で介護施設を建設して事業者に貸し出す方式です。土地の所有者は、事業者から土地と建物の賃料を毎月受け取れるため、同じく低リスクといえます。
建設費を自分で負担して貸し出す方式では、土地の所有者が介護施設を建設し、その建物を利用したい事業者に貸し出して賃料を受け取る方式です。所有者が建設費用を支払うため、初期費用の負担が大きくなります。
土地活用としての介護施設経営のメリット
土地活用としての介護施設経営には、以下のようなメリットがあります。
・収益安定性が高い
・立地条件に左右されにくい
・節税効果が期待できる
・補助金を得られる可能性がある
・社会貢献ができる
それぞれ解説します。
収益安定性が高い
事業者に対して土地や建物を貸し出す場合、施設自体の空室リスクを考慮する必要性はほとんどありません。毎月固定の賃料により、土地所有者の収益が安定しやすい点がメリットです。また、高齢化による需要の高さも収益の安定性を支える一因といえます。
立地条件に左右されにくい
介護施設経営は立地条件に左右されにくい特徴があります。アパート等の賃貸住宅は、交通アクセスや利便性などが集客に影響しますが、介護施設は駅から離れているような土地でも十分に運営可能です。店舗等の事業系の土地活用ができない第一種低層住居専用地域でも建設でき、市街化調整区域でも許可が下りることがあります。
しかし、駅近の立地がよい土地の場合は、駐車場経営や賃貸住宅経営のほうが向いていることもあります。所有している土地の立地条件を考慮して最適な活用方法を選ぶとよいでしょう。
節税効果が期待できる
介護施設による土地活用は、賃貸住宅と同様に節税効果を得られる場合があります。「固定資産税等の住宅用地特例」が適用される住宅用地に該当する場合、固定資産税の課税標準が3分の1に減額され、さらに200㎡以下の部分は6分の1に減額されます。
介護施設を建築する際は、自治体から支給される補助金を活用できる場合もあります。土地がある自治体の補助金制度を役所やホームページで確認してみましょう。
社会貢献ができる
高齢者が安心して暮らせる介護施設を作ることで、少子高齢化の社会において有意義で社会貢献性の高い土地活用ができます。
土地活用としての介護施設経営のデメリット
前述のメリットがある反面、土地活用としての介護施設経営には以下のデメリットもあります。
・補助金の変動の影響を受けやすい
・自治体の総量規制がかかる場合がある
・賃貸住宅経営と比較して収益率が低い傾向がある
・初期費用が高い場合がある
・事業者の退去時の影響が大きい
補助金の変動の影響を受けやすい
介護施設は、国や自治体からの支援を受けることが一般的であるため、制度の変更によって補助金が減少した場合に経営状況が悪化するリスクを伴います。最悪の場合、倒産の恐れもあることを念頭に置いておきましょう。
自治体の総量規制がかかる場合がある
介護施設の種類によっては、自治体の総量規制により、エリア内における施設数の制限を受けることがあります。既に規定の数に達している場合には、新たに経営を始められない恐れがあります。
賃貸住宅経営と比較して収益率が低い傾向がある
介護施設経営は、一般的な賃貸住宅経営と比べて運営コストが高くなる傾向があります。これは、人件費、設備維持費、介護サービス提供にかかわる経費などが必要になるためです。介護保険制度にもとづく報酬が収入の中心になるため、柔軟な価格設定が難しく、賃貸住宅経営のような市場動向に応じた賃料の調整が困難という特徴があります。
初期費用が高い場合がある
介護施設で土地活用をするには、充実した設備を整えるために広い土地と建物が必要なケースもあります。そのため、土地や建物の大きさを自由に設計できる賃貸住宅経営と比べてコストがかかりやすいのがデメリットです。
事業者の退去時の影響が大きい
事業者が退去した場合、次の借主を見つけることや建物を別の用途に転用することが難しい場合もあります。
介護施設経営で土地活用を成功させるポイント
介護施設経営による土地活用を成功させるための、大切なポイントを2点ご紹介します。
・異なる土地活用方法と比較する
・土地活用の専門家に相談する
異なる土地活用方法と比較する
上記で紹介したように、土地活用としての介護施設経営にはデメリットも存在し、場合によっては損失を出す恐れもあります。また、介護施設経営ではない活用をしていれば、さらに収益を得られたかもしれないと後悔する場合もあるでしょう。そうならないためにも、異なる土地活用方法を知ったうえで比較検討するのがおすすめです。特に、一括借り上げでの駐車場経営は初期投資やリスクが少なく、始めやすい活用方法です。
土地活用の専門家に相談する
介護施設経営は、借主となる事業者を仲介業者に紹介してもらうのが一般的で、事業者が決まった後に具体的な建設計画や事業計画を立てていきます。だからこそ、最初に信頼できる専門家に相談し、優良な仲介業者や事業者を紹介してもらうことが成功の鍵といえます。
土地活用としての介護施設経営を行う際の注意点
土地活用として介護施設経営を行う際の注意点は、以下の通りです。
・介護施設が最適な活用方法かよく考える
・優良な事業者と契約を結ぶ
・リスクがあることを理解しておく
介護施設は需要が高い一方で、建物の特性上転用が難しいため、事業者が撤退した場合には新たな事業者を見つけるのが困難になる恐れがあります。自治体による総量規制や介護報酬低下のリスクも考慮しなければならず、介護施設経営が最適な活用方法であるかは、よく検討しなければなりません。
また、契約を結ぶ事業者は十分に検討して選びましょう。事業者の運営実績を確認し、信頼性の高い事業者を選定することでリスクを軽減できます。契約内容を慎重に設定し、着工前に事業者と予約契約を締結しておくと、認識の齟齬を回避できる場合があります。
なお、介護施設経営のデメリットや注意点を知り、経営についての不安を抱いた方は、別の土地活用も選択肢の1つとして検討しましょう。
たとえば、所有する土地が駅に近かったり繁華街に近かったりする場合は、コインパーキングといった駐車場経営がおすすめです。駐車場経営なら建物を建てる必要もないため、少ない初期費用で始められます。また、信頼できる運営会社に管理や運営を任せられるため、初心者にも手軽な活用方法です。詳しくは次項で説明します。
土地活用なら駐車場経営もおすすめ
駐車場経営は少ない初期費用で始められます。特に、駐車場運営会社の一括借り上げ方式で始める場合は、初期費用や運営費用がかからないケースも多くあります。駐車場の管理や利用者とのトラブル対応も運営会社に任せられるため、専門知識が少ない初心者でも経営が可能なうえ、駐車場経営は解体する建物がないため転用もしやすいのがメリットです。将来的な資金確保のために、一時的に駐車場経営による土地活用を行うことも有効でしょう。
よくある質問
有料老人ホームを経営すると固定資産税の軽減措置は適用されますか？
「固定資産税等の住宅用地特例」により、土地にかかる固定資産税は最大で6分の1に減額されます。
介護施設を第一種低層住居専用地域に建てることはできますか？
国土交通省の「用途地域による建築物の用途制限の概要」によると、老人ホームの建設は可能です。そのほかの介護施設の場合は、建築の許可が下りることもあります。
介護施設の建設に必要な土地の広さはどのくらいですか？
介護施設を建設するには、一般的に300坪以上の広い土地が必要です。ただし、施設の種類や規模によって必要な土地の広さは異なります。
土地活用でお悩みの方は三井のリパークへ！
土地の活用方法や自分に適した選択肢を見極めるためには、それぞれの特性や利点についての理解が必要です。管理や運営を1人で行うことが難しい場合もあるため、正しい理解のためには専門家に相談することが欠かせません。
介護施設で土地活用する際のデメリットや注意点を知って心配になった方は、所有している土地を別の方法で活用することも検討してみてはいかがでしょうか？特に、少ない初期費用で始められ、管理や運営に手間がかからない駐車場経営をおすすめします。
三井のリパークは、一括借り上げ方式によって駐車場経営をサポートします。三井のリパークが駐車場経営に必要な設備の導入、設置費用などを負担します。（※1）土地活用にお悩みの方はぜひ一度お問い合わせください。
●駐車場経営・土地活用に関するご相談・お問い合わせは
こちら※1立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
