2025.06.30

土地活用として医療施設を選ぶのはよい?メリットやデメリットも併せて解説!

土地活用として医療施設経営を選ぶメリットや注意点を詳しく解説します。
監修者:ファイナンシャル・プランナー 大石 泉
株式会社NIE.Eカレッジ代表取締役。CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士などの資格を保有。住宅情報メディアの企画・編集などを経て独立し、現在ではライフプランやキャリアデザイン、資産形成等の研修や講座、個別コンサルティングを行っている。
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医療施設での土地活用の種類

医療施設の土地活用の主な事業モデルとして、以下の2つがあります。
・土地だけを貸す方法
・建物を建てて貸す方法
特に建物を建てて貸す方法では、「自己負担」と「建設協力金」という2つの費用負担方法があり、それぞれ特徴があります。以下で詳しく説明していきます。

土地だけを貸す方法

土地だけを貸す方法とは、土地のオーナーが医療施設を運営する医師や事業者に土地を貸し出し、その対価として地代を得るという仕組みです。この方法では、事業者が施設の建築を行うため、地主自身には初期費用の負担がありません。また、契約期間が終了した際には、更地の状態で土地を返還してもらえるため、次の用途に転用しやすい点も大きな利点です。ただし、地代だけの収益は建物を建てて貸す賃料よりも低くなる可能性があるため、注意が必要です。

建物を建てて貸す方法

建物を建てて貸す方法では、土地の上に医療施設を建築し、その施設を医師や事業者に貸し出す形式です。この方法には2つの費用負担方式があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

自己負担で建物を建てるケース

自己負担で建物を建てる場合、土地所有者が建築費用を全額負担します。完成後は建物を事業者に貸し出し、その賃料を収益として得る仕組みです。この方式では、建物の賃料を土地所有者が自由に設定できるため、高い収益を見込むことが可能です。
また、賃貸用の建物を建てることでその土地が「貸家建付地」として評価され、相続税の節税効果を得られる可能性があります。さらに、建築費用を借り入れた際の利息や建物価格の減価償却費は「費用」として計上できるものもあるため、所得税の軽減につながることもあるでしょう。しかし、自己負担で建物を建てるには高額な初期費用がかかり、借り手が見つからないリスクも伴うため、慎重な判断が求められます。

建設協力金で建物を建てるケース

建設協力金で建物を建てるケースでは、土地の使用を希望する事業者(テナント)から建設協力金を借り入れて医療施設を建設します。建設協力金で建てられた建物は、土地オーナーが所有者となり、建設協力金の貸主に貸し出すという形式です。借り入れした建設協力金の返済は、事業者が支払う建物の賃料と相殺されます。
この方法は、地主が建築資金を用意する必要がなく、初期費用を大幅に抑えられることが特徴です。また、建物の所有者は地主となるため、「貸家建付地」としての節税効果も期待できます。ただし、施設は事業者の意向にもとづいて設計されるため、契約終了後の用途転換がしづらいことを考慮しなければなりません。
土地活用として建てた医療施設

医療施設の土地活用がおすすめな土地の特徴2つ

医療施設の経営には土地の立地が大きく影響する傾向があります。さまざまな土地活用方法のなかでも、特に医療施設経営に適している土地の主な特徴は以下の2つです。
・人通りが多い
・周囲に住宅が多い
それぞれの特徴について、解説していきます。

人通りが多い

医療施設の経営におすすめの土地の特徴としては、人通りが多く、交通の便がよいことが挙げられます。このような好立地はアクセスしやすいため、来院する患者にとって大きな魅力となるでしょう。しかし、既に複数の医療機関が存在する地域では、患者の取り合いになる可能性もあります。医療施設としての土地活用を検討する際には、立地条件だけでなく、診療科目や地域の需要も慎重に見極めることが重要です。

周囲に住宅が多い

もう1つ、医療施設の経営におすすめの土地の特徴として、周囲に住宅が多い土地が挙げられます。多くの人々は近隣の医療機関を利用する傾向があるため、住宅街に位置する土地は医療施設の経営に向いているといえるでしょう。特に、子どもや高齢者が多く住む地域では、小児科や内科、整形外科といった医療施設の需要が高いと考えられます。
ただし、所有している土地によっては「用途地域」による建築の制限を受ける場合があります。たとえば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では、診療所の建築は可能ですが、病院の建築は制限されることがあります。一方で、第一種中高層住居専用地域や第二種中高層住居専用地域では、診療所と病院のいずれの建築も許可されるのが一般的です。このように、地主は自身の土地の「用途地域」を確認し、医療施設の経営に適しているかどうかを慎重に判断しなければなりません。
住宅が多い地域

医療に関連する土地活用方法2選

医療に関連する土地活用方法は、以下の通りです。
・診療所
・病院
まず、病院と診療所の定義について説明します。病院とは、20床以上の病床を持つ医療機関のことを指します。一方、診療所は、病床数が19床以下の医療機関のことです。ただし、「病院」や「クリニック」という名称の使用可否を定める法律や規制はありません。そのため、名称は各医療機関で自由に設定されることが一般的です。
また、これらの医療施設を建設する場合は、建築可能な「用途地域」に注意が必要です。たとえば、診療所と病院では、それぞれ建築可能な用途地域が異なります。医療施設として土地を活用する際には、事前に所有している土地の用途地域を確認し、適切な施設の建設計画を立てることが重要です。
診療所で話す医師

土地活用で医療施設を選ぶメリット2つ

土地活用として医療施設経営を選ぶのは、主に以下の2つのメリットがあります。
・長期的な収益が得られる
・土地の広さに合わせて施設を選べる
それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

長期的な収益が得られる

医療施設の経営は、社会の高齢化に伴い医療サービスの需要が増加している現代において、安定した収益をもたらす長期的な収入源として注目されています。特に、開業医や医療法人は初期投資が大きいため、一度借りた土地や建物から離れるケースが少ないという特徴があります。そのため、医療施設は安定的なテナントとして期待できるでしょう。
さらに、同じ規模の建物を建てて賃貸住宅経営をする場合と比較しても、医療施設の家賃収入は高い傾向がある点も大きな魅力です。これらの理由から、長期的な土地活用を検討している方にとって、医療施設の経営はおすすめの選択肢といえます。

土地の広さに合わせて施設を選べる

もう1つのメリットは、土地の広さに応じて医療施設の規模を柔軟に選べることです。たとえば、狭い土地であれば、規模の小さい診療所が適しています。反対に広い土地であれば、より大きな病院や近年注目を集めている医療モールなどの検討が可能です。
ただし、診療科目や医療機器・設備によっては、所有している土地の面積とマッチしない場合もあります。また、地域の医療ニーズや医師の確保状況などを事前に確認し、費用対効果をしっかりと検討することが重要です。これにより、自身の土地に最も適した医療施設のタイプを選択できるでしょう。
長期的な収益

土地活用で医療施設を選ぶデメリット2つ

土地活用で医療施設を選ぶ際のデメリットとして、主に以下の2つが挙げられます。以下の注意点を事前に把握し、自分に合った活用方法を選択しましょう。
・転用性が低い
・初期費用が高い
それぞれの注意点について、説明していきます。

転用性が低い

医療施設を建築した場合、土地の転用性が低くなる可能性があります。医療施設には特定の設計や設備が求められるため、ほかの土地活用方法に変更する際の柔軟性に欠けることがあります。さらに、医療施設は地域住民の生活と密接にかかわっていることから、簡単に廃業できるものではありません。そのため、医療施設経営を選ぶ際は、長期的な運営を見据えた慎重な計画が求められます。
土地活用で転用性を重視する場合、駐車場経営のように柔軟性の高い土地活用方法を検討するのも1つの選択肢です。

初期費用が高い

医療施設の設立には、初期費用が高額になりやすいというデメリットもあります。自分で施設を建てる場合、医師や事業主の要望に沿った建物を設計・建設しなければなりません。医療施設では特定の間取りや設備が必要とされるため、これらの負担が土地オーナーにのしかかる可能性があるでしょう。
そのため、医療施設を検討する場合は、初期費用の高さを十分に理解し、それに見合う収益性を事前にしっかりと検証する必要があります。
初期費用と書かれたブロック

土地活用は駐車場経営がおすすめ

医療施設での土地活用にはメリットもありますが、初期費用が高額になるという大きな懸念点もあります。特に、高額な専用設備の導入が必要となる医療施設の場合、アパートやマンションなどの賃貸住宅経営に比べても、さらに初期費用が高くなることに注意しましょう。
このように土地の管理や運用を個人で行うのは決して簡単ではありません。そもそも土地活用には医療施設以外にもさまざまな選択肢があるため、所有している土地やご自身の状況に適した方法を選ぶことが大切です。
そこで、土地活用にお悩みの方におすすめしたいのが、駐車場経営です。駐車場経営とは、所有している土地を月極駐車場やコインパーキングとして貸し出す土地活用方法です。駐車場運営会社による一括借り上げ方式では、土地を駐車場運営会社に貸し出し、毎月一定の賃料を受け取れるため、安定的な収入が得られる可能性があります。
また、駐車場経営であれば、狭い土地や変形地でも利用可能です。さらに、転用性が高いため、手軽に始められて、いつでもほかの活用方法に切り替えられます。たとえば、将来的に医療施設を建てる計画がある場合、初期費用を確保する期間中だけ駐車場経営を行うという選択も可能です。さらに、土地の貸し出し先は駐車場運営会社といった法人になるため、トラブルが少ないというメリットもあります。
三井のリパークは、一括借り上げ方式を採用しており、駐車場経営に必要な機械の設置や、運営管理にかかる費用は0円(※1)です。さらに、清掃や利用者とのトラブル対応まで行っているため、土地オーナーさまの負担が少ないことがポイントです。土地活用方法にお悩みの方や、駐車場経営を検討中の方は、ぜひ三井のリパークにご相談ください。
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※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナー様のご負担となります。
駐車場経営
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※立地等によってはお受けできない場合もございます。 ※建物解体、アスファルト舗装、外溝、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさま(土地所有者様)のご負担となります。
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