土地活用を行う前の注意点
所有する土地を活かして収入を得られる土地活用は魅力的ですが、よく調べずに始めると、思わぬトラブルや失敗につながってしまうこともあります。土地活用を行う前には、次にご紹介する2つのポイントに注意しましょう。
用途に違反はないか
土地の利用方法には、法律や条例による規制があります。まずは、所有する土地が都市計画法の「市街化区域」や「市街化調整区域」といった区域に該当するのかを調べてみましょう。
市街化区域とは、既に人が住んでいたり事業を行っていたりするために市街化が進んでいる区域と、約10年以内に優先的、計画的に市街地として整備を図るべき区域のことです。この市街化区域は、13種類の「用途地域」が指定されています。用途地域とは、都市計画に基づいて計画的に市街地を形成する目的で、建築される建物の規模や用途を制限するために、都市計画法に基づいて指定される地域です。地域ごとに建てられる建物の規模や用途が決まっているので、土地活用のために建物を建てる際は注意が必要です。
また、市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域として指定され、原則として用途地域は定められません。市街化調整区域では、農地や緑地などの保全が優先されており、都市整備と農林漁業との調和を図るという観点から現状維持が目的とされています。そのため、住宅や商業施設などを建てることは原則できません。従って、市街化調整区域内の土地で土地活用を行う際は、建物を建てずに行える活用方法を検討する必要があります。
なお、都市計画区域内には、市街化区域と市街化調整区域のいずれにも該当しない非線引き区域があり、非線引き区域は市街化区域や市街化調整区域のいずれよりも規制は緩やかですが、用途地域が定められていることもあります。非線引き区域内の土地で土地活用を行う場合も、建物を建てる際には指定が定められていないかどうかの確認が必要です。
市街化区域や市街化調整区域、非線引き区域については自治体の窓口で確認できるほか、ホームページで「都市計画図」という地図が公表されている場合もあります。
活用方法がその土地に合っているか
土地活用を成功させるには、所有する土地周辺にどのようなニーズがあるのかを把握することも大切です。たとえば、商業施設が多く、人や車の交通量も多い地域なら、貸し農園よりコインパーキング経営のほうが適しているかもしれません。
次項からは、具体的な土地活用のアイデアをご紹介します。
土地活用の8つのアイデア
所有している土地の広さや形状、周辺環境によって、適した土地活用は異なります。ここからは、8つの土地活用についてご紹介します。所有する土地に合った活用方法を見つけましょう。
トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、更地にコンテナを設置し、収納スペースとして貸し出す土地活用方法のことです。土地を整備してコンテナを購入またはリースするだけで始められるので、初期費用は比較的抑えられるといったメリットがあります。加えて、電気や水道は設置しないため、その工事が必要ないことが多く、ランニングコストやメンテナンスの負担においても費用がかかりにくくなります。
また、トランクルーム経営は、立地の制限を受けにくいという特長もあります。建物でも住居用でもないため、用途地域や土地の形、日当たり、騒音などをあまり気にする必要がありません。駅から離れたエリアや郊外の土地でも、車などでアクセスできる立地で周辺に住宅地がある場合には、需要があり収益になる可能性があります。
ただし、トランクルーム経営は初期費用が抑えられる土地活用方法ですが、始める前に需要がどの程度期待できるか調査する必要があります。また、トランクルームは収入となる賃料が安いため収益性が低い傾向にある点も注意が必要です。周辺調査や収益性について自分で調査することが難しい方は、トランクルームの専門の事業者に相談してみるのもよいでしょう。
トランクルーム経営は、高い収益を狙えなくても初期費用や管理の負担を抑えて土地活用したい方や、建てられる建物に制限のある土地を所有されている方におすすめです。また、設置が比較的簡単な分、撤退するときもほかの土地活用に比べて変更しやすくなります。
貸し農園
貸し農園とは、農業を始めたい方や趣味として農業をしたい方に農地として土地を貸し出し、地代（賃料）を得る土地活用のことです。貸し農園は、一般的に建物を建てることのできない郊外の土地を農地として貸すことで収益を得られます。また、土地の地目（不動産登記法で定められた土地の種類）が「田」や「畑」といった地目になっていることが多く、農地以外の活用方法がなく、困っている方に向いているでしょう。
しかし、貸し農園の利用料は安く、収益性は高いとはいえません。そのため、一定の利用者が期待できる郊外に近い農地で、活用方法が限られてしまうという方にとっては有効な方法となるでしょう。ただし、農地の利用にあたっては、行政の許可が必要な場合もあり、手間がかかることもあるため注意が必要です。
駐車場経営
駐車場経営とは、所有する土地を「月極駐車場」または「コインパーキング（時間貸し駐車場）」として貸し出す土地活用方法のことです。車を1〜2台程度停められるスペースがあれば、広い土地でなくとも経営を始めることができます。建物を建てる必要がないのでアパート経営やマンション経営と比べて初期費用が抑えられるうえ、短期間で始められ、転用もしやすいなど、メリットが多く人気の土地活用方法です。
注意点は、アパートやマンション経営のように住宅を建てることがないため、土地の用途が住宅用地とはならず、土地評価上の軽減措置を受けられないということです。ただし、土地活用で収入を得れば税金の支払いに充てることができるため、土地を遊ばせておくよりメリットがあるでしょう。
月極駐車場の経営とコインパーキングの経営には、それぞれ次のような違いがあります。
月極駐車場経営
月極駐車場とは、駐車場利用者と1ヵ月を基本として賃貸借契約（駐車場利用契約）を結ぶ駐車場のことです。月極駐車場経営では、駐車場利用者（契約者）がいれば毎月決まった賃料が得られるため、安定した収入を得られます。
また、月極駐車場は、初期費用を抑えやすく、建物や設備を用意することなく始めることができます。最も簡単なものでは、整地した土地に砂利を敷いて駐車スペースを区分けするだけでも経営を始められ、土地をほかの用途に転用する際もスムーズです。そのため、何かしらの形で土地活用したいと考えている方にも、気軽に始められるでしょう。
コインパーキング経営
コインパーキングとは、駐車時間分の料金を支払って利用する時間貸し駐車場のことです。交通量の多い場所、また商業施設や病院の近くなどに向いているとされます。
コインパーキング経営は、稼働率が収入につながるので、月極駐車場と違って収入が変動しやすいのが特徴です。また、平置きのみの月極駐車場よりは初期費用が必要になり、舗装やフェンスの設置といった土地整備費のほか、料金精算機やロック板といった設備費も必要になります。
準備に費用や手間がかかるといった事情から、コインパーキング経営は「一括借り上げ方式」で経営されるのが一般的です。一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に土地を貸し出して賃料（借地料）を受け取るというもので、毎月安定した収入を得られるうえ、運営のための設備費や運営管理費も負担してもらえるというメリットがあります。
三井のリパークでも、一括借り上げ方式によるコインパーキング経営のご相談を受付中です。「初期費用を抑えたい」「経営の知識がないので不安」という方は、ぜひご検討くださいね。
アパート経営（賃貸住宅経営）
アパート経営は、不動産投資のなかでは人気の高い投資のひとつです。自分の所有する土地にアパートを建てるケースのほか、土地とアパートの建物を一緒に購入して始めることもできます。アパート経営は、賃貸住宅として部屋を貸し出し、賃料を得るというよく知られた不動産投資ですので、都心部、郊外問わず賃貸住宅の入居者が期待できる立地であれば、経営することが可能です。
ただし、アパート経営を始めるにあたっては、所有する土地に建物を新築するか、土地と一緒に購入する必要があるため、高額な初期費用が必要になります。それでも、ほかの不動産投資に比べてアパートローンといった融資を利用しやすいことや、固定資産税などの税金について一定の優遇措置があるといった点はメリットがあります。
賃貸需要が継続的に期待できる立地で、あまり多くの融資を使わず始めるのであれば、リスクも比較的少ない不動産投資と言えます。アパート経営は人気のある不動産投資ですが、住宅を建てることのできない土地では、アパートも建てることができないので、全ての土地でできるものではありません。
マンション経営
マンション経営は、基本的にアパート経営と同じで、建物の種類が木造ならアパート、鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨（S）造なら、マンションとなります。マンション経営とアパート経営の違いはほとんどありませんが、アパートよりもマンションのほうがしっかりとした構造で規模が大きい傾向があることや、付帯する設備が少し増えるといった理由から、初期コストが必要となります。
同じ立地であれば、アパートよりもマンションのほうが家賃収入を多く得られますが、初期費用がかかるため、どちらのほうが優れていると言い切ることができません。融資を利用しやすいことや、税制上で一定の優遇措置が受けられるといったところではアパート経営と同様となります。
コインランドリー経営
コインランドリー経営も人気のある不動産投資の1つです。土地を所有している人はその土地にコインランドリーの店舗を建てるだけでなく、洗濯機や乾燥機などの必要な設備機器も併せて準備する必要があります。初期費用は、アパート経営やマンション経営に比べれば低く抑えられますが、駐車場経営と比べるとある程度まとまった資金が必要になります。
コインランドリー経営のメリットとしては、人件費がほとんどかからないため利益率が高いという特徴があります。専門知識が不要なことや在庫を持たないなど運営面でも魅力的です。ただし、コインランドリーの需要が期待できる立地こそ、比較的簡単に参入できるビジネスでもあるため、競合店が近隣にできる可能性があります。また、無人での運営になるため、トラブル発生時の対応や設備機器の故障といった面ではやや手間のかかる部分もあります。
比較的人の集まる立地や車での移動が可能なロードサイドの立地などであれば、検討してみる価値のある不動産投資と言えるでしょう。
ホテル経営
ホテル経営では、宿泊客によるホテルの利用料金を収益とします。駅の近く、観光地、空港の近くなど、宿泊客が集まりそうなエリアであれば、ホテル経営も可能です。
ただし、ホテル経営は初期費用が数億単位と大きな費用がかかるうえ、毎日の運営には専門的なノウハウが必要です。さらに、旅館業法などの許可、届け出などの手続きも煩雑で時間や手間がかかります。ホテル経営を行う際には、ホテル事業者に土地あるいは土地建物を貸し出し、オペレーションは専門の業者に任せて、地代や建物の賃貸料などの収入を得る形式となるでしょう。
