不動産を相続するときの手続きや税金、必要書類は？分け方や土地の活用方法も解説

相続が発生すると、相続人はさまざまな手続きが必要です。そのうちの1つである相続登記は、これまでは任意でしたが、2024年4月1日から義務化され3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料の対象となります。また、相続を長期間放置していると権利関係や手続きが複雑になったり、不動産を売却しようとしてもできなくなってしまったりするリスクがあります。

今回は、不動産の相続手続きの流れや税金のほか、相続する不動産の活用方法について解説します。まずは、不動産を相続する際の流れについて見ていきましょう。

不動産を相続する流れは以下の通りです。どのような手続きがあるのか、まずは全体像を把握しておきましょう。

［ 1 ］ 遺言書を確認する
［ 2 ］ 相続人を確認する
［ 3 ］ 相続する財産を確認する
［ 4 ］ 遺産分割協議を行う
［ 5 ］相続財産の名義変更を行う
［ 6 ］期限までに相続税の申告・納付を行う

遺言書があれば、基本的に遺言書に書いてある通りに相続を行います。まずは遺言書の有無を調べ、内容を確認しましょう。遺言書の種類や保管場所によっては、遺言書を家庭裁判所に提出し、「検認」を行う必要があります。検認とは、遺言の内容を相続人立ち合いのもと、明確にして偽造を防止する手続きのことです。公正証書による遺言のほか、法務局で保管されている自筆証書遺言に関して交付される「遺言書情報証明書」は、検認の必要はありません。そのまま相続手続きに使用することができます。

遺言書に相続人が記載されていない場合は、戸籍謄本により相続人を洗い出し、法定相続人を確認しましょう。

相続する不動産があるかどうかは、市区町村から送られる固定資産税納税通知書から確認できます。相続を放棄したい場合には、相続の開始を知ってから3ヵ月以内に家庭裁判所に申し立て、相続放棄の手続きを行う必要があります。ただし、相続放棄をすると、初めから相続人でなかったものとして扱われるため、相続したいものも全て相続放棄となることに注意しましょう。

相続する財産の確認ができたら、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成しましょう。遺産分割協議とは、相続人全員と相続の分割に対して協議し、合意することです。相続人全員と協議をする必要があり、連絡が取れなかったり、関係が悪かったりするなどの理由で全員の合意がなかった場合には協議が無効となります。話がまとまらず、なかなか合意にたどり着けない際は家庭裁判所での審議が必要です。

相続人が決定したら、相続登記を行い名義変更をしましょう。冒頭でも述べた通り、今まで任意であった相続登記は、2024年4月1日から義務化されます。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく相続登記しない場合は、最大10万円の過料が課されます。また、不動産を売却できるのは所有者であるため、名義変更を行わないまま所有者であることを示せなければ、不動産を売却することができません。不動産を相続したら、忘れずに相続登記で名義変更をしましょう。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日から10ヵ月以内に行う必要があります。期限が土曜日、日曜日、祝日に当たる日は、その翌日が期限日となります。申告の期限日に間に合わなかったり、虚偽の申告をしたりすると加算税や延滞税が科せられるため、事前に申告期限を確認しておくことが重要です。

不動産を相続した場合、対処方法として4つの手段が挙げられます。分割方法には現物分割、代償分割、換価分割、そのほか分割以外の手段として共有名義にするという方法があります。それぞれの相続する方法の特徴を踏まえ、財産や個人の状況に応じて相続しましょう。

現物分割とは、一筆の土地を法定相続人で分筆して相続することで、土地そのものを残しておけることがメリットです。しかし、土地が細分化されることで、不動産の用途が制限されたり、利用しにくくなったりするなどの理由から不動産としての価値が低くなる恐れがあります。

代償分割とは、法定相続人の1人が不動産を相続し、ほかの相続人に対して各法定相続分に応じた金銭で精算する分割方法のことです。相続人の誰かが、相続した不動産に住み続ける場合によくあるパターンです。代償分割であれば、不動産の資産価値をそのまま維持することができます。

換価分割では、不動産を売却し、その売却金を相続人で分割します。不動産を売却する手間がかかる一方、現金で分割できるため比較的トラブルが発生しにくい方法です。相続した不動産を利用しない場合や、不動産の売却金を相続税の資金に充てたい場合に適しているといえます。

共有名義とは、不動産を分割しない対処方法で、1つの不動産を複数人の名義で所有します。ただし、不動産を売却する際には全員の合意が必要になったり、利用状況や維持費、税金の負担で対立が起きやすかったりするという注意点もあるため、共有名義にする際は慎重に検討しましょう。

不動産の相続にかかる費用は以下の通りです。

・相続税
・登録免許税
・書類取得費用、書類郵送費
・司法書士報酬

これらの内訳を大きく分けると、相続税と相続登記にかかる費用となります。ここからは、それぞれの費用について詳しく解説します。

相続税は、被相続人から遺産を相続したときに課される税金のことです。財産の価値が基礎控除額を超えたら、相続税が発生します。基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

登録免許税とは、不動産の名義変更の手続きである相続登記を行う際に発生するものです。登録免許税の計算方法は以下の通りです。

相続登記を行うためには戸籍謄本、住民票、登記事項証明書を入手する必要があり、そのための取得費用や収入印紙代がかかります。また、それらの書類を法務局へ郵送する、または法務局へ行くための交通費も発生します。

相続人が多く、手続きが複雑な場合や、早く相続の手続きを終わらせたい場合は、相続登記を司法書士に依頼することがおすすめです。司法書士に依頼する際には、不動産1件あたり数万円～11万円程度の司法書士報酬が必要になります。

不動産相続に必要な書類は以下の通りです。多くの書類を用意する必要があるため、相続することが決まったら早めに準備を始めることがおすすめです。

・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時まで）
・被相続人の住民票の除票
・遺言書もしくは遺産分割協議書
・不動産の登記事項証明書
・不動産を相続する人の住民票
・不動産の固定資産評価証明書

土地を相続したものの、特に利用する予定がない方は、売却する以外にも駐車場経営を行うという選択肢があります。駐車場経営とは、保有している土地を使って月極駐車場またはコインパーキングとして駐車料を得る土地活用方法です。相続した土地を、ただ所有しているだけだと税金や維持費が発生し続けるため、駐車場として収益化させることがおすすめです。ここからは相続した土地を、駐車場として活用するメリットと注意点を見ていきましょう。

駐車場経営のメリットは、ほかの土地活用に比べて費用負担が少なく、気軽に始められることです。建物の建設が必要なアパートや賃貸マンションなどの賃貸住宅経営よりも、初期費用を大幅に抑えられ、ローリスクで安定的な収入を得ることができます。

また、駐車場経営は税金を払う以外に大きな維持費が発生することはほとんどありません。管理会社と契約をすることで、会社によっては初期費用や運営費用を負担し、運営管理を代行してくれる場合もあります。さらに、駐車場には借地権、借家権がないため、いざ不動産を売却する際にも比較的スムーズに売却できるでしょう。

●コインパーキング経営のメリットに関する記事はこちら

●駐車場経営の基礎知識に関する記事はこちら

駐車場経営の注意点は、税制上のメリットを得られないことです。空き家を解体し、更地にして駐車場経営を行う場合は、住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税や都市計画税がかかることになります。駐車場経営を行う際は、その立地に需要があり、収入を得られる土地なのかを見極めることが大切です。自身で判断することが難しい場合は、管理会社に相談してみるとよいでしょう。

●駐車場経営にかかる税金に関する記事はこちら

●駐車場経営を成功させる方法に関する記事はこちら

●更地の固定資産税に関する記事はこちら

今回は不動産を相続することになったときの手続きの流れや費用、相続方法、必要書類について解説してきました。不動産を相続することが分かったら、早めに準備をし、手続きを始めましょう。

また、相続した不動産を利用する予定がないのであれば、ローリスクで安定した収入を得られる駐車場経営をするという選択肢もあります。三井のリパークは、駐車場の機械の設置から管理、運営にかかる費用を負担し、トラブル時でもコールセンターで24時間対応が可能なため安心して任せられます。※1 さらに、三井不動産グループの一員であることを生かし、駐車場経営だけでなくお客さまそれぞれに合った不動産活用の総合的なご提案が可能です。駐車場経営を始めるか迷っている方や、初期費用をなるべく抑えて駐車場経営を行いたいという方は、まず無料相談を受けてみてはいかがでしょうか？ぜひ一度、お問い合わせください。

●三井のリパークへのご相談はこちら

●空き家の有効な活用方法に関する記事はこちら