30坪の土地を活用する6つの方法
30坪の土地を活用する代表的な方法は、以下の6つです。
・駐車場
・借地
・トランクルーム
・コインランドリー
・一戸建て賃貸
・アパート・マンション賃貸
駐車場
駐車場経営は、30坪の土地での土地活用としておすすめできる方法の1つです。駐車場経営は、狭小地や変形地でも始めやすいうえ、建物を建築する必要がないので初期費用も抑えられます。また、設備の撤去が容易で、売却やほかの土地活用への転用などを見据えた、暫定的な土地活用にもなる柔軟性も魅力です。
一方で、賃貸住宅経営をはじめとする土地活用と比べると、期待される収益性が低いことはデメリットといえます。駐車場経営で得られる収益は低い傾向があるため、高い収益を得たい人には不向きかもしれません。
駐車場経営には、「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」という3つの運営方法があり、オーナーがどこまで経営に参加するかが異なります。特に一括借り上げ方式であれば、駐車場運営会社に土地を貸すだけなので、オーナーは経営に参加することなく毎月安定した賃料を得られます。コインパーキングの場合も一括借り上げ方式を選べば、さまざまな機器の設置費用や運営費用を負担しないで済むため、少ない初期費用で土地活用を始めることが可能です。以下のサイトで駐車場経営について解説しているので、ぜひご覧ください。
借地
借地とは、土地を使いたい第三者に対して所有している土地を貸し出すことです。土地を貸すだけなので初期費用はかからないことが多く、安定した地代収入を期待できるため、30坪の土地でもおすすめの活用方法です。
ただし、収益は安定しているものの、一般的に借地料は安価なことが多いため、収益性の低さがデメリットといえます。また、借地は土地の立地によってはなかなか借り手が見つからないことも難点の1つです。さらに、土地を借りた人がその土地に一戸建てやアパートなどの建築物を建てた場合、借地借家法により、借りる側の権利が非常に強く保護されます。一般的な普通借地契約では、土地所有者の好きなタイミングで借地契約を解除できないため、その後は自由な土地活用ができないことになる点もデメリットです。
トランクルーム
トランクルーム経営とは、収納スペースを提供し、月々の利用料を収入とする土地活用方法です。30坪の土地であれば、建物を建てるか、コンテナを設置してトランクルームとすることも可能です。コンテナを設置する場合、建物を建てるより初期費用が抑えられ、撤去や転用がしやすいというメリットがあります。
ただし、コンテナを設置する場合であっても、きちんと基礎を造る必要があり、建築物の扱いとなることに留意しましょう。そのため、法律や条例による制限がかかり、用途地域によっては設置できないデメリットがあります。
また、トランクルーム経営では、「トランクルーム」と「レンタル収納スペース」の違いにも注意しましょう。トランクルームは、物品を預かるサービス（倉庫業）で、預かった荷物については事業者が責任を持って保管する必要があります。一方、レンタル収納スペースは、場所（空間）を提供するサービス（不動産賃貸業）で、預けた荷物の保管については利用者の自己責任です。特に、前者のトランクルームを経営する場合は、倉庫業に該当します。倉庫業法を遵守した申請・運営を行わなければならず、個人で経営する場合は負担が重くなる恐れがあるため注意が必要です。
また、トランクルーム経営でも、駐車場経営と同じく、自主運営方式や管理委託方式、一括借り上げ方式といった経営方法があり、それぞれ収益性や運営の手間などが異なります。
コインランドリー
コインランドリー経営とは、土地に建物を建て、洗濯機や乾燥機といった設備を導入し、利用者からの利用料で収入を得る土地活用方法です。30坪の土地でも経営可能ですが、もともと更地の場合は、建物の建築費用がかかり、加えて洗濯機や乾燥機などのコインランドリー設備が必要になります。そのうえで、運営・管理には電気代や水道代、清掃費、消耗品費などがかかります。こうしたランニングコストを抑えながら、経営が成功すれば高い利回りで収益化できる活用方法です。
初期費用は、アパート・マンション経営よりは抑えられますが、ある程度まとまった金額が必要です。また、アパートやマンションの建物建築費は比較的低い金利で長期間の融資を利用できるのに対して、コインランドリーは融資の期間が短く、金利もやや高めです。そのため、更地から始める場合にはハードルの高い土地活用ともいえます。
加えて、土地にかかる制限によって建物を建てられなかったり、無人で運営するため盗難や設備の破壊といった犯罪に遭ったりするリスクもあります。これらも踏まえて、慎重に検討しましょう。
一戸建て賃貸
30坪の土地でも既存の一戸建てを貸し出すことができれば、安定した家賃収入が得られます。一戸建て賃貸の土地活用の特徴は、狭くてアパートやマンションが建てられない土地でも、一戸建てであれば建てられる可能性が高いことです。また、住宅が建っている土地は、固定資産税等の税金対策にもなります。
デメリットとしては、更地の土地の場合は、建物を建築するための初期費用が相応にかかることです。また、アパートやマンションと違って貸室が1室（1戸）しかないことから、収益性も低い傾向にあります。そのため、一戸建てを新築して貸す場合、投資に見合う収益が見込めない可能性が高いでしょう。また、金融機関から建築費の融資を受ける場合も、自身が住むための住居ではないため、金利が低い住宅ローンでの借り入れができません。そのため、更地に一戸建てを新築して賃貸するという土地活用は、おすすめできません。
アパート・マンション経営
アパート・マンション経営とは、所有する土地にアパートやマンションを建築し、家賃収入を得る土地活用です。土地活用のなかでも代表的なもので、多くの人が採用しています。30坪程度の土地でも、賃貸需要の期待できる立地であれば、有効な土地活用となるでしょう。
安定した家賃収入が得られるほか、住宅を建てることで、土地・建物の固定資産税や都市計画税（市街化区域内のみ）が軽減される特例が適用されます。また、相続税についても特例があり、相続税対策になるのもメリットです。ただし、30坪程度の土地では、どの程度の規模の建物を建てられるか、土地にかかる建ぺい率や容積率等の制限を確認する必要があります。
デメリットは、建物を建てる初期費用が高額になる一方、期待した家賃収入が得られないこともあり、駐車場経営や借地と比べて投資回収のリスクが高い点です。立地や土地の面積、土地にかかる制限の影響で思うような建物を建てられないこともあります。さらに、建物や設備の修繕、入居者の管理といった手間や費用もかかります。そのため、自ら運営管理する自主管理も可能ですが、管理委託や一括借り上げといった手法で経営するのも選択肢の1つです。
30坪の土地で土地活用するメリット
30坪の土地で土地活用するメリットとしては、以下の2つが挙げられます。
・条件次第で土地活用の選択肢が広がる
・30坪の土地でも収益は期待できる
それぞれのメリットについて、以下で詳しく解説します。
条件次第で土地活用の選択肢が広がる
30坪の土地でも立地や制限などの条件によって、土地活用の選択肢の幅が異なります。条件に恵まれていれば、30坪の土地も十分広いといえるので、さまざまな土地活用ができます。特に、接道や建ぺい率・容積率などの条件がよければ、30坪の土地でもビルやマンション経営が可能です。
一方、建物が建てにくい土地でも30坪の土地なら、無理に初期費用をかけなくてもできる駐車場経営や借地などの土地活用があります。
30坪の土地でも収益は期待できる
土地を所有していても、何もしなければ収益は生まれません。立地が適していれば、30坪の土地でも建物建築などの初期費用をかけてアパートやマンション経営などで、相応の収益が期待できます。一方、駐車場経営のように初期費用が少ない土地活用を選択することで、早期に初期費用分を回収できるでしょう。アパートやマンション経営と比べて収益は低いものの、さらに収益を上げることも可能です。
いずれにしても、よほど条件が悪くなければ、30坪の土地でも十分収益を上げることが可能です。
30坪の土地で土地活用するときの注意点
30坪の土地で土地活用するときの注意点としては、以下の3つが挙げられます。
・選択肢が限定される
・条件によっては土地活用が困難になる場合がある
・規模が小さく収益が限られる
それぞれの注意点について、以下で解説していきます。
選択肢が限定される
一般的な住宅地の30坪の土地は、土地の制限によっては住宅や小規模なアパートしか建てられないことがあります。その場合、初期費用と収益のバランスを比較して土地活用方法を検討することが大切になります。また、住宅を建てられない土地の場合、その土地活用は建物を建てない方法に限定される点に注意が必要です。従って、立地に合わせて借地や駐車場経営、コインランドリー経営など、土地の規模が大きくなくても可能な土地活用を検討する必要があるでしょう。
特に住宅地や郊外にある30坪の土地では、商業施設やマンションといったある程度の建物規模が必要な収益物件を建てることには不向きといえます。従って、土地の条件に合った選択肢から、土地活用方法を比較検討する必要があるでしょう。
ただし、駅前の商業地域のような建ぺい率や容積率などの制限が緩い場所に立地する30坪の土地であれば、ある程度の建物が建築できます。土地にかかる条件によっては、商業ビルやマンション経営のような土地活用も可能です。
条件によっては土地活用が困難になる場合がある
土地を活用する際には、法律や条例、接道条件など土地にかかるさまざまな条件によって制限を受けます。たとえば、建物を建てる土地活用の場合、土地の条件によっては、30坪では極端に小さい規模の建物しか建てられない可能性もあります。土地にかかる代表的な制限は以下の7つです。
・都市計画区域による制限
・用途地域による制限
・容積率の制限
・建ぺい率の制限
・高さ制限
・斜線制限
・接道条件
都市計画で指定される区域によっては、建物の建築が制限されることもあります。特に、市街化調整区域では、原則として建物の建築ができません。用途地域によっては、商業施設としての建物やコンテナを設置できないなど、用途が制限される場合もあります。
さらに、容積率が低ければ延床面積が小さくなり、建ぺい率が低ければ建築面積が制限されます。容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことで、延床面積とは、建物の各階の床面積を合計した面積です。また、建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積のことをいいます。
また、高さ制限や斜線制限によって、建物の高さが制限されるため、希望する階数の建物が建てられないケースもあります。敷地に接する道路によっても制限され、道路幅によっては容積率や斜線制限が厳しくなり、道路と敷地が接する幅が2m未満の場合は建物を建築できません。
上記の制限のほか、地区計画や緑化規定、日影規制などの制限もあります。一方で、駐車場経営のように建物を必要としない土地活用を行う場合、建物の建築に関する制限は受けませんが、敷地に接する道路の幅などの条件で活用が難しいケースもあります。
土地活用はこのような多くの制限を考慮して検討する必要があるため、プロへの相談がおすすめです。不動産会社への相談は無料なので、気軽に問い合わせてみましょう。
●土地活用や駐車場経営に関する相談・お問い合わせは
こちら規模が小さく収益が限られる
30坪の土地の場合、商業地域などを除けば、紹介したいずれの土地活用でも規模はあまり大きくできません。そのため、得られる収益が限られる可能性があり、あまりにも初期費用やランニングコストのかかる土地活用方法だと、収支バランスが悪くなることもあるため注意が必要です。
30坪程度の土地の土地活用では、初期費用やランニングコストと収益のバランスをより詳しく比較して検討する必要があります。初めて土地活用をするなら、収益性があまり高くなくても、初期費用やランニングコストの低い方法を主に検討するほうが得策かもしれません。そういった意味では、借地や駐車場経営がおすすめの土地活用方法です。
30坪の土地で土地活用する際のポイント
30坪の土地での土地活用は、立地やニーズに加え、土地の規模が影響するポイントも考慮する必要があります。
ここでは30坪の土地を活用する際のポイントを解説します。
立地から需要を見極める
30坪の土地に限らず、土地活用においては、立地や制限などの土地の条件と、その地域のニーズの見極めが不可欠です。特に30坪程度の土地であれば、立地によっては土地活用の方法が限られ、収支のバランスもデリケートなため、期待できる需要をしっかりと見極めましょう。
また、それぞれの土地活用のニーズに加え、実際に実施可能な土地活用かを検討することも大切です。駐車場経営の場合、駐車場の需要が期待できる立地かどうかを検討する必要があります。たとえば、近隣に商業施設がある、あるいは住宅地で駐車場が不足気味といった周辺状況で、近隣にある駐車場の稼働率が高ければ需要が見込めるといえます。
アパート経営の場合は、周辺に賃貸住宅のニーズがあるかどうかが重要なポイントです。ニーズに合わせた間取りの建物を建てられるかどうかや、その間取りで何部屋設計でき、その家賃収入で収支がプラスになるかを考慮しなければなりません。さらに、トランクルームやコインランドリー経営の場合も、需要が期待できる住宅街が近いか、期待する収益が確保できるかを確認しましょう。借地の場合は、地代の相場から得られる収益が、期待する水準に達するかが1つの判断基準です。
土地活用ごとに収支を明確化し、そこで行う土地活用として価値があるのかを見極めることが大切です。
費用対効果を検討する
30坪の土地での土地活用は、立地や制限によっては選択肢が限定されるため、そのなかで最も費用対効果の高い活用方法を選ぶことが大切です。まずは、土地のある立地から需要を見極め、どういった土地活用が適しているか検討しましょう。
土地活用の方法によって収益は変わってきます。たとえば、アパート経営を検討した結果、期待する収益が得られないのであれば、借地や駐車場経営のような建物がいらない土地活用がおすすめかもしれません。
初期費用が高い土地活用では、投資資金を回収する時間がかかるというリスクがあります。また、それほど初期費用がかからない土地活用でも、ランニングコストがかかって収入が低ければ、費用対効果は低くなってしまいます。従って、初期費用やランニングコストに対して収益がある程度期待でき、費用対効果の高い土地活用を採用することが重要です。
また、将来、別の土地活用を行う可能性がある、あるいは土地の売却や最終的な土地活用方法が決まっていないといった場合、一時的に活用できて転用しやすい土地活用方法を選ぶとよいでしょう。
30坪の土地活用は駐車場経営がおすすめ
30坪の土地を活用するなら、初期費用やランニングコストなどから、収支のバランスがよいといえる駐車場経営がおすすめです。もちろん、立地など土地の条件によっても土地活用方法は絞られますが、駐車場は商業地だけでなく、住宅地などでも幅広いニーズが期待できます。三井のリパークには、土地所有者の方のニーズにお応えできる駐車場の運営・管理サービスがあり、一括借り上げ方式なら、初期費用や運営の手間もかかりません。
ここからは、駐車場経営をするうえで気になる疑問について解説していきます。
何台の車が駐車できる？
駐車スペース1台あたりの目安は「幅2.5m×奥行き6m」で約15㎡といわれます。30坪はおよそ99.2㎡なので、単純計算で車6台～7台の面積です。実際には、車両が出入りするための通路や、コインパーキングであれば精算機や看板のスペースが必要です。そのため、道路との位置関係や土地の形状にもよりますが、4台～6台程度が目安になるでしょう。
具体的な駐車可能台数のご相談も、三井のリパークへお気軽にお問い合わせください。
初期費用や収益性は？
駐車場経営は少ない初期費用で始められて、安定した収益が見込める土地活用方法です。三井のリパークの一括借り上げ方式の場合、原則、初期投資や機器設置費用がかかりません。一括借り上げ方式とは、土地所有者が土地を貸し出し、駐車場運営会社が駐車場の運営管理を行う方法のことです。駐車場のレイアウト設計から運用・管理まで一貫して三井のリパークが担当しますので、気軽に土地活用ができます。（※1）
また、稼働状況にかかわらず、毎月安定した収益を得られるのもメリットです。リスクや手間を抑えて駐車場経営を始めたい方にとっては、初期費用を抑えた収益性のある土地活用方法だといえるでしょう。
30坪の土地も有効活用しよう
30坪の土地は、決して狭い土地ではありません。特に都市部では、その活用方法は意外とあります。従って、土地活用方法を考えるときは、所有する土地の立地や制限などの条件を踏まえ、どのような土地活用が適しているか、初期費用やランニングコストなどの費用と収入のバランスが取れるかを確認することも大切です。規模が小さく、期待できる収入が多くなければ、初期費用が抑えられる土地活用方法を採用するほうが得策といえるでしょう。
また、最終的な土地活用が決定するまでや売却するまでの間、短期で活用したいという場合、転用しやすい駐車場経営がおすすめです。特に、周辺に商業施設や住宅が多い地域は、駐車場の需要が高い傾向があるため、検討の価値があるでしょう。
三井のリパークでは、駐車場経営の検討段階でのご相談やご質問にもお答えしております。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。
●駐車場経営や土地活用に関する相談・お問い合わせは
こちら※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
