土地活用によって対策できる税金
土地に建物を建設して活用すれば、特例によって節税できる場合があります。土地活用による対策が有効な税金は、主に以下の4つです。
・固定資産税
・都市計画税
・贈与税
・相続税
1つずつ詳しく見ていきます。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物などの不動産に毎年課される税金です。土地のみの場合と比べて、建物の敷地（住宅地）は、固定資産税が減額されます。
また、新築住宅では、住宅にかかる固定資産税を3年間（マンション等の場合は5年間）、2分の1に減額する措置があります。
都市計画税
都市計画税も、土地や建物などの不動産の所有者に課される税金です。ただし、都市計画区域のうち、「市街化区域内」に位置する土地や家屋のみが対象とされています。
固定資産税と同様、土地に建物がある場合は、更地と比べて税額が軽減されます。
贈与税
贈与税とは、個人から財産を取得した際にかかる税金のことです。金額が年間110万円を超える場合、受け取った側に対して発生します。
土地を所有している個人が、子や孫などに土地を贈与する際の節税方法の1つは、土地に賃貸物件を建てて贈与する方法です。更地に賃貸物件を建てると、その土地は「借地借家法」の適用を受ける宅地（貸家建付地）と評価され、課税価格が下がります。また、贈与する土地が「小規模宅地等の特例」の要件を満たす場合も、評価額が下がり、贈与税が減額されます。
相続税
相続税は、亡くなった親や配偶者などから財産を受け継いだ際にかかる税金です。土地や現金、有価証券などあらゆる財産が対象になり、設定された基礎控除額を超えた分が課税対象です。
土地を相続した場合、土地の評価額によって税額が左右されます。相続税の節税については、賃貸物件を建てて土地の評価額を下げる方法があります。
税金対策におすすめの土地活用方法3選
税金対策に有効な土地活用方法は、以下の3つです。
・マンション・アパートの賃貸経営
・福祉施設の経営
・一戸建て住宅の賃貸経営
それぞれを詳しく説明します。
マンション・アパートの賃貸経営
マンションやアパートなどの賃貸経営は、節税対策に有効な土地活用方法です。というのは、土地に建物が建っていると固定資産税や都市計画税が減税されるからです。
また、賃貸経営をすることで土地の評価額が下がり、相続税についても節税できます。さらに、家賃収入を得られるのも大きな魅力でしょう。ただし、マンション・アパートの建設費用は高額な点や、空室による無収入のリスクも考慮しなければなりません。
福祉施設の経営
福祉施設の建設も、土地活用の税金対策として効果的です。たとえば、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、保育所などがあり、これらの建物を建設することで固定資産税や都市計画税が減税されます。
加えて、事業を行うことで費用がかかるため、所得税や住民税などの節税にも寄与します。なお、サービス付き高齢者向け住宅の建設や改修については、一定の基準を満たすと費用の一部が補助されます。申し込み時期やそのほかの詳細については、事務局のホームページをご参照ください。
●サービス付き高齢者向け住宅整備事業については
こちら一戸建て住宅の賃貸経営
一戸建てを賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る方法も、土地活用における税金対策の1つです。マンション・アパート経営や福祉施設経営と同様に、土地に建物を建てることで固定資産税や都市計画税を減税できるでしょう。また、賃貸物件を建築すると土地の評価額が下がり、相続税の軽減にもつながり、さらに賃料収入が得られます。
土地に一戸建て住宅が既に建っている場合は、建設費用がかからないため、ほかの賃貸住宅経営よりも費用を抑えられます。ただし、マンション・アパート経営に比べて借主が少なければその分、収益が低くなる可能性があることも考慮すべきでしょう。
土地活用の注意点
土地活用にあたっては、建物を建てる方法が税金対策として有効な一方、費用面でのリスクがあります。所有する土地に建物を建てることは、確かに固定資産税や都市計画税の軽減につながるでしょう。土地と建物を併せて所有する場合や多額の予算を費やせる場合には、適した土地活用といえます。
しかし、土地しか所有していない、土地活用の予算が限られているといった状況では、建設費用が負担になることもあります。また、せっかく建物を建てても安定した家賃収入が得られない、収入より経費がかさむなどして、出費分を回収できない恐れもあります。さらに、建物を建てることで土地にかかる固定資産税や都市計画税が減税されたとしても、別途建物にも固定資産税等がかかるため、その費用についても想定しておかなければなりません。
なお、節税効果はそれほど大きくなくても、条件や経営方法によって出費を抑えて収入を得られる土地活用方法があります。駐車場経営は、アパートやマンションの賃貸経営、福祉施設の経営、一戸建て住宅の賃貸経営と比較すると、安価なコストで始めることができ、運営のハードルも低めです。初めての土地活用にもおすすめです。
駐車場経営で税金対策できる？
一般的に、駐車場には建物が建っていないため、固定資産税や都市計画税は減税されません。そのため「駐車場経営には税制上のメリットが少ない」といわれますが、それでもできる対策はあります。
たとえば、駐車場を整備する際、設備投資の総額が150万円を超えないようにすれば、機械式駐車設備等の固定資産税は免除されます。ほか、アスファルト舗装や砂利を敷くなどの対応をすれば、更地ではなく事業のための構築物があるとみなされ、小規模宅地等の特例が適用されます。具体的には、土地の面積200㎡まで相続税評価額が50％に減額されるので、相続税の節税効果は大きいといえるでしょう。
ちなみに、賃貸住宅経営や福祉施設に比べると、駐車場経営は初期費用が格段に抑えられるのもメリットです。経営管理を専門の運営会社に任せることもできるので、土地活用初心者の方でも安心して始めやすく、手間もかからないでしょう。
駐車場経営のメリットは？
駐車場は低リスクで経営できるため、賃貸住宅等の建物を新築する高リスクの節税対策をするよりも出費が抑えられるでしょう。駐車場経営のメリットは主に4つです。
・初期費用が抑えられる
・狭小地も活用できる
・手間が少ない
・転用しやすい
駐車場経営は建物の建設が不要なため、初期費用が安く抑えられます。車1台が駐車できるスペースさえあれば経営できることが多いため、利用していない小さな土地を持つ方には最適です。
また、一括借り上げ方式を採用する場合、毎月安定した収入を得られるだけでなく、駐車場運営会社に管理・運営を任せられるため、手間がかからない点も魅力的です。さらに、駐車場経営はほかの用途への転用もしやすいので、土地活用の初めの一歩として取り組みやすいといえます。
土地活用で税金対策する際の確定申告のポイント
土地活用で節税する際、青色申告制度を活用するとよいでしょう。青色申告とは確定申告の方法の1つで、一定の記帳を行い、それにもとづいて正確な申告を行うことで、所定の控除（青色申告特別控除）を受けられる制度です。
青色申告の利用対象者は、不動産所得、事業所得、山林所得がある方です。土地活用をする際は、この確定申告での節税制度をぜひ活用しましょう。
土地活用なら駐車場経営！
節税対策になる土地活用の方法をご紹介しましたが、節税にこだわらずに上手に土地活用すれば、出費を抑えて安定収入を確保し、結果としてプラスの効果を得られることもあります。節税のために土地活用を検討している方は、まずは駐車場経営から始めてみてはいかがでしょうか？
三井のリパークの一括借り上げ方式なら、初期費用の負担がなく、土地活用が初めての方でも気軽に始められます。（※1）車1台分の駐車スペースがあれば、経営を前向きに検討できますので、土地はあるものの活用方法にお悩みの方はぜひ一度ご相談ください。
※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担とさせていただきます。
