【複合商業施設】設計段階から携わり、稼働率を伸ばした施設付帯駐車場法人オーナーさまの声をお届け！【三井のリパーク】

施設付帯駐車場の経営を成功させる秘訣を伺いました

施設付帯駐車場の経営では、運営方法や運営委託先に関するお悩みの声が多く聞かれます。安心安全の管理体制を備え、安定した稼働率を維持する、円滑な駐車場経営はどうすれば実現できるのでしょうか？

今回は、大型商業施設「GRAND SHIP」の駐車場区画の設計・開業準備のコンサルティング、そして開業後の運営を三井のリパークに依頼いただいた、オサラギ商事株式会社の横山さまに、開業までの経緯や、経営上の課題および解決策についてお話を伺いました。最大収容数311台という大規模な駐車場をどうやって開業できたのか、また三井のリパークを選んだ理由、三井のリパークによる提案の前後で何が変わったかなどについて、詳しくお聞きします。

幅広い助言・提案に加え、確かな運営実績が選ぶ決め手になった

―三井のリパークとの出会いは、「GRAND SHIP」の建築に伴うコンペティションでした。そもそもこのコンペティションは、どのように実施されたのでしょうか？

「GRAND SHIP」とは、法定市街地再開発事業の枠組みで従前の建物を除却し、新たに建設することになった商業施設です。この着工のタイミングで、駐車場提案・運営に関するコンペティションを行い、駐車場運営会社の視点を駐車場の詳細設計に反映して開発準備を推進することになりました。募集要項では、設計段階から詳細な助言をいただくことを条件としており、運営体制、稼働率や安全性向上のための施策と併せてご提案いただきました。

―最後まで2社で悩まれていたとのことですが、その決め手になったのはどのような理由だったのでしょうか？

最後の決め手は、実際に運営されている駐車場施設の視察でした。三井のリパークさんにご案内いただいた2つの施設は、いずれもハード面の問題を運営面で克服し、運営システムがしっかりと構築されている点が印象的でした。たとえば、ゲート付近と管理人室が離れていても問題を発生させることなく運営されていたこと。夜間の管理人不在時には三井のリパークのコールセンターが対応し、即時に社員に共有されるシステムが整備されていること。加えて、古い建物で少々利用しにくい駐車場であってもサイン・標識の改善によりお客さまの不便さやクレーム・トラブルを解消できていたことなど、さまざまな面で工夫が見られ、しっかりと運営されていると感じました。提案書の内容も十分よかったのですが、最終的にはこうした現場の運営状況、そして現場スタッフの説明に納得し、信頼できると感じたことが決め手となりました。

徹底的な調査にもとづく的確な改善提案で、駐車場の稼働率が2倍に

―三井のリパークが設計段階から携わらせていただいてよかった点はありますでしょうか？

駐車場運営会社の視点で、設計会社に対し詳細部分の助言をいただいたので、駐車場の安全性、利便性がしっかり確保できたかと思われます。たとえば、この駐車場は入り口から入った後に、搬入車が地下の荷捌き場に行く車路と一般のお客さまが5階以上の一般駐車場へ行く車路に分岐するのですが、利用者が間違えて事故・トラブルが起きないように「搬入車両」と「一般車」のそれぞれの車路ペイントを色分けすることをご提案いただきました。その他、駐車場全体のサイン計画や安全対策、管制機器の仕様決定、メーカーとの見積もり交渉、管理室の位置と大きさ、車室のサイズ、車止めの位置調整など、細かいところにまでサポートいただきました。特に、車室のサイズと位置は附置義務台数を確保するうえで重要で、三井のリパークさんのコンサルティングのおかげで、311台という必要台数を無事確保できました。さらに、駐車場の利用規則の策定、開業にあたってのビル管理会社との調整、行政への届け出など手続き面でもお手伝いいただき、無事に開業を迎えることができました。

―コロナ禍中の開業だったとお伺いしていますが、苦労されたことはありましたか？また、その課題に対する提案はどのようなものだったでしょうか？

コロナ禍により低調な出だしだったため、稼働率アップのための提案をお願いしたところ、近隣の駐車場の稼働率、台数、料金体系までしっかり調査したうえで、ご提案をいただきました。具体的な提案内容は、最大料金等の料金体系、マンスリーパスの料金設定、商業施設テナント利用時のサービス対象額などの見直しでした。それらの提案内容を実施した結果、テナントでお買い上げに応じた認証サービスを除いた現金売上は開業当初の倍以上となり、1日平均利用台数は2倍近くに増加しました。適切な内容のご提案をいただいたと感じております。

多くの駐車場を運営しているからこそ、ノウハウが集積されている

―これまで駐車場を経営されてきて、三井のリパークに対してよかったと思うことはありますか？

多くの駐車場を運営されていることにより、ノウハウが豊富に集積されていることです。駐車場を運営しているとさまざまな問題が出てくるのですが、その都度積極的に改善案、対応策など、ご提案をいただいております。新紙幣の導入、インボイス対応、キャッシュレス決済の増加という、時代の変化に対応するための措置が必要となった際も、各メーカーとの調整をしっかり行い、双方がWIN‐WINになるような契約変更を行う等、しっかりとご対応いただきました。

―営業担当者とのコミュニケーションは滞りなく取れていますでしょうか？

三井のリパークの歴代の担当者は、皆さんとても真面目で誠実です。オーナーに対するサポート姿勢が非常によいと感じています。多数の駐車場運営の経験にもとづいた知見を生かし、こちらが困っているところに明確な答えを出していただけるので、我々の知恵袋として頼りにしております。

―今後、三井のリパークへの依頼を検討されている法人さまに向けてお伝えする言葉がありましたら、お願いいたします。

駐車場経営にあたっては、どこをパートナーに選ぶか、管理委託方式、一括借上げ方式の選択を含めて、さまざまな点から検討しなくてはなりません。提案内容や条件を比較すると、それぞれ一長一短があるかと思われますが、最も重視していただきたいのは、信頼できるパートナーになりえるか？という点かと考えます。質問や要望に対して、真面目に誠意をもって対応してくれるか。困ったときには共に考え、答えを探してくれるか。さまざまな課題に対応するノウハウ・知見をもって提案できるか。悩み事に対してきちんと取り組んでくれるかなど、これらの点を注視しながら検討してみるとよいかと思います。