駅前の土地を有効活用するには？
駅前の土地を所有している人のなかには、「土地の活用を検討しているけれど、よい活用方法が分からない」と放置している方もいるのではないでしょうか？そこで今回は、そういった悩みを抱える方に向けて、駅前の土地におすすめの活用方法や、活用するメリットと注意点をご紹介します。駅前の土地は、土地活用の選択肢が多く成功しやすい場所です。活用方法に困っている方は、ぜひ参考に検討してみてください。
駅に近い土地を駐輪場として活用した事例
駅から近い更地を活用できずにいたオーナーさまが、三井のリパークを通して駐輪場経営を始めた事例についてご紹介します。（※1）
オーナーさまの悩み
個人オーナーさまのお悩みとしては、以下の内容がありました。
・高齢により、駅の近くで営んでいた店を閉めることになり、実家とともに解体することになったが、思い出の場所のため、土地活用できる方法を探している
・土地を所有したままで老後資金の足しになる収入が欲しい
・相続のことも考えて短期で契約を結べる、流動性のある土地活用を希望しているものの、売却の可能性も含めて幅広く検討している
三井のリパークの対応
三井のリパークが、駐輪場として一括借り上げしました。前面道路が狭く、駐車場だと事故のリスクが高いと判断したため駐輪場を提案し、結果的に安定した駐輪場経営ができています。駐輪場メニューがない他社は、無理なレイアウトで駐車場を提案してきた場合もあったそうです。
更地を駐輪場として活用したことで、個人オーナーさまは賃料収入が得られています。また、仮に相続となった場合でも、駐輪場経営のほか、自宅を建てる、アパート経営といった別の土地活用を行う、売却するなどの選択肢があります。
また、将来的には売却も検討されていたため、三井のリハウスでの売却査定や、土地活用サービス「ALZO」にて出店可能な事業者にヒアリングを行い、レンタルガレージの提案をしました。三井不動産のグループ各社と連携することで、土地活用以外の可能性も広がった事例です。
導入がもたらすメリット
駐輪場経営によって、一括借り上げの場合は毎月安定した収入が得られます。一括借り上げでは、土地を運営会社に貸し出すことで、土地の賃料が収入として入ります。三井のリパークが費用を負担して設備の設置から運営まで担うため、少ない投資リスクで開設から管理まで、手間をかけずに運営が可能です。
また、活用する土地から遠方に居住する場合でも、運営体制が整っているため、地域の近隣住民との関係に不安を抱えることがありません。防犯カメラで犯罪抑止効果も期待できて安心です。
駅前のおすすめ土地活用方法4選
土地の活用方法にはさまざまあり、それぞれにメリットや注意点が存在します。ここでは、駅前の土地を所有する方に、おすすめの土地活用方法をご紹介します。
| 駅前の土地活用方法 |
メリット |
注意点 |
| 駐輪場・駐車場経営 |
初期費用が少ない
狭い土地でも活用できる
|
節税措置がない |
| マンション・アパート経営 |
節税効果がある |
初期費用が高い
空室リスクがある
|
| 商業テナントビル経営 |
安定した高収入を得られる |
経営ノウハウが必要 |
| トランクルーム経営 |
管理の手間やランニングコストを抑えて運営できる |
収益化まで時間がかかる場合もある |
駐輪場・駐車場経営は、建物を建築する必要がないため、初期費用を抑えた土地活用ができます。始める際の資金負担が少なく、投資リスクを抑えて収入を得られるうえ、賃貸住宅経営に適さないような狭小地や変形地でも始められるのがメリットです。
しかし、駐輪場・駐車場経営では、後述する「固定資産税等の住宅用地特例」が受けられないため、賃貸住宅経営に比べると税金の負担が大きくなる点に注意が必要です。
マンション・アパート経営のメリットは、「固定資産税等の住宅用地特例」による節税効果が見込める点です。土地を保有していると固定資産税がかかりますが、マンションやアパートといった家屋が建っている場合、特例措置を利用すれば固定資産税を軽減できます。
しかし、建築費用や税金、保険料などがかかるため、ほかの活用方法と比べて初期費用が高くなるでしょう。加えて、入居者が退去して空室状態が長引くとその間の収入が減ってしまうリスクもあります。
同じく建物を建てて土地活用をする方法として、店舗や企業に貸し出し、家賃収入を得る商業テナントビル経営があります。マンション・アパート経営と比較すると、賃料を高く設定でき、収益性が見込めるでしょう。しかし、建物はある程度の規模が必要であり、多額の初期費用がかかるところは注意したいポイントです。
トランクルーム経営とは、レンタル収納スペースを提供したり、特定の物品の保管を請け負ったりして利益を得る土地活用方法です。初期費用や管理の手間、ランニングコストが少なく、始めやすいメリットがあります。一方で、集客にある程度の期間が必要なため、収益化まで時間がかかる場合もあります。参入障壁が低く競合も現れやすいため、立地や周辺環境を考慮し、ニーズに合った経営をすることが重要です。
駅前における土地活用のメリット
駅前の土地は利便性や集客力の高さから、土地活用を行ううえで非常に有利な土地です。駅前で土地活用を行うメリットは具体的に、以下の3つです。
・収益性が高い
・集客力がある
・安定した収入が見込める
ここでは、それぞれについて詳しく解説します。
収益性が高い
駅前には、バスや電車といった公共交通機関に加え、商業施設も集まっています。駅前の土地は収益性が高いため、スペースが限定されていても土地活用による収入が期待できます。マンションやアパートの経営では、ほかの土地に比べて賃料を高く設定しても、借り手が付きやすい傾向にあるでしょう。
また、駅前の土地は大きさや形に左右されにくく、狭小地や変形地であっても高収益が見込めます。たとえば、駅にあると便利な駐輪場や駐車場を運営することで、狭い土地でもうまく活用できて収入が得られるでしょう。
集客力がある
駅の近隣は、公共交通機関や駅前商業施設の利用者が集まってくるため、人通りが多く、集客力に優れているといえます。マンション・アパート経営では、賃借人が退去した場合でも、次の借り手がすぐに見つかる可能性が高く、空室リスクを抑えられるでしょう。また、駐輪場やコインパーキング経営では、駅前だからこそ高い稼働率を維持できる可能性があります。
安定した収入が見込める
駅前の土地の需要は下がりにくいため、安定した収入を見込めるメリットもあります。利便性の高さから、駅近の土地には幅広い層からの需要が絶えないので、賃料が大幅に下落するリスクは低いといえます。
また、駅前の土地は人の流れが多く、人や企業が集まりやすい場所です。そのため、賃貸物件の需要は安定して高い水準を保てるでしょう。リスクを抑え、安定した賃料収入を得られるという面で、長期的な投資を考える際に有効です。
駅前における土地活用のデメリット
ここまで駅前で土地活用を行うメリットについてご紹介してきました。一方で、駅前という好立地であるからこそ、注意すべき点もあります。駅前における土地活用の注意点は以下の通りです。
・税金が高くなる
・景気に影響される
税金が高くなる
駅前の土地は収益性が高い一方で、土地活用によって得た利益が多ければ多いほど、納める所得税が増加します。
加えて、駅前の土地は需要が高いことから、土地の価格も高くなるケースがほとんどです。土地の価格が高いと、その分土地にかかる固定資産税や都市計画税（市街化区域内の場合）も高くなります。「思ったよりも純利益が少ない」とならないためにも、土地活用を行う際には税金について調べておきましょう。
景気に影響される
駅前の土地は、景気の変動によって収益が変わりやすいという特徴があります。景気がよいときには、駅の利用者の消費意欲が高まることで、駅前の土地でのビジネスも高い収益を上げられる可能性があります。
しかし、景気が後退すると売り上げの減少や利用率の低下、空室リスクが増加する恐れもあるため、景気による影響を抑えるためには、経済状況に応じたリスク管理を行うことが大切です。
駅前の土地は駐輪場・駐車場として活用しよう！
土地の活用方法にはそれぞれメリットや注意点がありますが、初心者でも始めやすく、駅前の土地というメリットを生かすには、駐輪場・駐車場経営がおすすめです。初期費用が少ない駐輪場・駐車場経営は、土地活用が初めての方でも安心して始められます。加えて、駅近の駐輪場・駐車場は需要が高く、安定した収入を得られるでしょう。
三井のリパークでは、駐輪場・駐車場経営を始めたいという相談から、立地の調査や周辺のニーズ分析、プランの提案、運営・管理まで対応しています。また、三井不動産グループの一員であることを生かして、駐輪場・駐車場経営後の土地活用までオーナーさまの要望に沿ったサービスの提案もできます。土地活用に関する不安や、駐輪場・駐車場経営のご相談がありましたら、三井のリパークへお気軽にお問い合わせください。（※2）
※1一例です。
※2立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
