月極駐車場経営とは？
月極駐車場経営とは、初期費用を抑えて始められる土地活用の1つです。そもそも月極駐車場とは、特定の借主に対して1ヵ月単位で貸し出される駐車場を指します。借主が毎月定額の賃料を支払うことで、駐車スペースを継続的に利用できます。一方、駐車場のオーナー側は、契約している借主がいる限り、毎月安定した収入を得られるのが特徴です。
このように、月極駐車場経営は安定した収益が期待できることから、土地活用の方法の1つとして採用されています。特に、使い道が決まっていない土地や相続した土地を所有している場合には、比較的始めやすい活用方法として検討されるケースも少なくありません。
土地は相続したまま放置していても固定資産税などの維持コストが発生するため、土地の特性に合った方法で活用し、収益につなげることが重要です。
今回は、駐車場経営の種類と運営方式ごとの特徴を確認したうえで、月極駐車場のメリットやデメリット、利益を上げる方法についてご紹介していきます。
駐車場経営の種類
駐車場は、経営や管理の方式に応じて数種類に分類可能です。それぞれの特徴を知り、所有する土地や自分に合った方式を選びましょう。
運営方式の違い
駐車場経営は、月極駐車場経営のほかにコインパーキング経営もあり、それぞれの駐車場経営は運営方式に違いがあります。ここではそれぞれの特徴を見ていきます。
月極駐車場
月極駐車場とは、特定の契約者（借主）に1ヵ月単位で貸す駐車場のことです。定額の賃料を毎月集められるため、契約者がいれば安定した収入が見込めます。
月極駐車場においては、機械の導入が必須ではないため、後述するコインパーキングと比べて、初期費用が少なく、比較的始めやすいのがメリットです。駐車スペースが少なめの住宅街やオフィス街など、利用者にとって利便性の高い場所で経営を行えば継続的に契約者を得られる可能性が高まります。
コインパーキング
コインパーキングとは、賃貸契約なしで誰でも利用できる、時間貸し駐車場のことをいいます。契約台数で収入が決まる月極駐車場とは異なり、利用者の駐車時間に応じて収入が発生するのが特徴です。商業施設や繁華街のような交通量が多い場所では、月極駐車場よりも効率よく収益を得られる可能性があります。
精算機やロック装置など、専用の設備が必要となる場合が多いため、月極駐車場に比べると初期費用がかかります。ただし、駐車場運営会社の一括借り上げ方式でコインパーキング経営を行えば、初期費用がかからなかったり、大幅に抑えられたりする場合があります。
なお、駐車場には「平面駐車場」と「立体駐車場」があり、立体駐車場はさらに「自走式」と「機械式」に分けられるなど、設備や仕様に応じたさまざまな区分があります。自走式とは、駐車スペースまで自分で運転して駐車する方式を指します。一方で、機械式は駐車装置によって、車を自動的に搬送・格納するシステムです。
「駐車場」とひと口に表現されるものも、さまざまなタイプに分類されることを押さえておきましょう。
管理方式の違い
駐車場の管理方式には、「自主管理方式」「管理委託方式」「一括借り上げ方式」の3つのタイプがあります。それぞれの特徴を押さえ、自分に合った運営方式を選択することが重要です。
自主管理方式
自主管理方式とは、駐車場の運営や日常的な管理業務を土地所有者自身で行う方法です。自主管理方式では、管理委託料などが発生しないため、収益を最大化しやすいことが主なメリットですが、全て自分で行うために手間がかかってしまうというデメリットもあります。日々の管理を負担に感じない方は、自主管理方式でもよいでしょう。
管理委託方式
管理委託方式とは、土地所有者が経営主体となり、日常的な管理業務を業者へ委託する方法です。具体的には、賃料の回収業務やトラブルが起きた際の対応、利用者の募集などは駐車場運営会社が担当します。
管理を外部に委託する場合は、運営会社からマーケティングや運営に関するアドバイスをもらえることに加え、駐車場の掃除や巡回も行ってくれるといったメリットがあります。このようなメリットから、自分で全て管理することは難しいだろうと考えている方に適した運営方式です。ただし、管理の手間が省ける反面、手数料として管理委託料が発生するため、その分収益が減ってしまうということは理解しておきましょう。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、駐車場の利用状況や売上にかかわらず、契約した業者から駐車場経営者に対し、毎月一定額が支払われる方法のことをいいます。土地を駐車場運営会社に貸し、運営会社から毎月の賃料を得る仕組みであるため、駐車場の経営状況に関係なく、毎月安定した収入を得られることがメリットです。一括借り上げ方式は、コインパーキング経営で多く用いられる管理方式です。
また、一括借り上げ方式では、駐車場運営会社が機械代をはじめとする初期費用を負担してくれることが多くなっています。このため、初期費用を抑えて駐車場経営を始めたいという方に適した方式です。
さらに、管理委託方式と同様に、駐車場経営を続けるうえで発生するトラブルやクレーム対応、場内の清掃や料金回収などを専門会社に任せられるため、管理の負担を軽減しながら運用できるでしょう。
月極駐車場を経営するメリットとデメリット
月極駐車場を経営する大きなメリットは、ほかの土地活用と比較して初期費用を抑えやすく、契約者を確保できれば安定した収入が見込める点です。一方で、利用者がいなければ収益を生むことができない点はデメリットといえます。保有する土地周辺の需要や賃料相場を把握したうえで事業計画を練り、必要に応じて駐車場管理会社へ相談して対策を講じるようにしましょう。
メリット
コインパーキングと比較すると、以下の2点がメリットとして挙げられます。
安定した収入を得られる
月極駐車場は、契約者から支払われる月々の賃料を収益とするため、契約者がいる限り安定した収益を見込めます。契約台数が増えて稼働率が高まるほど、安定した収益につながるでしょう。
手軽に始められる
月極駐車場は、基本的に機械の導入は必要ありません。前述した通り、コインパーキングと比べると、機械の導入がない分、初期費用を抑えて手軽に始められるのもメリットといえます。
また、機械や設備の設置が必要なく、やめたい場合も利用者との駐車場利用契約が終了すれば撤退や転用を進めやすい特徴があります。アパートやマンション経営など、別の土地活用方法への転用も比較的スムーズに行えます。
デメリット
コインパーキングを比較対象として、知っておいてほしいデメリットもあるためここでご紹介します。
契約者がいないと収益がない
月極駐車場は、契約者数が収益に直接影響する事業です。先述した通り、契約者がいれば安定した収入を見込めますが、裏を返せば、空車が目立つと収益性が大きく低下してしまいます。そのため、駐車場の契約者を増やし、空きを作らないような工夫が必要です。こうした空車リスクへの対策としては、適切な価格設定や集客施策の実施、一括借り上げ方式の採用などが挙げられます。
相場以上の価格で貸し出すことが難しい
月極駐車場は、1台あたりの賃料や駐車可能台数から、貸し出しによる収益の最大値が分かります。また、賃料相場は地域ごとにおおむね決まっているため、収益は頭打ちとなります。この点が、利用率に応じて売上が上昇するコインパーキングとの大きな違いです。
ただし、見方を変えれば地域や周辺施設をしっかりと調査し、需要を把握することで、収益の期待値はある程度正確に分かるため、月極駐車場のほうが事業計画を立てやすいといえます。収益を最大化するため、需要に見合った適切な価格設定を行うようにしましょう。
駐車場経営の流れ
月極駐車場の経営は、一般的に特別な届け出や許可を必要としないケースが多く、比較的始めやすい土地活用の1つです。あらかじめ全体の流れを把握しておくことで、費用や期間の見通しを立てやすくなるため、ここでは駐車場経営の流れをご紹介します。
土地を整備する
まず、駐車場経営を始めるには土地を駐車場用地として整備することが必要です。具体的には、造成・整地、アスファルト舗装などを行います。
土地の舗装後、駐車場区画のライン引き、車止めや敷地境界のフェンス、契約者募集の看板の設置なども行います。
利用者の募集をする
月極駐車場の利用者を募集する主な方法は、以下の2つです。
・自分で行う
・業者へ依頼する
自分で行う方法では、駐車場敷地内に募集看板を設置したり、チラシを配ったりといった集客方法があります。また、駐車場の検索サイトを用いて利用者を募る方法もあります。このようなサイトを用いることで、効率的に利用者を募集できるのです。
駐車場管理を業者に任せる場合は、利用者の募集や集客に関する業務を代行してくれることもあります。
利用者との契約を締結する
契約希望の連絡があったら、契約内容に同意をもらい、駐車場利用契約（賃貸借契約）を締結します。契約は書面にて交わされるため、事前に賃貸契約書の準備をしておきましょう。
契約者の募集を業者に委託している場合は、業者が契約書の作成・契約を代行してくれる場合がほとんどです。
なお、月極駐車場は賃貸借契約ではあるものの、借地借家法が適用されないため解約がしやすく、賃貸住宅経営と比べて事業からの撤退が容易であることもメリットの1つです。
駐車場を適切に管理する
駐車場を安全かつ快適に利用してもらうため、定期的な保守点検や清掃を行いましょう。
ごみ拾いや草むしりなど、定期的に駐車場の清掃を行うことで、設備機器の劣化や不正駐車などの問題にいち早く気付けることもあります。また、駐車場でのトラブルへの対処を行うのも管理業務の1つです。利用者同士のトラブルや不正駐車などにはきちんと対応しましょう。
また、駐車場の管理業務については以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
月極駐車場で高い利益を上げる方法
月極駐車場でより多くの収益を得るためには立地や価格設定の見極めが大切です。具体的に見ていきましょう。
需要のある場所かどうかを見極める
月極駐車場で収益性を高めるには、需要が高い立地で行うことが重要です。一括借り上げ方式を除き、原則として月極駐車場は契約者がいないと収益を上げられません。
月極駐車場を始める際は、長い期間にわたって利用する契約者が集まりやすい立地を選ぶのが大切です。たとえば住宅地の中心部や、オフィス街などは定期的な利用が見込めることから月極駐車場の需要が高いといえます。
一方、駅周辺や商業施設周辺などは短時間の利用が多い傾向があるため、コインパーキング経営に向いているでしょう。
価格設定を見直す
月極駐車場を経営するうえでは、競合となる近隣の駐車場の料金相場を定期的に確認することが大切です。周辺に新たな駐車場が開設されるケースもあるため、近隣の駐車場情報はこまめに把握し、状況に応じて価格を見直しましょう。また、価格設定は安過ぎても高過ぎても収益に影響を及ぼす可能性があります。周辺の賃料相場に加え、立地条件や設備、利便性なども踏まえながら、適切な価格を設定することが重要です。
また、月極駐車場の価格設定をする際には「実質利回り」を考慮します。利回りを計算することで、投資額に対してどの程度の収益が見込めるかを把握できます。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、計算式は以下の通りです。
・表面利回り=年間の収入÷初期投資額×100
・実質利回り=（年間の収入－年間諸費用）÷初期投資額×100
実質利回りは、駐車場経営で必要な維持費用や修繕費用といった諸費用を含んだ利回りであるため、表面利回りよりも現実に則した形で価格設定を行ううえで役立ちます。
月極駐車場経営が不安な方には一括借り上げ方式がおすすめ
月極駐車場経営の成功のためには、集客や価格設定を戦略的に行うことに加え、メンテナンスを欠かさずに続けていくことが求められます。運営や管理業務を個人で行うことが不安な方は、一括借り上げ方式を選択して、駐車場運営会社に経営を任せましょう。以下では、専門業者に一括借り上げ方式で依頼した場合のメリットを具体的に説明します。
初期費用を抑えられる
一括借り上げ方式の場合、多くの駐車場運営会社が機器や設備費用を負担してくれるため、初期費用がかかりません。加えて、メンテナンスや修繕費用も管理会社が負担してくれる場合がほとんどです。
安定した収益を得られる
一括借り上げ方式は、土地を駐車場運営会社に貸す代わりに賃料が得られる仕組みです。稼働率に関係なく、契約時に決めた賃料が毎月支払われるため、収益が安定します。
運営の手間が省ける
集金や清掃といった日々の運営も、一括借り上げ方式であれば駐車場運営会社が代行し、さらに集客やトラブル対応についても運営会社が対応してくれます。
三井のリパークの一括借り上げ方式では、運営や管理はもちろんのこと、日々の清掃から設備点検、トラブルの対応まで代行します。機器や設備の費用だけでなく、修繕も三井のリパークが行うため、駐車場経営を行ううえでお客さまが負担する費用はありません。（※1）
また、三井のリパークでは、駐車場経営初心者の方でも安心して任せられる手厚いサポートが充実しています。駐車場経営に興味のある方は、一度三井のリパークにご相談ください。（※2）
「月極駐車場経営」に関するよくある質問はこちら
ここからは、月極駐車場に関するよくある質問をご紹介します。
土地活用における駐車場経営とは？
所有している土地を売却や運用といった方法で有効活用し、利益を得ることを「土地活用」といいます。土地を所有しているだけでも、管理費用や固定資産税などの維持コストが発生するため、土地の特性に応じて活用することは有効な選択肢の1つです。土地活用を行うことで、収益の獲得に加え、地域の利便性向上につながる可能性もあります。駐車場経営とは、空いている土地に駐車場を整備し、駐車料金を収益化する土地活用の1つです。マンション経営やアパート経営などと比べると、比較的初期投資を抑えやすく、始めやすい点がメリットとして挙げられます。また、転用性が高く、将来的にほかの土地活用へ切り替えやすい点も特徴といえるでしょう。
月極駐車場経営にかかる費用と税金は？
月極駐車場経営にかかる費用や税額はコインパーキングとは異なります。月極駐車場経営をするなら、事前に費用と税金の内容を把握しておくと、後の運営や決算のときにスムーズな行動が可能になるでしょう。
費用
月極駐車場経営には、初期費用と維持費がかかります。
月極駐車場の場合、コインパーキングとは異なり、料金精算機が不要なケースが多いため、土地整備が初期費用の中心です。維持費には、清掃などの運営費とトラブルに備えた保険料などがあります。駐車場運営会社に運営を委託する場合には、管理委託料がかかります。初期費用を抑えるなら一括借り上げ方式を検討してみましょう。
三井のリパークでは、月極駐車場の一括借り上げ方式も採用しています。月極駐車場の設計・施工から運営管理まで全てを三井のリパークが対応し、初期費用やランニングコストがかかりません。費用をかけずに月極駐車場経営を行いたいなら、三井のリパークにぜひ一度ご相談ください。
税金
月極駐車場経営にかかる税金の代表例は以下の通りです。
・固定資産税
・都市計画税
・消費税
・個人事業税
・所得税
それぞれの税金の内容や税額の目安を把握して、節税を見据えましょう。
どちらの運営方式の駐車場経営が儲かる？
月極駐車場とコインパーキングでは、立地によって需要が異なるため、一概に優劣を付けられません。駐車スペースの少ない住宅地やオフィスがある地域といった、固定客が多い土地では月極駐車場に高い需要があります。一方で、駅前や繁華街、商業施設や病院などの近くといった、短時間利用のニーズが高い土地はコインパーキングに高い需要があります。また、月極駐車場とコインパーキングの2つを組み合わせたハイブリッド型の駐車場経営も可能です。1つの運営方式にとらわれず、その土地の需要に合った方法で駐車場経営を行えば、稼働率を維持しやすく、安定した収入を見込めるでしょう。
三井のリパークでは、過去の実績をもとに駐車場経営をサポートいたします。ニーズに合っているのは月極駐車場かコインパーキングか、もしくはハイブリッド型の駐車場なのかといったプランを、交通量、立地調査から収支分析まで多面的に行ったうえでご提案いたします。駐車場経営に興味がある方やお悩みの方はぜひご相談ください。
※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
※2 一括借り上げ方式のほかに、運営管理業務を代行する管理受託や、オーナーさまが所有されている施設型駐車場の収益向上施策のコンサルティングなどのサービスメニューもございます。
