ガレージハウスの賃貸住宅経営とは
ガレージハウスとは、車庫（ガレージ）と住居が一体となった住宅のことです。1階が車庫、2階に住居スペースがあるのが一般的で、車やバイクにこだわりを持つ愛好家や車を複数台所有する高所得者から、賃貸住宅としての需要が高い傾向があります。ただし、土地活用としては一般的な一戸建て賃貸住宅に比べてまだまだ事例が少ないのが現状です。
今回は土地活用をお考えの方へ、ガレージハウスの賃貸経営について、メリットやデメリット、成功させるための設計のポイントを解説します。
ガレージハウス経営のメリット
ガレージハウス経営のメリットは、家賃収入を高く見積もれたり、賃貸住宅に不向きな条件の土地でも一定の需要が期待できたり、比較的狭い土地でも経営できたりする点が挙げられます。具体的には、主に以下の3つです。
・家賃設定を高めにできる
・賃貸需要が立地条件に左右されにくい
・比較的狭い土地でも活用できる
それぞれ詳しく解説します。
家賃設定を高めにできる
ガレージハウスは、通常の賃貸住宅と比べて家賃を高く設定しやすいのが大きなメリットです。というのは、一般の建物とは異なる、ガレージという付加価値があり、希少性もあるためです。また、ガレージハウスは高級車を持つ高所得者からの需要により、家賃が高くても借主が見つかりやすい傾向があります。
賃貸需要が立地条件に左右されにくい
ガレージハウスは、駅から離れている土地でも一定の需要が期待できます。その理由は、ガレージハウスを求める人は、車やバイクでの移動を前提としており、駅からの距離を重視しないためです。一般的なアパートやマンション経営では集客が難しい、駅から離れた立地でも、ガレージハウスであれば収益化できる可能性があるのは大きなメリットです。
比較的狭い土地でも活用できる
ガレージハウス経営は、アパートやマンションを建てるほどの広さがない土地でも始められます。たとえば、住宅の1階に駐車スペースを確保するよう設計すれば、都心部などの限られた土地でもガレージハウスを建てられます。そのため、目安として一戸建てが建てられる広さの土地があれば経営でき、居住用住宅からの建て替えも可能です。
ガレージハウス経営のデメリット
ガレージハウス経営のデメリットは、一般的な木造住宅よりも建築費が高くなりやすいことや、空室になった場合に収入がゼロになるなどがあります。主な内容は以下の3つです。
・建築費が高くなりやすい
・空室のリスクがある
・近隣からのクレームの可能性がある
それぞれについて、詳しく解説します。
建築費が高くなりやすい
ガレージハウスは、建物内に柱のないガレージ用の大空間を設ける必要があり、一般的な住宅よりも高い強度が求められます。
木造建築では耐震性を保ちながら大空間を確保するのが難しい場合があり、その際は重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建築することになります。結果として、一般的な木造住宅と比べて建築費が高くなる傾向があるのはデメリットです。また、電動シャッターや換気扇、照明といったガレージ内の設備にも追加で費用がかかります。
空室のリスクがある
アパートやマンション経営と異なり、ガレージハウスのような一戸建て賃貸は、一度空室になると家賃収入が完全にゼロになるリスクがあります。また、ガレージハウスの主なターゲットは車やバイクの愛好家といったニッチな層に限定されるため、次の入居者がなかなか決まらない場合も想定しておかなければなりません。空室で収入がない状態でも固定資産税などの維持費は発生するため、資金計画には余裕を持たせることが重要です。
近隣からのクレームの可能性がある
ガレージハウスは、シャッターの開閉音や車のエンジン音によって、近隣住民から騒音のクレームを受けることがあるのもデメリットです。特に、早朝や深夜に車を出し入れする入居者の場合、近隣トラブルに発展する恐れがあります。
クレームが入るような騒音トラブルを未然に防ぐためには、まず建築の段階で、開閉音が静かなシャッターを選択することが大切です。そのうえで、賃貸借契約時に騒音に関する注意事項をしっかりと説明したり、使用細則でシャッター開閉の時間に制限を設けたりといった運用上の工夫も必要になります。
建築費の問題や空室リスク、クレームの可能性といったガレージハウス経営のデメリットに不安を感じる場合は、土地活用方法の1つとして駐車場経営を視野に入れることもおすすめです。駐車場経営では、駐車場運営会社に運営・管理を委託することで、初期費用を抑えたうえで収入が安定化するだけでなく、トラブル対応もお任せできるでしょう。自分の土地が駐車場経営に適しているかどうかの判断が難しい方は、駐車場経営の専門家である三井のリパークに相談するのがおすすめです。
三井のリパークの一括借り上げ方式なら、駐車場経営に必要な機器や看板の設置費用は基本的にかかりません。また、駐車場の稼働状況にかかわらず安定した収入が得られるほか、クレーム対応を含め駐車場の運営管理業務の全てを任せられます。土地活用でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
●駐車場の一括借り上げ方式（サブリース方式）については
こちら
ガレージハウス経営に成功する設計ポイント
借主にガレージハウスを魅力的に感じてもらうためには、設計の段階から車庫のサイズやガレージ内の設備について綿密な計画を立てておくことが重要です。たとえば、以下の3つの設計ポイントがあります。
・車庫の幅と高さ
・ガレージ内の各設備
・ガレージ内のエアコン・換気扇
それぞれ詳しく解説します。
車庫の幅と高さ
車庫の出入り口の幅を広くしたり、天井を高くしたりなどして、大型車でも余裕のある駐車スペースを確保するとよいでしょう。大きな車庫を造ることで、大型車を所有している人からの需要が高まる可能性があります。
ガレージ内の各設備
ガレージのシャッターや収納などの設備に工夫を加えることもポイントです。たとえば、リモコンで簡単に操作できる電動シャッターなら、車の乗り降りをせずに出入りできます。また、車のメンテナンスや洗車がしやすいように工具用の壁面収納を用意することも、魅力を感じてもらうのに効果的です。なお、洗車用の排水設備を設ければ天気が悪くても車庫内で洗車ができ、借主からの評価が高まることもあります。
ガレージ内のエアコン・換気扇
エアコンを設置してガレージ内で温度調整ができるようにしておくこともおすすめです。車のメンテナンスや洗車などは季節に関係なく必要なため、エアコンがあれば真夏や真冬でも快適に行えます。また、ガレージ奥に換気扇を設置するのもよいでしょう。奥に排気ガスがたまって生じる悪臭の防止に役立ちます。
ガレージハウス経営を始める際の流れ
ガレージハウス経営を始める際の主な流れは、以下の通りです。
1.土地がガレージハウスに適しているか確認する
2.建築・改修の計画を立てる
3.見積もりを依頼し、業者を決定する
4.ガレージハウスを建築する
5.入居者を募集する
建築会社や不動産会社と協議しながら建築を進め、ガレージハウスが完成したら経営を始められます。
ガレージハウス経営の注意点
ガレージハウス経営を始める際には、その土地にガレージハウスを建てても問題がないかを確認し、税金の負担も考慮したうえで資金計画を立てることが重要です。ガレージハウス経営の注意点は、主に以下の2点です。
・用途制限を確認する
・税金の仕組みを理解する
それぞれ詳しく解説します。
用途制限を確認する
都市計画法で定められた都市計画区域として指定されたエリアは、市街化区域と市街化調整区域に分けられます。
市街化区域には、「用途地域」という住居用・商業用・工業用など用途に応じて分けられた13種類のエリアがあり、用途地域ごとに建築できる建物の種類や大きさが決められています。所有する土地が市街化区域である場合、住居が建てられるエリアでなければガレージハウスを建築することはできません。また、住居が建てられるエリアであっても、あらかじめ定められた建物の容積率や建ぺい率に準じる必要があります。
一方、市街化調整区域とは、人が暮らす街づくりを予定していない地域のことで、ほとんど開発が行われないため住居を建てにくいエリアです。そのため、市街化調整区域では、開発許可もしくは建築許可が下りなければ原則として建物を建てることはできません。所有する土地が市街化調整区域にある場合は、ガレージハウスは建てられないと判断したほうがよいでしょう。
賢く土地活用するなら、建築に制限がかかりやすいガレージハウスよりも、駐車場の経営がおすすめです。車の利用者が多い地域では需要が見込めるうえ、初期費用を抑えつつ短期間で始められます。
税金の仕組みを理解する
床面積が50㎡以上280㎡以下の新築一戸建て（※1）は、新築後3年間、建物の固定資産税額が1／2に減額されます。ただし、減額対象となるのは居住部分の120㎡相当分までです。120㎡を超える部分は減額対象となりません。1階部分に数台分の駐車スペースを広く確保するガレージハウスにおいては、床面積が大きくなりやすいため、注意が必要です。
なお、住宅用地の固定資産税については、税負担を軽減するための課税標準の特例措置が設けられています。自治体のホームページで調べておきましょう。
よくある質問
ガレージハウスの経営におけるよくある質問は、主に以下の2つです。
・すぐに入居者が見つかるか不安
・自己資金はどのくらい用意すればいい？
それぞれについて詳しく解説します。
すぐに入居者が見つかるか不安
ガレージハウスのターゲットは車やバイクの愛好家など限定的です。しかし、供給数が少なく、その限られた層のなかでは常に高い需要があるため、入居者は比較的見つかりやすい物件といえるでしょう。
そうはいっても空室リスクはゼロではありません。不安を感じるのであれば、こだわりの設備やデザインで物件の魅力を高めることもおすすめです。このようにすることで、相場より高い家賃でも「空室待ち」が発生するほどの人気を集める可能性があります。
自己資金はどのくらい用意すればいい？
金融機関や物件の規模によりますが、一般的に初期費用（土地取得費＋建築費＋諸費用）の総額に対して1割～2割程度の自己資金が目安です。たとえば、総事業費が3,000万円の場合、300万円～600万円が1つの基準となるでしょう。自己資金がほぼない状態では融資を受けるのが難しいこともあるため、余裕のある資金計画を立てることが重要です。
土地活用なら駐車場経営もおすすめ
ガレージハウス経営とは異なる土地活用の方法として、駐車場経営のほうが効率よく運用できる場合があります。ガレージハウス経営と比較した際の駐車場経営の利点は、主に以下の3つです。
・駐車場は用途制限があっても運営可能
・駐車場経営は低コストで手間が少ない
・駐車場経営は土地の転用がしやすい
それぞれについて、詳しく解説します。
駐車場は用途制限があっても運営可能
所有している土地が市街化調整区域である場合はもちろん、市街化区域であっても、用途制限によってイメージしているガレージハウスが建てられない恐れもあります。しかし、用途制限にかかる場合でも、建物がない駐車場経営であれば問題なく土地活用ができるでしょう。
駐車場は車を持つ人が利用する設備であるため、ガレージハウスと同様に駅から遠くても立地によっては需要が見込めます。周辺に競合が多くない場所であれば、なおさら稼働率は高まるでしょう。時間単位で料金を支払うコインパーキングなら、月極駐車場に比べ幅広い用途で気軽に使ってもらえるのがメリットです。
駐車場経営は低コストで手間が少ない
ガレージハウスは建築費が高くなりやすい一方、駐車場経営は建物が不要なので初期費用を抑えやすいのがメリットです。
特に一括借り上げ方式で駐車場経営を行う場合、初期費用のほか運営費用も不要です。また、ガレージハウスのデメリットであるクレームへの対処についても、一括借り上げ方式での駐車場経営では運営・管理を駐車場運営会社に委託できるので、トラブル対応でストレスを受けることもありません。
駐車場経営は土地の転用がしやすい
駐車場は土地の転用が簡単で、貸主の望むタイミングで解約できる点が魅力です。
対してガレージハウスの場合は、ほかの土地活用のほうがよいと途中で判断しても、家を貸し出している期間中は借主との間には賃貸借契約があるため、貸主から一方的に契約を解除することはできません。そのうえ、ほかの土地活用に転用するには解体と建て替えをしなければならないことも難点といえるでしょう。
土地活用のお悩みは、駐車場経営の三井のリパークへ
ここまで、ガレージハウス経営について解説してきました。ガレージハウスは車やバイクを持つ人からの需要がありますが、建築費の高さや騒音問題、用途制限など、いくつかのリスクも伴います。
リスクを知るとガレージハウス経営を始めてよいのか心配という方には駐車場経営がおすすめです。土地を駐車場運営会社に貸し出す一括借り上げ方式なら、低コストで安定した賃料が得られます。また、駐車場の運営を駐車場運営会社に委託すれば、専門的な知識がなくても駐車場経営が始められるでしょう。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式によって駐車場経営をサポートします。駐車場経営に必要な設備の導入、設置費用などを負担いたします。（※2）豊富な実績をもとにオーナーさまをサポートし、運営管理にかかる業務を代行しておりますので、土地活用にお悩みの方はぜひ一度お問い合わせください。
※1 2026（令和8）年3月31日までに新築された住宅に限ります。
※2 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
