短期の土地活用って大変？
土地活用を短期で行うことは大変という声もあります。その理由として、短期の土地活用は投資回収が難しいケースが多いことが挙げられます。ただし、方法によっては短期間でもリスクを抑えた土地活用が可能です。
そこで今回は、土地活用を短期で行う具体的な方法や、成功につながるポイントについて解説していきます。
短期の土地活用が難しい要因
短期での土地活用を難しくする要因は、以下の3つです。
・主な土地活用は投資回収に期間を要する
・仮設建築物には規制がある
・建物を利用しない土地活用は収益性が低い
以下で、これらについて詳しく解説します。
主な土地活用は投資回収に期間を要する
短期間での土地活用が難しい主な理由には、投資回収に時間が必要なことが挙げられます。土地活用には、通常ある程度まとまった初期費用が必要です。特に、マンション経営や店舗経営など、建物が必要な土地活用の場合は初期費用が高額になります。
マンション経営も店舗経営も、規模や立地、業態など、事業ごとに投資の回収にかかる期間はさまざまです。短期間の活用では採算が取りにくいうえ、需要が想定より伸びない場合は、収益が出る前に計画を中止せざるを得ないケースもあるでしょう。
仮設建築物には規制がある
仮設建築物における規制も、短期の土地活用が困難になる要因の1つです。仮設建築物とは、一定期間の使用を目的とした、簡易的に建てられる建物のことです。たとえば、1年以内の分譲マンションの販売センター（モデルルーム）や選挙事務所などが挙げられます。建築基準法により安全性や衛生面などに支障ないと判断される場合に限り、期間を定めて設置されるのが特徴です。
建物を利用する土地活用の場合、建築費用がかかることが難点であるため、仮設建築物で済ませようと考える方がいるかもしれません。しかし、仮設建築物はあくまでも一時的な利用を目的としており、通常1年を超えると特別な許可が必要となります（自治体によっては1年を超えられない場合もあります）。許可申請には「やむを得ない事情があって取り壊せない」といった理由が必要で、容易に許可が下りるものではないため、1年を超える土地活用を予定している場合は注意が必要です。
建物を利用しない土地活用は収益性が低い
短期間の土地活用が難しいとされる理由には、建物を利用するような収益性の高い方法を選びにくいことも挙げられます。たとえば、資材置き場やトランクルーム経営などは建物が必要ないので、短期の土地活用に向いている方法です。しかし、マンション経営のように建物を利用する方法に比べると、収益性は低くなります。
そのため、短期の土地活用では、高い収益を狙い過ぎず「一時的に土地の維持費をカバーできる程度」を目標にするとよいでしょう。
短期の土地活用方法おすすめ7選
ここからは、短期でも実行しやすい土地活用の具体例を紹介していきます。今回紹介する土地活用方法は、以下の一覧表の通りです。
| 短期の土地活用方法 |
おすすめな理由 |
| 駐車場経営 |
初期費用の負担が少なく、転用しやすい |
| 資材置き場 |
工事が行われる場所であれば需要があり、気軽に始められる |
| 自動販売機 |
収益性は低いが、狭い場所でも設置できる |
| 貸し農園 |
都市部での人気が高く、土地が荒れることも防げる |
| トランクルーム |
マンションやオフィスの近くでは需要がある |
| キッチンカーの設置スペース |
土地を1日単位で貸し出すことができ、人通りが多いところでは需要を見込める |
| マンションモデルルーム |
ハウスメーカーのニーズに合った立地であれば、高い収益性が見込める |
駐車場経営
駐車場経営は、短期の土地活用に一番おすすめの方法です。その理由には、建物を建てる必要がないので初期費用を抑えやすいことや、転用がしやすいこと、管理の手間が少ないことなどが挙げられます。
駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。住宅街で駐車スペースの需要が多いと見込める場所なら月極駐車場、観光地や繁華街など車の出入りが多い場所ならコインパーキングと、立地に合わせて選びましょう。
いずれも、駐車場運営会社による一括借り上げ方式であれば、設備費用や設備の設置費用がかからず、日々の管理やトラブルも任せられるため、初めての方でもスムーズに始められます。
三井のリパークでは、土地の状況や周辺環境を踏まえた最適な駐車場経営プランを提案しています。「駐車場経営に興味がある」「何から始めていいか分からない」という方はお気軽にご相談ください。
資材置き場
資材置き場も、短期の土地活用におすすめの方法です。資材置き場とは、建設・土木業者などが資材を一時的に保管するスペースをいいます。更地のまま土地活用を行えるので、いつでも気軽に始められることが特長です。
特に、工事が行われる場所付近は需要があるのでおすすめです。工事によっては施工期間が短く設定されていることもあり、短期での土地活用がしやすいでしょう。
一方で、騒音や粉塵・振動による近隣トラブルを招いたり、無人になりやすい夜間を狙った盗難・不法投棄のターゲットになったりする恐れもあります。近隣住民への事前説明や、防犯カメラの設置などで対策しましょう。
自動販売機
短期間の土地活用方法には、自動販売機の設置もあります。狭いスペースでも活用しやすく、飲料メーカーに運営を任せれば管理の手間もかからないのが特長です。
ただし、自動販売機で取り扱う商品は単価が低いため、高い利益は見込めません。そのため、人通りが多いところに設置する、駐車場と一緒に設置するなど工夫が必要です。
貸し農園
貸し農園とは、民間の人に貸し出す小さな農園のことで、シェア畑やレンタルファームとも呼ばれます。特に都市部での人気が高く、シニア層やファミリー層から人気です。
貸し農園では、農地をそのまま土地活用できることがメリットです。放置された休耕地を貸し出すことで、土地が荒れるのを防げます。
トランクルーム
トランクルームの経営も、短期での土地活用方法としておすすめです。特に、マンションやオフィスの近くの土地では高い需要を見込めます。
ただし、期間が短いほど初期費用の回収は難しくなるのが注意点です。コンテナ本体や設置工事・内装工事費などは、屋内型と屋外型でも異なり、設置する数によっても変わります。屋外型のトランクルームを1基（約5帖サイズ）設置する場合、一般的に初期費用は200万円～800万円ほどとされています。対して、賃料は数千円〜2万円前後が一般的です。
キッチンカーの設置スペース
オフィス街や人が多く集まる場所では、お弁当を販売するキッチンカーや屋台の需要もあります。最短1日から貸出期間を設定でき、必要なスペースは車1台分となるため、1日単位での貸し出しを検討している方に適しています。
マンションモデルルーム
マンションのモデルルームは、特に収益性が高い活用方法です。新築マンションのモデルルーム建設用に土地を貸し出すという方法で、期間は実際にマンションが完成して売れるまでとされます。具体的には半年から1年程度が多く、短期の土地活用には適しています。
ただし、ハウスメーカーやデベロッパーからオファーをもらうには「マンションの建設地に近い」「人目に付きやすいエリア」といった条件を満たしている土地でないと難しいでしょう。
駐車場経営をする際におすすめ！一括借り上げ方式って？
短期の土地活用に適した方法はいくつかありますが、なかでも「初期費用を抑えたい」「初心者なので不安」という方におすすめなのが、一括借り上げ方式での駐車場経営です。
一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に土地を貸し出し、オーナーが毎月一定額の賃料を受け取る仕組みのことです。設備の設置や日々の管理、トラブル対応などは運営会社が行うため、初心者の方でも安心して土地活用を始めることができます。
ここからは、一括借り上げ方式のメリットとデメリットについて詳しく紹介します。
一括借り上げ方式のメリット
一括借り上げ方式のメリットは、駐車場の利用状況にかかわらず一定の賃料収入を得られる点です。周辺に競合となる駐車場が多い場合や、利用率が不安定な場合に適しています。
また、オーナーは土地を貸し出すだけでよく、運営・管理の負担がかかりません。駐車場内の掃除や設備のメンテナンス、クレーム・トラブル対応といった業務は、全て運営会社が行います。
一括借り上げ方式のデメリット
一括借り上げ方式で注意したいデメリットは、収益が制限される点です。もし利用率が上がっても初期契約時の賃料を超える額は得られません。
加えて契約期間中は、土地をほかの用途に使うことや売却することが制限される場合があるので、注意が必要です。
短期の土地活用をする際のポイント
土地活用を短期でも成功させるためのポイントには、以下の3つがあります。
・リスクの低い土地活用を選ぶ
・費用をかけない
・信頼できる企業を選ぶ
以下で詳しく見ていきましょう。
リスクの低い土地活用を選ぶ
短期の土地活用では、転用しやすくリスクが低い方法を選ぶことが重要です。具体的には、契約期間が短いもの、途中解約可能なものなどがおすすめです。さらに、特別な設備の設置や建物の建設が不要なものを選ぶことで、初期費用を抑えられるうえ、期間終了後も更地に戻しやすく、次の土地活用への移行をスムーズに行えます。
費用をかけない
短期間で土地活用を行う際は、初期投資の回収期間も短くなるため、初期費用をできる限り抑えることが大切です。その点、一括借り上げ方式の駐車場経営であれば、運営会社が設備を用意するケースも多く、初期費用の負担を大きく減らすことができておすすめです。
信頼できる企業を選ぶ
短期の土地活用では、限られた期間で収益を最大化するために、周辺の需要調査や収益のシミュレーションなどの専門的な判断が必要になります。十分な収益が見込めないリスクを抑えるためにも、知識や経験、実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。
三井のリパークなら初めてでも安心
ここまで短期でできる土地活用について、具体的な方法や成功するためのポイントを解説してきました。短期の土地活用では、初期費用を抑え、転用する際の手間や費用がかからない方法を選ぶことが大切です。一括借り上げ方式での駐車場経営は、設備や設置の費用を抑えられる場合が多く、日々の管理やトラブルへの対応も行ってくれるためおすすめです。
三井のリパークでは、設備の導入や設置にかかる費用をオーナーさまに代わって負担するので、初期費用を抑えながら土地活用を始められます。（※1）「将来は売却したい」「別の土地活用を行いたい」といった場合も、三井不動産グループの総合力を生かしてお客さまのご要望に応じた提案が可能です。土地活用にご興味をお持ちの方は、ぜひ三井のリパークへお任せください。
※1：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
