保留地とは？
保留地とは、区画整理事業によって区画整理された土地のうち、区画整理事業者が取得し、一般に向けて販売することができる土地をいいます。保留地は、事業の資金確保を目的として売り出されます。
区画整理によって生まれる保留地
そもそも区画整理とは、細く入り組んだ道や利用しにくい土地の形をきれいに整備し、整然とした区画の市街地とするために行われる事業です。道路拡張をはじめとして、広場や公園などの公共施設、さらに、ガス・上下水道といった生活インフラを整備し、安全で住みやすい地域を作ることを目的としています。
また、保留地は、区画整理事業を実施、完了するために必要な資金を確保する役割を担っています。
事業施行者は区画整理を行う際に、計画的に保留地を捻出します。区画整理事業の対象となる土地の所有者は、基本的に「減歩（げんぶ）」という形で所有する土地の一部を提供しなければなりません。事業完了（換地）後に、所有する土地の面積が減歩によって小さくなっても、土地の価値は従前の土地の価値と同じになるように配慮されます。仮に、価値が下がった場合は、金銭的な補償も行われます。減歩によって提供された土地は、道路や公園といった公共用地や売却を目的とした保留地となります。
保留地と仮換地、一般の土地の違いって？
保留地と仮換地の違いや一般の土地の違いとしては、土地の権利、区画整理事業での役割や登記簿の有無が挙げられます。基本的な相違点を比較できるよう、以下の一覧表にまとめました。
| 土地の種類 |
権利者 |
権利 |
主な役割 |
登記簿の有無 |
販売形態 |
| 保留地 |
事業施行者 |
換地処分後に所有権 |
事業の資金確保 |
・事業期間中は登記簿が存在しない
・換地処分後に登記簿が作成される
|
事業施行者が売主
（直接販売） |
| 仮換地 |
従前の土地所有者 |
換地処分までの土地の使用収益権 |
従来保有していた土地の代わり |
・事業期間中は登記簿が存在しない
・換地処分後に登記簿が作成される
|
販売対象外 |
| 一般の土地 |
土地所有者 |
所有権 |
土地の利用 |
・登記簿あり |
不動産会社等が売主、不動産会社が仲介 |
それぞれの違いについて、以下で詳しく解説していきます。
保留地と仮換地との違い
保留地や仮換地のどちらも、区画整理によって生まれる土地ですが、権利者や権利、目的に違いがあります。
区画整理事業を完了するためには、莫大な費用がかかるのが一般的です。区画整理事業では、住みやすい街づくりのための道路や公園などに区画される公共用地のほかに、事業費を捻出するために、減歩によって売却用地として区画される保留地を確保します。保留地は、従前の土地所有者に割り当てられず（換地されず）、事業施行者が換地処分（区画整理事業完了）後に取得（所有）します。
また、区画整理事業の工事期間中に、土地の所有者は元の土地を使用できません。そのため、従来所有していた土地の代わりとして、土地の所有者には別の土地を利用する権利が一時的に与えられます。一時的に利用できる土地のことを仮換地と呼び、仮換地は「仮換地指定」から土地区画整理事業が完了する「換地処分」という手続きまでの間利用できます。なお、通常は、そのまま仮換地が換地処分され、従前の土地所有者が所有権を取得します。
このように、仮換地は、区画整理事業期間中に従前の土地所有者が一時的に利用することを目的に割り当てられるものです。一方、保留地は、事業施行者が取得し、事業の資金確保のために売却することを目的に区画される土地といえます。
さらに、両者は登記および権利関係の点でも違いがあります。保留地と仮換地はいずれも換地処分まで登記簿が存在しない点は共通しています。しかし、仮換地は従前の土地の登記簿を使用して、売却や所有権の移転などが可能です。これに対し、保留地は換地処分まで登記簿が存在しません。保留地予定地として売却できるものの、所有権の移転等は換地処分後になります。権利の安定性で異なります。
保留地と一般の土地との違い
保留地と一般の土地の違いとして、販売形態や登記簿の有無が挙げられます。
一般の土地の販売は、不動産会社が開発して販売する、または一般所有者との間で仲介することで売買する流れで行うのが一般的です。土地における所有権移転登記は、売買による決済（代金支払い）と同日に登記申請し、所有権の移転登記が完了できます。
一方、保留地の販売は、一般的に区画整理事業の施行者が販売を行い、不動産会社が仲介せず、直接購入者と売買することが多くなります。事業施行者は、換地処分前の保留地（厳密には「保留地予定地」）を売却することができます。保留地は、換地処分後に表題登記が行われ、事業施行者が所有権保存登記を行った後に購入者への所有権移転登記がなされるのが一般的です。そのため、登記の取り扱いについては、換地処分がなされるまで保留地は、登記簿がない（法的には存在しない）土地であるため、区画整理事業完了（換地処分）まで登記ができず、すぐに所有権の保存、移転等の登記ができません。
保留地購入のメリット
保留地は、一般の土地と比較すると購入コストが低い傾向があることが購入の大きなメリットです。土地区画整理事業によって生じた土地であるため、土地自体のポテンシャルも高く、需要も期待できます。保留地を購入する具体的なメリットとして、以下の5つが挙げられます。
・一般の土地よりも安価に購入できる可能性が高い
・仲介手数料がかからない
・区画整理後のため住みやすい
・将来的な価値の向上が期待できる
・土地活用にもメリットがある
それぞれのメリットについて、詳しく見ていきます。
一般の土地よりも安価に購入できる可能性が高い
保留地を購入するメリットの1つとして、一般の土地よりも安く購入できる可能性が高い点が挙げられます。なぜなら、保留地は事業の資金源確保が目的であり、事業者の利益を最大化することが目的ではないからです。
また、特に保留地予定地の場合、まだ区画整理事業が完了していない段階にあります。そのため、将来性は期待できるものの、周辺環境や市場が醸成されておらず、安い価格で提供される可能性があります。
仲介手数料がかからない
保留地を購入する際には、仲介手数料がかからないこともメリットの1つです。保留地は事業施行者が直接販売することが一般的で、不動産会社が仲介しない傾向があります。そのため、購入時の初期費用が節約できる点もメリットといえるでしょう。
区画整理後のため住みやすい
保留地は区画整理後の土地であるため、公園や道路、下水道といった公共用地や生活インフラが整備され、快適な住環境が整っているのが特徴です。そのため、災害にも強く、住みやすい土地だといえるでしょう。
購入した保留地にマイホームを建てるだけでなく、土地の条件のよさを活かし、不動産投資として土地活用するのもおすすめです。
将来的な価値の向上が期待できる
保留地は資産性も高いといえます。というのは、区画整理によって街並みが整備され、地域全体として土地の魅力が向上しているためです。さらに、区画整理後、周辺環境や住みやすさが広く認知され、場合によっては、購入価格を上回る金額での売却ができる可能性もあります。
土地活用にもメリットがある
保留地は、一般的な土地よりも安価で購入できる可能性があり、仲介手数料も不要になるなど、取得の初期費用を抑えられるメリットがあります。土地活用（不動産投資）も、初期費用が少ないほうが、投資効率がよくなるため、初めから土地活用を目的として保留地を取得するのもおすすめです。
保留地購入のデメリット
保留地購入のデメリットとして、比較的多くの資金を準備する必要があったり、そもそも購入できないケースがあったりすることが挙げられます。具体的には、以下のような点に注意が必要です。
・住宅ローンが組めない可能性がある
・抽選販売となる可能性がある
・登記が遅く、所有権取得まで時間がかかる
・売却が難しい場合がある
それぞれのデメリットについて、以下で詳しく説明していきます。
住宅ローンが組めない可能性がある
保留地（特に保留地予定地）購入のデメリットの1つとして、住宅ローンが組めない可能性が挙げられます。金融機関は、通常住宅ローンの担保として土地の提供を求めます。しかし、保留地は区画整理が完了するまで登記簿が存在せず法的に存在しないため、所有権移転と抵当権設定の登記ができません。なかには、事業施行者に紹介できる金融機関があり、そこからローンを借りられることもありますが、一般の住宅ローンよりも条件が悪くなる場合もあるため注意が必要です。
保留地（保留地予定地）の購入を検討する際は、住宅ローンが利用できるか、事前に確認しておきましょう。
抽選販売となる可能性がある
保留地が市場と比べて割安となるケースでは、購入希望者も多く、その場合は抽選販売となるため、希望する土地を購入できない場合もあります。
登記が遅く、所有権取得まで時間がかかる
保留地や保留地予定地は、区画整理事業が完了するまで登記簿が作成されないため、所有権移転登記が遅れるという特徴があります。また、区画整理事業の進捗によっては、数年間も所有権が取得できない場合もあります。従って、保留地は、所有権を明示しにくく、権利としてはやや不安定だといえるでしょう。
売却が難しい場合がある
住宅ローンが利用しにくい点や区画整理事業の完了まで所有権移転ができない点は、購入者にとって障壁になるでしょう。そのため、購入した保留地を売却する（転売する）場合は、区画整理事業完了まで待つ必要がある可能性が高いため注意が必要です。
よくある質問
ここでは、保留地に関するよくある質問について回答していきます。
保留地ローンって？
保留地ローンとは、区画整理事業の完了（換地処分の公告）まで、登記簿が存在しないことから、一般的な住宅ローンが利用できない保留地を対象とした特殊なローンをいいます。特に、土地区画整理事業の保留地予定地上に建設された建物を購入するときなどに利用できます。
なお、建物の建設または取得を伴わない保留地（土地）のみの取得については、利用できないため注意が必要です。また、利用できる金融機関は区画整理施行事業者と協定を結んだ金融機関に限られるため、ほとんどの金融機関では利用できません。さらに、融資額や金利などローンの条件は一般的な住宅ローンより劣るケースも多いため、利用は慎重に検討しましょう。
保留地の登記はいつできる？
保留地の所有権移転登記は購入後すぐにはできず、区画整理事業が完了した（換地処分の公告）後まで待たなければなりません。具体的には、換地処分の公告後、保留地の地番設定を経て、事業施行者により、表題登記や所有権保存登記がなされた後、保留地の所有権移転や抵当権設定などの登記が可能になります。
保留地の登記簿作成前の譲渡は可能？
保留地の売却（転売）は、施行事業者との間で、転売禁止等の特約がない限り、届出や承認を得ることで、譲渡が可能になります。ただし、譲渡するには、区画整理事業施行上の規定に違反していないことが前提になります。
なお、登記簿が作成される前の保留地（保留地予定地）の売買は、厳密には所有権の売買ではありません。その土地の使用収益権の譲渡と換地処分の公告（区画整理事業の完了）がなされることを停止条件とした、他人物売買の一種の複合契約となります。
区画整理で土地が減ることもある？
区画整理に伴い、従前に所有していた土地の面積は減るのが一般的です。区画整理によって、事業完了後の土地の面積が減ることを減歩（げんぶ）といって、主に以下2つの種類があります。
| 種類 |
特徴 |
| 公共減歩 |
・区画整理で公園や道路などが整理・新設されることで保有する土地の面積が減る |
| 保留地減歩 |
・区画整理事業にかかる費用を捻出するための保留地として提供することで保有する土地の面積が減る |
ただし、減歩は一概に悪いとはいえません。土地が整理されたことによって、従前より土地の面積が減っても、土地形状が整形地になったり、公園や道路、上下水道が整備され周辺環境がよくなることで、かえって土地自体の価値が高まり、土地を活用しやすくなることも多いためです。
また、区画整理によって土地活用の方法が変わってくる可能性が高くなります。また、区画整理が完了して間もなくは、土地活用方法が定めにくいかもしれません。たとえば、賃貸住宅とする場合でも、どういった賃貸需要があるのかわからなければ、間取りを決めにくいといったことです。
そうした状況で、判断できるまで柔軟な土地活用方法としておすすめとなるのが駐車場経営です。三井のリパークでは、長期的な土地活用方法が決定するまでの期間や、費用をかけずに土地活用したいという土地所有者の方にも対応できる駐車場経営をサポートしています。（※1）ぜひ一度ご相談ください。
保留地の土地活用なら駐車場経営
保留地を購入後、長期的な土地活用が決まるまでの間は、駐車場経営がおすすめです。保留地の土地活用は、取得時の初期費用を抑えられる可能性が高く、初期費用の回収に失敗するリスクを避けられます。また、区画整理により周辺環境がよくなりますが、最終的な土地活用をどうするか判断に迷う場合もあるでしょう。そうした期間は、初期費用をかけず、土地の転用も容易な駐車場経営が適しているといえます。
また、環境がよくなることで、周辺の居住者が増えれば、駐車場の需要が高まる可能性もあり、結果的に長期的に駐車場経営を継続することも可能です。
また、駐車場経営は、保留地を将来売却したい方にもおすすめです。というのは、建物を建てる必要がないため、初期費用がかからず、売却しやすい更地に戻しやすいためです。
三井のリパークでは、設備の導入やトラブル対応など、駐車場経営のサポートを行っています。保留地の土地活用として、駐車場経営に興味のある方は、ぜひ一度ご相談ください。
※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
