資金なしでも土地活用できる？
結論からお伝えすると、自己資金をほとんどかけずに土地を活用できる方法もあります。「相続された土地を活用したいけれど自己資金を用意できない」「お金のかからない土地活用の方法はあるのだろうか？」と土地活用に悩んでいる方もいるのではないでしょうか？お金をかけない、つまり初期費用がほとんどかからない土地活用で収益を得られる可能性はあります。
この記事では、資金をあまりかけずに始められる土地活用の方法を4つご紹介するとともに、始める際の注意点や活用方法の選び方まで解説します。
資金なしで土地活用を始める方法4選
お金をかけずに土地を活用する代表的な方法には、以下の4つが挙げられます。
| 土地活用方法 |
メリット |
注意点 |
| 土地を信託する |
・管理の手間がかからない
・土地を失わない
・土地活用に関する知識が不要
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・土地によっては土地信託できない場合がある
・土地に一定の広さが必要
・信託手数料がかかる
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| 建設協力金方式を利用する |
・金融機関からの融資が不要
・建設協力金を無利息で借りられる
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・支払いが長期間にわたる
・転用性が低い
・借り手を見つけるのが難しい
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| 等価交換を行う |
・交換した不動産によっては収益が期待できる
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・相手が簡単には見つからない
・権利が複雑化しやすい
・所有する不動産が変わる
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| 借地として貸す |
・安定した収入を得られる
・土地を失わない
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・借地料はそれほど高くない
・借り手の利用方法次第では転用性が低い
・契約期間中の土地は利用できない
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それぞれがどのような方法なのかを詳しく見ていきましょう。
なお、借地として貸す方法の1つに駐車場経営があります。駐車場経営は、初期費用を抑えやすい土地活用方法です。三井のリパークでは、駐車場管理に必要な機器設置費用や運営管理費を当社が負担するご契約方式もございます。土地活用が初めての方、土地活用でかかる費用を抑えたい方は、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
●駐車場経営・土地活用に関するご相談・お問い合わせは
こちら土地を信託する
土地信託とは、信託銀行や信託会社など土地活用のプロに土地を預けて収益を上げてもらう方法です。土地オーナーは、信託契約にもとづいて土地の所有権を受託者に移し、受託者が土地活用を行います。その際、元の土地の所有者は信託受益者として収益を得て、受託者は信託報酬を得るという仕組みです。土地活用をプロに委託（信託）するので、土地活用の計画も受託者が行い、建物の建設にかかる初期費用や管理の手間もかからず、土地活用に関する詳細な知識も必要ないというメリットがあります。
一方で、土地信託では土地オーナー自身が土地活用方法を選択することはできません。また、そもそも条件が厳しく、信託銀行や信託会社に収益が見込めない土地と判断された場合は、信託契約をすることができないため、信託できる土地が限られるという注意点もあります。
建設協力金方式を利用する
建設協力金方式とは、借地契約の一種で、土地を借りる側（借主）が建設費を建設協力金として拠出した形で事業用の建物を建て、土地と建物を利用する方式です。土地の所有者は、建設協力金を地代（賃料）と相殺しながら数年かけて支払います。支払いが完了すると、建てられた建物は土地の所有者のものとなる仕組みです。土地の所有者にとっては、自己資金を用意せずに建物を建てられる点が大きなメリットで、借主にとっては長期利用を前提とした安定的な事業運営が可能になるという特徴があります。
この方式を利用すると、土地の所有者は実質的に無利息で建設資金を土地の借主から借りたことと同じになるので、建物の建設のために金融機関からの融資を受ける必要がないというメリットがあります。一方、事業用定期借地で契約することが多いため、安定した地代が入る代わりに、比較的長い期間ほかの土地活用に転用できなくなることには注意が必要です。なお、建設協力金方式を利用することで土地の借主にとっては自分の好きな建物を建てることができ、利用しやすくなるというメリットがあります。
もし、借主が途中で撤退した場合、土地の所有者の返済（地代から相殺している協力金）も途中で終了しますが、建物は土地の所有者のものになるのが一般的です。
ただし、元の借主が撤退した場合、後継の借主の誘致が難しくなることがあります。建物自体は元の借主の希望に合わせて建てているため、次の借主の希望に合わない場合があるからです。その場合、新たな借主を見つけるために、貸主負担で改修しなくてはならないこともあります。
等価交換を行う
等価交換とは、土地の所有者が何らかの開発に伴い、土地と同じ価値分の不動産と交換することです。具体的な例としては、土地の提供を引き換えに、その土地に建設した建物の区分所有権を交換することなどが挙げられます。たとえばマンションの住戸と交換した場合、その住戸を賃貸住宅として貸し出すことで収入を得ることができます。
ただし、土地は一般的に敷地権となり、建物を第三者と区分所有することになるため、もともとの土地の権利はなくなります。
また、等価交換は、立地のよい相当規模の土地を所有している場合や再開発のように相手から話がないと実現できる可能性は低く、これまで自ら積極的に行うことができる土地活用ではありませんでした。しかし、最近は土地の所有者が積極的にアプローチして、等価交換を検討してもらうことができるハウスメーカーやマンションデベロッパーもあります。それでも、各社ごとに収益性など一定の審査（検討）基準があり、その要件等をクリアしないと実現しない点は変わりません。
借地として貸す
土地を借地として貸し出す具体的な活用方法には、土地の条件によって主に以下のようなものがあります。
・建物利用のための借地
・駐車場経営
・貸し農園
・資材置き場
・トランクルーム経営
借地は、一般的な土地活用方法で、土地を借りた人が自宅や賃貸住宅、ビルなどの建物を建てて利用するために土地を貸し出します。土地の所有者は貸すための費用はかからず、借地料を収益として得られ、契約によっては更新料や建て替え承諾料、譲渡承諾料といった借地料以外の収入を得ることができます。それでも、収益性はあまり高くなく、契約内容によっては半永久的に土地を貸し続けることになります。
駐車場経営は、建物利用のための借地に次いでポピュラーな借地としての土地活用方法です。比較的安定した収益が見込める一方、暫定的な土地活用方法としても可能であり、容易に別の土地活用へ変更することもできます。なかでも、土地を駐車場運営会社に貸し出す「一括借り上げ方式」であれば、初期費用なしでほぼ手間をかけずに土地活用が可能です。
農地や市街化調整区域のように建物を建てられない地域の土地であれば、貸し農園や資材置き場として貸し出すことで収益を上げることもできますが、始めるための手続きが煩雑になることもあり、借り手を探すのがやや難しく、収益性はかなり低いものとなる点には注意が必要です。
なお、土地を貸し出す場合、契約の条件によって借地期間が大きく異なります。たとえば建物を建てることを目的とする人に貸すと、長期の安定した収入を得られますが、借地期間が長期になるため自分で土地を利用したいと思ってもすぐには利用できなくなります。
借地の契約には主に普通借地契約と定期借地契約の2種類があり、それぞれ土地の利用期間や返還に大きな違いがあるため、以下で解説します。
普通借地契約とは
普通借地契約は、原則として契約が更新されます。最初の契約期間は30年、1回目の更新は20年、それ以降は10年の更新です。一度土地を貸し出すと正当な理由がなければ貸主側から更新の拒絶ができないため、半永久的に貸し出すことになる可能性があります。
定期借地契約とは
定期借地契約は、原則として更新されない契約です。契約期間が満了すると、貸していた土地が必ず返ってくることが特徴で、原則として更地に戻して返還されます。定期借地契約は種類によって契約期間が異なり、普通借地契約と比べると、必ず返還されるという点で借地として貸しやすい契約です。なお、更新することはできませんが、再契約という形で実質的に延長することはできます。
資金なしの土地活用で注意すべき3つのポイント
資金なしの土地活用では、主に以下の3つのポイントに注意しましょう。
・収益性が低い場合がある
・土地利用の自由度が低くなる
・能動的に採用できないものがある
収益性が低い場合がある
初期費用をかけていないので当然ではありますが、土地活用の方法によっては、収益性が思っているより低くなる可能性があります。たとえば土地信託の場合、信託報酬が発生するため、自分で土地を運用する場合と比較すると収益性は低くなるでしょう。信託報酬の金額は一般的に、土地活用で得られた収益のうち5％～20％と設定されます。従って、収益が思っているより低いということもあるため、信託報酬額などは必ず事前に確認しておきましょう。ただし、単純な借地よりは収益性が高くなる傾向があります。
また、建設協力金方式を利用する場合、借地料と建物の建設費のバランスによっては、収入が著しく低くなる恐れがあります。そのため、建設協力金方式の利用時も借主の提案やシミュレーションをしっかり確認しておくことが大切です。またテナントが撤退した場合、土地の所有者は建物の固定資産税や都市計画税などを負担しなければなりません。
土地利用の自由度が低くなる
資金なしで土地活用をすると初期費用がかからない分、土地利用の自由度が低くなることが多くなりますが、代わりに借地料といった収益を得ることになります。たとえば、借主が建物を建てて利用するための借地の場合、借地期間中は所有する土地であっても自分で土地を利用することはできません。
ただし、等価交換のように土地の所有権が別の権利に変わるものもあります。等価交換をした場合には、基本的に元の土地の所有権は失うことになります。将来的にも土地の所有権は維持し続けながら、別の土地活用も検討している方は、活用方法を慎重に選びましょう。
能動的に採用できないものがある
土地信託や建設協力金方式、等価交換は、実現できる土地の条件が一般的に厳しいものとなります。こちらが望んでいても相手が見つかりにくかったり、相手が見つかっても、権利関係や収益性で、互いに納得できず実現に至らなかったりするケースもあります。
自己資金なしでの土地活用方法を選ぶポイント
資金なしで行う土地活用方法を選ぶ際は、所有している土地でその土地活用方法が実施できるのか、収益はどのくらい見込めるのかなど、土地の条件を踏まえて確認し、収支を見積もることが大切です。また、いずれ土地活用方法を変更したり、土地を売却したりする可能性も鑑みて、転用についても考慮するとよいでしょう。
ここからは資金なしで始める土地活用方法を選ぶ際の着眼点として、以下の4つを挙げて見ていきましょう。
・実現性
・収益性
・転用性
・土地の条件
実現性
自己資金をあまり必要としない土地活用方法を選ぶ際、実現性があるかを確認することが大切です。土地信託や等価交換、建設協力金方式による借地は、いずれも土地の条件が合う相手が現れないとそもそも実現できない土地活用です。特に建設協力金方式は、相手から話がなければまず実現しません。この点を踏まえると、ご紹介した4つのなかでは、自らの意思で行える借地が実現性の高い土地活用方法といえます。
収益性
収益性も、自己資金をあまり必要としない土地活用方法を選ぶ際に重要なポイントです。自己資金を必要としない分、ほかの土地活用より収益性は低くなります。たとえば、建設協力金方式の場合、地代（借地料）から建設協力金の分割払い分を差し引くため、通常の借地よりも収益性が低くなります。土地活用も投資であるため、リスクとリターンには相関関係があり、初期費用がかからない分リスクが低く、初期費用のかかる賃貸住宅経営などと比べて収益性が下がるのは仕方がないものといえます。
土地信託が実現できた場合、一定の収益性は確保できますが、それでも初期費用を投じる土地活用よりは収益性が低くなる可能性が高くなります。一方、等価交換は交換した不動産によっては、期待以上の収益が得られる場合もあります。また、借地の場合は、実現性も高く、それほど高い収益ではありませんが、一定の収益性を確保できます。しかし、借地契約の種類や借り手の土地利用の方法によって、借地料や借地期間、転用の容易さなどが異なるので、注意が必要です。
転用性
土地活用を始める際には、将来のために転用性も考慮しておくとよいでしょう。たとえば、普通借地契約であれば、半永久的に土地の転用ができなくなることがあり、定期借地契約であっても30年以上、50年以上など長期にわたって転用できない契約もあります。
一方、借地のなかでも、駐車場経営は建物を建設する必要がなく、短期での契約も可能です。また、建物がなく、更地にするにも手間もかからず転用性が高いことが魅力です。さらに一括借り上げ方式では、開設するための初期費用がかからず、運営から管理まで全てを駐車場運営会社に委託できます。三井のリパークでは、一括借り上げ方式での駐車場経営を承っております。転用性の高い土地活用を検討の方は、ぜひお問い合わせください。
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こちら土地の条件
土地活用方法を選択する際には、土地の立地や形状、接道状況といった条件も重要です。特に立地については、周辺環境や地域の特性によって適した土地活用が異なるためです。たとえば、マンションやアパート経営の場合、通勤や通学に利用しやすい、商業施設が近いなど利便性の高い立地のほうがニーズは高く、逆に利便性が低い立地では集客が見込めず、期待した賃料収入が得られないという恐れもあります。
また、所有している土地が変形地や狭小地の場合、可能な土地活用方法が限られます。土地信託や建設協力金方式、等価交換では、立地がよくてもある程度の土地面積が必要なため、まず断られてしまいます。
繁華街や住宅街などにある変形地や狭小地を所有している方には、駐車場経営がおすすめです。車の往来のある道路に接していて、車を停めるスペースさえ確保できれば経営可能であり、人の多い場所は駐車場のニーズも高いといえるためです。
土地の相続税が払えない場合
相続税が払えない場合の対処法として、「延納制度」や「物納制度」を利用できる可能性があります。延納制度とは、担保を提供し、相続税を分割払い（年払い）にできる制度です。延納制度を利用するためには、相続税額や担保提供などの条件を満たし、延納の許可を得る必要があります。許可が出れば、資産に占める不動産等割合に応じて最長20年間に分割して支払いが可能です。ただし、期間に応じて利子が発生するため、利息の分だけ負担が増えることに注意しましょう。
物納制度とは、延納制度を使っても納税が難しい際に困難とする金額を限度として利用できる制度です。一定の相続財産（相続した不動産や株、債券など）を金銭の代わりに国に納付できますが、実際に物納できる不動産は、売却が容易な条件を備えていなければ対象になりません。
どちらの制度を利用する場合でも、満たすべき条件が細かく設けられており、申請には手間もかかります。延納申請し、相続税を分割で支払うものとしたうえで、土地を活用して得た収入を延納資金に充て、不動産を売却せずに相続税を支払うという方法もあります。しかし、一定以上の収入が期待できないと、この方法では対策できないため、土地を売却した資金で支払うしかないことが多くなります。
土地活用方法のなかでも、一括借り上げ方式の駐車場経営であれば比較的手間もかからないほか、初期費用を抑えられ、短期間で始められるというメリットがあります。三井のリパークの一括借り上げ方式であれば、毎月安定した収入を得られます。土地を有効活用することで手放さずに済む可能性もあるので、ぜひ一度、お気軽にお問い合わせください。
よくある質問
ここからは、土地活用についてよくある質問にお答えします。
アパート経営は自己資金なしでもできる？
一般的には、自己資金がなければ、アパート経営を始めることはできません。ただし、所有している土地の価値が高く、土地を担保にして建物の建設資金相当の融資が受けられる場合のみ、自己資金がなくてもアパート経営が可能になる場合があります。
資金に余裕がない場合、賃料収入が減ったとき、ローンの返済に自己資金を充てることができずに返済が滞ってしまう可能性もあります。返済が数ヵ月以上にわたって滞ると、最悪、抵当権を行使され、土地と建物を失うリスクもあるので、十分に資金がない場合は注意が必要です。
そのほかの土地活用の方法は？
ご紹介した土地活用以外の方法には、コインランドリー経営、トランクルーム経営などがありますが、コインランドリー経営は建物が必要になり、ランドリー設備も準備しなければならず、一定の自己資金が必要です。また、トランクルーム経営も貸室を準備する必要があるため、同様に一定の自己資金が必要な活用方法です。ただし、トランクルームでは、契約形態によっては土地の一括借り上げ方式が利用でき、費用がかからずに実現できるケースもあります。
詳しくは以下の記事をご覧ください。
田舎でもできる土地活用のアイデアは？
田舎での土地活用方法には、貸し農園や資材置き場、キャンプ場などがあります。土地周辺の環境や立地、土地活用に応じた需要があるかといった点を調べて、実現性を検討する必要があります。貸し農園では、農地法の許可などに注意が必要で、資材置き場やキャンプ場も土地にかかる制限によっては届け出や許可が必要になるので、事前の調査が大切です。
定期借地権にはどんな種類がある？
定期借地権には、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3つがあります。それぞれ契約期間や利用目的、契約方法に違いがあり、活用できる場面も異なります。土地の用途や借り手に合わせて、最適な借地権の種類を選ぶことが重要です。
駐車場経営のメリットは？
土地活用のなかでも駐車場経営を選ぶメリットとして、初期費用が抑えられる、狭小地でも活用できる、転用しやすいといった点が挙げられます。契約によっては、駐車場運営会社に管理や運営を任せられるため、手間がかからないというのも魅力的です。三井のリパークの一括借り上げ方式では、毎月安定した借地料を収入として得ることが可能です（※1）。プロからの経営サポートを受けながら安心して駐車場経営をしたい方は、ぜひ三井のリパークをご検討ください。
資金なしで手軽に土地活用を始めるなら駐車場経営
ここまで、自己資金をほとんど必要とせずにできる土地活用方法として、土地信託、建設協力金方式、等価交換、借地の4つの方法をご紹介しました。それぞれにメリットや注意点があり、土地の条件によっては、土地所有者の意思だけでは実現できないものがあります。
資金がなくても手間をかけずに安定した収入を得たい方には、借地とする土地活用が自らの判断だけで可能なため、選択しやすい方法でしょう。特に、借地のなかでも一括借り上げ方式での駐車場経営がおすすめといえます。一括借り上げ方式とは、土地を駐車場運営会社に貸し出し、毎月一定の借地料を収入として得る方法です。機器・設置・運営管理にかかる費用は事業者が負担するため、自己資金がなくてもほとんどリスクなく容易に始められます。広さや形状にやや難があっても、立地次第では実現可能なうえ、転用性が高いため将来的に別の用途での土地活用を選択できる点もメリットです。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式での駐車場経営をはじめ、経営をサポートするさまざまなメニューをご用意しています。
また、三井不動産グループの一員であることから、お客さまのご要望に合わせてその後の土地活用まで柔軟に対応可能です。駐車場経営に興味を持たれた方、土地活用にお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。（※1）
●駐車場経営・土地活用に関するご相談・お問い合わせは
こちら※1：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
