駐車場経営における土地探しのコツ3選
駐車場経営のために土地探しをする際は、駅周辺や商業施設の近くなど、需要のある土地を探すことが最も重要です。土地探しのコツは、主に以下の3つです。
・需要のある土地を探す
・固定資産税が低い土地を探す
・車の出入りがしやすい土地を探す
これらについて以下で詳しく解説していきます。
需要のある土地を探す
駐車場経営においては、需要のある土地を探すことが最も重要です。いくら土地代が安くても、需要のない土地で経営を始めてしまうと採算が取れません。そのため、駐車場利用の需要を考えて土地を探すようにしましょう。コインパーキングであれば、駅や病院、商業施設、または観光地の近くなどに需要があるでしょう。月極駐車場であれば、マンションやアパートが密集する地域に需要がある可能性が高いです。
また、今後再開発の計画がある地域を見込んで土地を探すこともおすすめです。こうした地域は、将来的に多くの人が集まり、駐車場の需要が高まる可能性があると同時に、現在はまだ競合が少ないため有利に事業を進められる場合があります。
固定資産税が低い土地を探す
固定資産税が低い土地も駐車場経営におすすめです。土地や建物を保有している人は、固定資産税を払わなければなりません。駐車場経営は土地活用のなかでは収益性が低く、一般的に実質利回りが3％～4％前後といわれています。そのため、固定資産税が高い土地で経営を行うと利益を上げることが難しくなるでしょう。
ただし、固定資産税が低いということは、その土地の評価額が低いことを意味し、その分需要も低いことが考えられます。そのため、固定資産税と需要のバランスを考えながら土地を探すことが重要です。
車の出入りがしやすい土地を探す
車の出入りがしやすい土地も駐車場経営に適しています。具体的には以下の2つが挙げられます。
・間口が広い
・形が整っている
間口が広いと、出入り口の車路を確保しやすいだけでなく、看板を設置しやすいというメリットがあります。また、駐車場の形が整っていると、無駄なく駐車スペースを取ることが可能です。駐車場経営においては、土地に何台の駐車スペースを確保できるかがポイントで、駐車スペースが多ければ多いほど高い利益を上げられる可能性が高まります。いびつな形の土地だと、無駄なスペースが増えるため、長方形や正方形などの土地のほうが、駐車場経営においては有利です。
月極駐車場とコインパーキングの土地探しの違い
月極駐車場とコインパーキングでは、土地探しの方法も異なります。詳しくは以下で見ていきましょう。
月極駐車場
月極駐車場とは、月単位で契約する駐車場のことで、継続的にその駐車場を利用する人に対して需要があります。具体的には、駐車スペースがない一戸建て住宅や、駐車場の少ないマンションが立ち並ぶ住宅街、またはオフィス街などでは月極駐車場の需要が期待できます。月極駐車場経営用の土地を探す際は、このような土地を選ぶのがおすすめです。
コインパーキング
コインパーキングとは、時間単位で課金される駐車場のことをいいます。事前に契約することなく、利用した時間分の料金を支払えば、誰でも利用が可能です。コインパーキングは、商業施設や観光地、駅の近くなど、一時的な駐車が必要な場所で需要があります。
土地探しから始める駐車場経営のメリットと注意点
投資用で土地探しから始める駐車場経営のメリットと注意点を一覧表にまとめました。
| メリット |
・初期費用が抑えられる
・土地を転用しやすい
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| 注意点 |
・収益性が低い
・減税措置を受けられない
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以下で詳しく解説します。
メリット
土地探しから始める駐車場経営のメリットは以下の2つです。
・初期費用が抑えられる
・土地を転用しやすい
駐車場経営は、初期費用を抑えられる点がメリットです。賃貸住宅経営の場合、建物を建てる費用がかかりますが、駐車場経営であれば、アスファルト舗装と駐車場設備の設置で経営を始められます。月極駐車場であれば、砂利敷きでも開業可能です。さらに、コインパーキング経営では、駐車場管理会社に運営管理を任せられる一括借り上げ方式で依頼することにより、初期費用の自己負担が少なく開業できる場合もあります。
三井のリパークでは、初期費用を抑えて駐車場経営を始められるので、ぜひ一度無料相談をお試しください。（※1）
また、駐車場経営は土地を転用しやすい点もメリットの1つです。土地の整備と設備の設置で開業でき、更地に戻すのも比較的容易です。そのため、一定期間、駐車場経営で収益を獲得してから別の土地活用に転用することもできます。
注意点
土地探しから始める駐車場経営の注意点は以下の2つです。
・収益性が低い
・減税措置を受けられない
駐車場経営を始める際に最も注意しなければならないのが、収益性が低いことです。駐車場経営の実質利回りは3％～4％前後とされており、賃貸マンション経営の利回りが4％～10％であることを考えると、低い数値といえます。また、賃貸住宅経営とは異なり、土地は固定資産税や都市計画税の減税措置を受けられません。賃貸住宅経営であれば、固定資産税は最大で6分の1、都市計画税は最大で3分の1に評価額が減額されますが、駐車場経営ではこの特例措置が適用されないため注意が必要です。
駐車場経営は土地購入と借地どっちがいい？
ここでは、駐車場経営を土地購入から始めるほうが向いている人と借地で始めるほうが向いている人、それぞれの特徴を解説します。
土地の購入が向いている人
土地を購入するほうが向いている人の特徴は、資産形成まで考えていることです。土地を一度購入してしまえば、その後の土地の活用方法は所有者が自由に決められます。そのため、初めは駐車場経営である程度収益を確保し、その資金を利用して本来やりたかった土地活用に転用するという方法も可能です。
借地が向いている人
借地に向いている人の特徴は、低リスクで駐車場経営を始めたいと考えていることです。借地であれば、仮に赤字経営となった場合でも、初期投資を抑えられます。さらに、事業からの撤退が容易であるため、リスクを最大限に抑えて駐車場経営ができます。しかし、借地で長期的な駐車場経営を考えている場合は、ある時点で地代の合計支払額が土地を購入したときの金額を超える可能性もあるため注意が必要です。
駐車場経営で土地購入する際のポイント
駐車場経営を土地探し・土地購入から始める際のポイントは以下の3つです。
・相対取引で購入する
・自己資金で購入する
・既に駐車場になっている土地を購入する
以下でそれぞれ詳しく見ていきましょう。
相対取引で購入する
相対取引とは、売主と買主が直接取引することを意味します。相対取引のメリットは、競合がいないため、売主から合意が得られれば市場よりも低い価格で購入できる可能性が高いことです。また、不動産会社の仲介が入らないため、仲介手数料がかかりません。
その一方で、取引成立までに時間がかかったり、相手次第では不公平な取引になってしまったりすることがあります。また、不動産売買では、重要事項説明や売買契約の締結をはじめ、専門的な手続きが不可欠です。相対取引では不動産会社による仲介が入らないため、専門性の高い手続きを売主と買主だけで行わなければならず、トラブルに発展する可能性もあります。このようなトラブルを避けるためにも、不動産売買の知識に自信のない方は不動産会社に仲介を依頼したうえで取引することをおすすめします。
自己資金で購入する
駐車場経営のために土地を購入する場合は、全額自己資金で購入するのがおすすめです。駐車場経営の収益性はほかの土地活用に比べて低いため、購入資金を借り入れると返済できないリスクがあります。そのため、全額自己資金で購入し、長期的に転用も視野に入れて土地活用を行うのがおすすめです。
既に駐車場になっている土地を購入する
既に駐車場として使用されている土地を購入するのも1つの選択肢です。このような土地では、舗装費用や設備費用を抑えられる可能性があります。また、事前に駐車可能台数を把握できるため、収益計算を立てやすく、もともとその駐車場を利用していた人に認知されているというメリットもあります。
駐車場経営を土地探しから始めるなら三井のリパークで！
ここまで、駐車場経営の土地探しのコツから土地購入のポイントまでを解説してきました。駐車場経営は収益性が低いという注意点があるものの、土地の転用がしやすく、初期費用を抑えて事業を始められるといったメリットがあります。この記事で紹介したポイントを押さえれば、収益化が見込めるでしょう。
三井のリパークでは、三井不動産リアルティだからできる三井のリハウスとの連携により、土地の購入からお手伝いさせていただきます。土地購入後の駐車場運営においても、24時間・365日体制でサポートを行っており、三井のリパークならではのサービスを多数展開しています。ぜひ一度、無料相談をお試しください。
※1 立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
