相続した土地を駐車場に！知っておきたい基礎知識
相続した土地を利用せずに放置しているのであれば、駐車場経営を行うのがおすすめです。なぜなら、駐車場経営は初期費用が少なく、専門的な知識が乏しくても始めやすいからです。
まずは相続した土地で駐車場経営を始める際の基礎知識となる、駐車場の種類と運営方法について解説します。
種類
駐車場には、月極駐車場とコインパーキングという2つの形態があります。月極駐車場は、利用者と月単位の契約を結び、毎月利用料（賃料）を受け取る方法です。一方、コインパーキングは、契約なしで誰でも利用できる時間貸し駐車場であり、利用者が多いほど高い収益を得られます。
運営方法
駐車場の運営方法には、以下の2つの方式があります。
・管理委託方式
・一括借り上げ方式
管理委託方式とは、駐車場の管理業務を専門の業者に委託する方法です。管理手数料はかかるものの、経営上の手間が省け、管理費用もある程度負担してもらえます。
一括借り上げ方式とは、自分の土地を駐車場運営会社に貸すことで毎月賃料を得る経営方法で、サブリースとも呼ばれます。主にコインパーキングで採用され、駐車場の管理を任せながら、駐車場の稼働率を問わずに安定した収入が得られます。また、初期費用となる設備費は、業者負担であることが一般的です。
相続した土地をコインパーキングにして有効活用した事例
ここでは、三井のリパークのご提案で相続した土地をコインパーキングとして活用した実例をご紹介します。
オーナーさまの悩み
親が住んでいた家をきょうだい3人で相続することになりました。しかし、3人にはそれぞれ持ち家があり、相続した建物自体も古く、空き家のまま維持していくには相応の管理が必要です。また、3人とも遠方に住んでいるため、立地的にも建物を解体して更地にしてしまうと管理が大変です。気軽に始められる土地活用の方法を検討しています。
三井のリパークの対応
10台のコインパーキングにして一括借り上げし、入念なマーケット調査の結果、賃料は月額300,000円（※1）に設定しました。
三井のリパークでの導入がもたらすメリット
・3人それぞれ、毎月100,000円ずつ振り分けて収益が安定
・設備投資が不要で、初心者の方でも始めるのが簡単
・定期的な清掃や除草などの作業もこまめに対応
・防犯カメラを設置するため、遠方に住んでいても安心
・利用者からのクレーム対応も、三井のリパークが対応
一括借り上げ方式のため、毎月安定した賃料が得られます。また、設備の導入や駐車場の管理・運営を三井のリパークに任せられるため、土地活用の経験があまりない方にもおすすめです。
土地の活用方法に悩んでいる方、駐車場経営を行おうか迷っている方は、三井のリパークにご相談ください。所有している土地に合わせて、最適なプランを提案いたします。（※1）
相続した土地を駐車場として活用するメリットと注意点
相続した土地で駐車場経営を始める際のメリットと注意点についてまとめた表は以下の通りです。
| メリット |
注意点 |
・一括借り上げ方式なら収益が安定しやすい
・賃貸住宅経営に比べて初期費用や管理費用がかからない
・別の用途に転用しやすい
|
・賃貸住宅経営より税負担が大きい場合がある
・立地によっては収益が得にくい
|
以下でそれぞれ詳しく解説します。
メリット
相続した土地を駐車場として活用することの主なメリットは以下の通りです。
一括借り上げ方式なら収益が安定しやすい
収益が稼働率に左右されるコインパーキング経営でも、一括借り上げ方式を選べば毎月決まった額の賃料が得られます。そのため、利用者が少なくなったり、利用時間が短かったりする場合でも、収益が下がる心配をしなくて済みます。
賃貸住宅経営に比べて初期費用や管理費用がかからない
建物が必要な賃貸住宅経営と比べて、初期費用やメンテナンス費用がかからないという点も駐車場経営のメリットの1つです。賃貸アパートや賃貸マンションの建築費や修繕費を負担しなくてよいため、土地を相続したばかりで十分な費用がなくても始めやすいでしょう。
三井のリパークの一括借り上げ方式では、設備や機器の導入にかかる初期費用を負担しています。初期費用を抑えて相続した土地を活用したい方はぜひご相談ください。
別の用途に転用しやすい
駐車場が平置きの場合、大きな建物が不要で、解約がしやすいため、別の方法での土地活用を始めやすいというメリットがあります。そのため、相続した土地の一時的な活用方法として有効で、状況に合わせてほかの土地活用に転用したり、土地を売却したりもできます。
注意点
相続した土地を駐車場として活用する際に注意しておきたい点は以下の通りです。
賃貸住宅経営より税負担が大きい場合がある
駐車場経営は、賃貸住宅経営に比べて、固定資産税や所得税、住民税などの土地にかかる税金が高くなる場合があります。
固定資産税は、マンションや一戸建てなど、居住用の建物が建っている土地では、住宅用地の特例措置により土地の評価額が3分の1か6分の1になります。一方、駐車場経営の場合は、土地に居住用の建物が建っていないため、特例が適用されません。
所得税と住民税については、賃貸住宅経営と比べて必要経費があまりかからず、所得から控除される金額が小さいため、税額も大きくなりやすい点に注意が必要です。得られる収益の大きさによっては、税金の支払いが負担に感じることもあるでしょう。税金の負担額を適切に把握したうえで、慎重に経営を進めましょう。
立地によっては収益が得にくい
駐車場経営の収益は、その土地がある場所に影響を受けて変動します。コインパーキングについては、分かりづらい場所や来訪需要が少ない場所では利用者が集まりにくく、高い収益が得られません。また、月極駐車場の場合でも、周辺住民の需要がなければ、収益が安定しにくいでしょう。そのため、立地に合わせて、適切な駐車場の種類や運営方法を選ぶことで対策しましょう。
相続した土地を駐車場として活用する際にかかる初期費用・税金
駐車場経営には、土地の整備や設備の設置に初期費用がかかり、固定資産税・所得税などの各種税金も発生します。
初期費用としては、アスファルト舗装（コンクリートを含む）まではオーナー負担となるのが一般的です。また、月極駐車場は料金精算機等の駐車機器の設置が不要です。
一方で、コインパーキングの場合は、月極駐車場と同様にアスファルト舗装はオーナーさまの負担が一般的です。さらに、料金精算機、ロック板、監視カメラなどの設備費がかかります。一括借り上げ方式を利用すると、これらの設備費は事業者が負担してくれるケースが一般的です。これにより、オーナーさまの初期費用負担が軽減されるため、安心して駐車場経営を始められます。
また、駐車場経営を始める際にかかる主な税金は以下の通りです。
・固定資産税
・消費税
・事業税
・所得税など
なかでも、駐車場の場合は固定資産税が大きくなりやすいため、計算方法や節税方法を押さえておきましょう。
相続した土地の活用方法にお悩みなら駐車場経営がおすすめ
駐車場経営は、手間や費用があまりかからず、安定した収益を得やすいため、相続した土地を有効活用する方法の1つといえるでしょう。ほかの土地活用の方法と比べて維持費が少なく、転用もしやすいことから、土地活用の経験があまりない方にもおすすめです。
三井のリパークでは、お客さまの希望や土地の状況に合わせたご提案をいたします。また、設備の導入費や運営費用を負担がないため、初期費用を抑えられます。「相続した土地を売却するか活用するか迷っている」という方はぜひ一度、三井のリパークにご相談ください。
※1 表記の金額は一例ですので、エリア・土地・内容によって異なります。なお、立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
