土地を貸したいけれど、やめたほうがいい？
土地を所有していて使わずに持て余している方や、貸すか手放すかで悩んでいる方は、土地を貸し出して活用することをおすすめします。その理由は、土地を貸し出すことで維持にかかるコストを賄えたり、あるいは収益が生み出せたりする可能性があるからです。
土地はただ所有しているだけでも、固定資産税が毎年課税されたり、地域によっては都市計画税が課税されたりします。しかし、土地を貸して賃料収入（地代）を得ることができれば、これらの税金やほかの維持費を賄うのに役立つでしょう。
また、土地を放置すると雑草が生い茂り、害虫が発生したり、不法投棄のターゲットになったりするリスクがあるため適切な管理が欠かせませんが、土地を貸している間は借主が維持管理を行うため、その負担を減らせます。
今回は土地貸しを検討している方に向けて、メリットとデメリット、契約方法の種類などを詳しく解説していきます。
土地を貸したいときに知っておきたい借地借家法とは
借地借家法とは、土地と建物の賃貸借に関するルールを定めた法律で、借主の権利を保護することを目的としています。
1992年に借地借家法が施行される前の借地法（旧法）では、借主の権利が非常に強く守られており、半永久的に土地が戻ってこないというケースまでありました。そのように貸主が一方的に不利になる状況を改善し、土地の流動性と活用度を高めるために制定されたのが、現在施行されている借地借家法です。借地借家法では、貸主は従来通り借主の権利が強く契約の更新が前提となる「普通借地権」と、期間満了で必ず返還される「定期借地権」のどちらで契約するかを選べるようになりました。最大の特徴としては、契約期間満了時に必ず土地が戻ってくる「定期借地権」という契約形態を新設したことが挙げられます。
土地を貸す際の契約方法
普通借地権・定期借地権での基本的な契約方法は、目的や期間に応じて「普通借地権」、「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の4種類に分かれます。なお、「一時使用賃貸借契約」と呼ばれる、借地権による契約にはあたらない土地の貸し方もあります。
以下の一覧表に主な契約方法をまとめましたので、参考にしてください。
| 土地を貸したいときの契約方法 |
| 契約の種類 |
普通借地権 |
定期借地権 |
一般定期
借地権 |
事業用定期
借地権 |
建物譲渡特約付
借地権 |
| 存続期間 |
30年以上 |
50年以上 |
10年以上50年未満 |
30年以上 |
| 契約方法 |
制約なし |
公正証書などの書面 |
公正証書 |
制約なし
（書面が望ましい） |
| 利用目的 |
制約なし |
制約なし |
事業用建物所有に限る |
制約なし |
| 契約の終了 |
「契約期間満了時（更新時）」
・地主からの更新拒絶（正当事由が必要）
・借地人からの更新拒絶
|
契約期間の満了による |
契約期間の満了による |
契約期間の満了による |
土地の返還方法
／取り扱い |
・更地返還
・現状有姿返還など
|
更地にして返還 |
更地にして返還 |
土地オーナー（貸主）が建物を買い取る |
普通借地権
普通借地権は、借主の権利が非常に強いのが特徴です。契約期間は30年以上、借主が希望すれば原則として更新することになっており、貸主は立ち退き料の支払いといった条件を含む正当な事由がなければ更新を拒絶できません。そのため、土地が戻ってこないリスクが高いといえます。
一般定期借地権
一般定期借地権、定期借地権のなかでも一般的で、契約期間は50年以上で任意に設定できます。なお、契約満了時に借主は建物を解体し、土地を更地にして返すことと、「更新しない」「建物を買い取らない」「契約延長もしない」という3つの特約を必ず書面で交わすことが定められています。この契約方法は、主に一戸建てや賃貸マンション用地に適用されており、貸主にとっては50年以上という長期間の安定収入と、将来の確実な土地返還を両立できるというメリットがあります。
事業用定期借地権
事業用定期借地権とはその名の通り、用途が「事業用」に限定される定期借地権です。契約期間は10年以上50年未満となっており、主にロードサイドの店舗、オフィスビル、工場、倉庫、商業施設などの用地に適用できます。契約期間が一般定期借地権より短く設定できるようになっているため、貸主がむやみに事業用定期借地権を設定することがないよう、締結には必ず公正証書（法律にもとづいて作成される公文書）を用いることになっています。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、契約から30年以上が経過した時点で、貸主が借主の建物を相当の時価で買い取ることをあらかじめ特約として定めておく借地権です。貸主が建物を買い取った時点で借地権は消滅し、土地と買い取った建物が貸主の手元に戻ります。借主は建物に投資した費用の一部を回収でき、貸主は将来的に土地の返還を受けられるのが特徴です。
一時使用賃貸借契約
一時使用賃貸借契約は、上記の4つとは異なり借地借家法が適用されない契約です。貸し出された土地の上に建物を建てる場合は、工事期間中のプレハブ事務所やイベント開催のための仮設施設など、使用目的が一時的であることが明らかな場合にのみ認められます。平置きのコインパーキングや月極駐車場経営における土地貸しの場合は、建物が建設されないため、借地借家法は適用されません。そのため一時使用賃貸借契約での契約となり、正当事由や更新といった借主保護のルールは適用されず、契約期間の満了や貸主・借主の要望次第で土地が返還されます。
土地を貸すメリット
土地を貸すことのメリットは、主に以下のようなことが挙げられます。
・賃料として安定した収入を得られる
・維持管理費や初期費用を抑えられる
・固定資産税の負担が減る場合がある
1つずつ詳しく説明していきます。
賃料として安定した収入を得られる
土地貸しは、一定の契約期間内は借主から賃料を得られるため、安定した収入が見込めるのがメリットです。一方で、自身で土地活用をする場合には需要がなければ収入を得られないというリスクが伴います。赤字となるケースがその1つです。
維持管理費や初期費用を抑えられる
土地を貸す場合、建物を建てる際の建築費や設備の設置費は基本的に借主の負担です。そのため、貸主は大きな初期投資をせずに土地を活用できる点がメリットです。さらに、貸している土地の維持や管理にかかる費用も借主が負担するケースが多く、管理負担を軽減できます。ただし、固定資産税は、土地の所有者である貸主が支払う必要があります。固定資産税の負担は生じますが、賃料収入を税金や維持費に充てることで実質的な負担を抑えられる可能性があります。
固定資産税の負担が減る場合がある
土地を貸している場合でも、貸主が固定資産税を支払う必要があります。ただし、借主がその土地にアパートやマンション、一戸建て住宅などの住居を建設した場合には、住宅用地特例が適用される可能性があります。この特例により、固定資産税は最大で1／6まで軽減されることがあります。
また、特例の適用が受けられなかったとしても、土地を貸して得られる収入を税金の支払いに充てれば負担を減らせる可能性もあるでしょう。
土地を貸すデメリット
土地を貸すことのデメリットとしては、長期間土地の活用が制限されること、自身でマンション経営やアパート経営を行うなどの土地活用よりも収益性が低いこと、土地が戻ってこない恐れがあることなどが挙げられます。
以下で順番に説明していきます。
長期間土地の活用が制限される
一度土地を貸すと、長期間の契約となるため、土地を自由に使えなくなるのがデメリットです。そのため、希望の時期や希望条件での売却が難しくなります。貸主の都合で土地を返還してもらうことも難しく、特に普通借地権の場合、契約が満了しても、借主が更新を望めば、貸主は正当事由がない限り拒絶することができません。
自身でマンション経営を行うなどの土地活用方法よりも収益性が低い
土地を貸すことで安定した収入を得られますが、自身でマンション経営やアパート経営を行う場合と比較すると、収益性は低くなる傾向があるのもデメリットといえるでしょう。収益性の高さよりも、安定した賃料収入を得て、固定資産税の負担を減らしたい方におすすめです。
土地が戻ってこない恐れがある
借地法（旧法）や普通借地権では、借主が半永久的に土地を利用することが可能となり、貸主のもとに戻ってこないケースがあります。将来的に別の土地活用をする予定がある、または検討している方は、この点を理解したうえで契約を結ぶことをおすすめします。
駐車場として土地を貸す3つのメリット
「数十年も土地を貸すのは怖い」「もっと手軽に土地活用を始めたい」という方には、駐車場として土地を貸す方法がおすすめです。その理由としては、少ない初期投資ですぐに始められることや、狭い土地や変形地でも収益化しやすいこと、短期契約が可能でほかの活用も視野に入れられるといったことが挙げられます。
以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
少ない初期投資ですぐに始められる
月極駐車場であれば、土地を整備し、区画線を引くだけで始められるほか、コインパーキングでも精算機やロック板といった簡単に設置できる設備のみで事足ります。そのため、準備期間が短く、すぐに収益化につなげられるという特長もあります。
短期契約が可能でほかの活用も視野に入れられる
先に述べた通り、駐車場としての土地の賃貸借は、借地借家法の適用を受けません。そのため、一般定期借地権のような数十年の契約期間に縛られることなく、1年～2年程度の短期契約が可能です。将来的に「家を建てる」「売却する」といった別の活用も視野に入れやすく、柔軟性が非常に高い活用法といえるでしょう。
狭い土地や変形地でも収益化しやすい
土地の広さや形状に左右されにくいのも、駐車場経営のメリットです。「家を建てるには狭過ぎる」「形がいびつ（変形地）」といった理由で活用が難しい土地でも、車が1台～2台入るスペースさえあれば収益化が可能な場合もあります。
土地を貸したいなら一括借り上げ方式での駐車場経営がおすすめ！
土地は貸し出せば、長期間にわたって安定した収入を得られるだけでなく、場合によっては税金の負担を軽減することもできます。しかし、その間は土地を自由に使えなくなるほか、契約方法によっては土地が返還されない恐れもあるため注意が必要です。
土地を貸して収入を得る方法としては、一括借り上げ方式による駐車場経営がおすすめです。駐車場運営会社に土地を貸し出せば、毎月の駐車場稼働率に左右されることなく一定の賃料を得られます。また、解約の際は、規定の期日までに通知すれば、期限までに設置機器を撤去して土地を返還してもらえます。さらに転用性も高いため、将来的にほかの土地活用方法に移行しやすい点も大きな利点です。
三井のリパークでは、一括借り上げ方式での駐車場経営を承っています。駐車場の設備費用や設置費用、運営管理にかかる負担費用は0円であり、駐車場内の清掃やトラブル対応まで行っているため、土地オーナーさまの負担はほとんどかかりません（※1）。ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
よくある質問
こちらでは、土地を貸したいときのよくある質問をご紹介します。
土地を貸す相談はどこにすればよい？
目的によって相談先は異なります。住宅用地として貸す場合や、事業用として貸す場合は各分野の不動産会社に、駐車場として貸す場合はコインパーキング専門の運営会社に相談するのがよいでしょう。
どのように活用したいか決まっていない場合は、「ALZO（アルゾ）」へのご相談がおすすめです。三井不動産リアルティが行う、土地を探している事業者と土地所有者をつなぐ土地活用サービスで、三井不動産グループの総合力を生かした幅広いご提案が可能です。
土地を貸すと固定資産税はどうなる？
土地を貸し出しても、固定資産税の支払い義務は貸主にあります。ただし、借主がその土地に居住用の建物を建てた場合は住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税や都市計画税が減額されます。
契約したら土地は戻ってこない（取られる）って本当？
土地が戻ってこない恐れがあるのは普通借地権で契約した場合です。定期借地権（一般定期借地権、事業用定期借地権など）で契約を結んだ場合は、契約期間が満了すれば必ず土地は更地で返されます。
※1：立地等によってはお受けできない場合もございます。また、建物解体、アスファルト舗装、外構、固定資産税などの租税公課や町内会費はオーナーさまのご負担となります。
